房产早参 | 住建部部长倪虹：资不抵债房企该破产就破产；龙湖集团提前9个月兑付46.1亿元CMBS

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

| 2023年3月11日 星期一 |

NO.1 住建部：资不抵债房企该破产就破产

3月9日，十四届全国人大二次会议民生主题记者会召开。住建部部长倪虹就住房市场和城乡建设领域相关问题做出解答，涉及房地产发展新模式、房地产政策以及房企融资等方面。对于房地产市场，倪虹表示：“我们不能光看短期，还要看中长期。当前房地产市场在调整，稳定市场的任务依然艰巨。但从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还有很大的潜力和空间。”对于房企面临的债务问题，倪虹在答问时表示：“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。”

点评：这反映了监管层对房地产市场的严肃态度，旨在坚持市场化、法治化原则，优胜劣汰，为行业健康发展保驾护航。当前中国房地产已进入调整期，长期看受益于城镇化及存量住房改造需求，市场潜力巨大。但短期内，房企应更注重财务结构优化与风险管理，无疑对那些资不抵债、流动性困难的房企是巨大的压力，可能会引发一系列重组和破产事件，对相关的供应链和金融市场也会产生一定冲击。

NO.2 深圳二手房周交易量突破千套

据深圳市房地产中介协会统计，2024年第9周（2月26日至3月3日)，深圳全市二手房成交量（含自助）录得1085套，环比增长14.1%。深房中协认为，在叠加传统3月“小阳春”的势能下，对于今年“小阳春”的行情其实并不用过多焦虑，尤其是在当前政策较为密集出台的背景下，市场已基本形成了一定时期内政策还将持续放宽的预期，至少在成交量的走势上，当前市场确实已筑底并开始进入修复期。

点评：这或许预示着市场信心在逐步恢复，尤其是在政策放宽的预期下。随着政策面的连续利好和市场预期改变，二手房市场将有更多的流动性和活跃度。然而，交易量的增长也要结合实体经济状况、居民收入水平和房价合理性来评估，以确保市场修复是在一个健康和可持续发展的轨道上。

NO.3 万科已将本月到期债务费用存入指定账户

3月8日，万科发布公告称，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。万科表示，2018年12月11日，本公司之全资子公司万科地产（香港）有限公司在香港联合交易所披露了关于发行于2024年到期6.3亿美元的5.35%中期票据的公告。此票据将于2024年3月11日到期。同日，万科南方区域也迎来大规模架构调整，万科南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西。按照此前的划分，万科南方区域有12个城市公司，此次调整后将重组缩减为8大城市公司。

点评：万科如期偿付大额债务体现了公司良好的财务管理和偿债能力，这对于增强债权人和投资者的信心非常重要。同时，万科进行的南方区域架构调整也表明公司正在积极应对市场变化，优化管理结构以提升运营效率。作为房地产行业内的龙头企业，万科通过这样的资金和架构调整，有效地缓解了市场对其流动性的担忧，也展示了行业领导者在逆市况中保持稳健的能力。

NO.3 龙湖集团提前9个月兑付46.1亿元CMBS

3月8日，龙湖集团提前兑付总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS）。该资产支持专项计划的证券代码为“20天祥优”“20天祥次”，于2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存续规模46.1亿元，2024年底是第一个行权期。据悉，龙湖已于2024年3月8日将实际分配的资金全额划付至资产支持证券持有人的资金账户，提前9个月完成兑付。接近龙湖人士透露，龙湖此次提前兑付的资金来自经营性物业贷款，即通过新增经营性物业贷款置换将于2024年底行权到期的CMBS，以此实现债务结构的优化，拉长债务久期，增厚自身“安全垫”。至此，龙湖集团2024年内行权或刚性到期的境内公开债券剩余5只，存续规模为60.1亿元，目前公司已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。此外，至2026年底前，龙湖境外无到期公开债券。

点评：龙湖提前兑付CMBS体现了公司较为稳健的财务状况和偿债策略。这种做法对于有计划、有序地管理即将到期的负债非常有利。在当前房地产市场整体压力较大的背景下，龙湖此举能够提升市场对公司财务健康度的信心，同时显示出企业对市场波动的响应能力和危机管理能力。

NO.5 华夏幸福拟设立自益型信托抵偿债务

3月7日晚间，华夏幸福发布公告称，公司以誉诺金公司100%股权（含持有的11家标的项目公司股权）以及全资子公司固安信息咨询持有的对誉诺金及11家标的项目公司的债权设立自益型信托，并以信托受益权份额抵偿上市公司对部分债权人不超过240.01亿元的金融债务。华夏幸福表示，信托抵债交易完成后，上市公司主营业务类型不会发生变化，依然包括产业新城及相关业务、住宅开发及相关业务、创新业务三大业务板块，公司金融负债有所减少，有利于缓解上市公司流动性压力，改善财务状况。上市公司剥离了部分传统产业新城重资产业务的项目公司，有利于减轻经营压力，符合上市公司“全面转型产业新城服务商”的战略目标。

点评：这是企业在金融债务高压的情况下的自救行动。此举对于缓解流动性压力、优化财务状况无疑具有积极意义。但背后也折射出华夏幸福面对的困境，如果不能解决根本的盈利和偿债问题，单靠资产重组和负债调整只能是权宜之计。长期来看，其是否能顺应市场趋势，完成从传统房地产开发商向产业新城服务商的转型，仍需观察。

封面图片来源：每经制图