全民营销反思：激发了活力，扭曲了规律，摧毁了品牌，and then....

每经编辑 蔡雅芸

观点：风险暗藏

易居中国执行总裁丁祖昱：

全民营销本身是行业趋势，核心问题是“飞单”。他称，老客户介绍新客户，是很重要的渠道，合作伙伴供应商介绍的客户，也促成了成交，还有之前一直使用的一二手联动模式，是目前主要的营销渠道。万科等企业率先开展全民营销，有一定的效果，但是把上述三种渠道实现的成交刨除掉，那么效果也有限，能够有5%的增长也是好事。

同策咨询研究部总监张宏伟：

在市场低迷期，对于库存偏大的城市而言，项目销售结果好坏很大程度上取决于降价幅度多少，而不是营销渠道的变化，全民经纪人的效果不一定有说的那么好。另外，全民经纪人的专业能力难以把控，项目诉求的卖点不一定能解释清楚，可能误导购房者置业，导致后续纠纷发生。

未来：从“全民”到“独立”

“我们也想在K2最为艰难的舆论风波上，用惨痛的教训为房地产行业提个醒：要警惕全民营销扰乱市场的稳定性。整个行业除了理性分析其激发市场活力的一面，更要警惕层出不穷的销售模式对市场规律的扭曲，以及对行业品牌和美誉度的变相摧毁。”K2地产反思，一切要从市场原点出发，着眼于商品房的价格、质量、服务，甚至是消费者的偏好和需求，切忌杀鸡取卵。

2014年3月起，降价潮在全国蔓延，市场预期悲观、销售压力倍增，全民营销模式于是重出江湖。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，全民经纪人尽管能够集聚人气、挖掘潜在需求，但其“低门槛、低成本”的模式，将楼市营销与一般商品营销等同化，忽视了房屋的特性和营销服务的专业性和系统性，不利于专业分工和中介服务体系的成长。

李宇嘉举例，“自己做事业、自己做老板”的独立经纪人模式起源于美国，据了解，在美国有85%的房屋交易是通过独立经纪人来完成的。独立经纪人类似于私人律师，与公司是合作关系，而非雇佣关系，拥有较大的自由空间。

独立经纪人要在我国扎根，需要从业人员的专业化和信用背书。目前，尽管房产经纪人接近200万，但取得执业资格的只有4万人。同时，电商将成为未来掌握海量房源的主体，规模化经营可以让电商给经纪人提供信用背书，并通过规模化分散风险。由于线下成交、过户和按揭等代理服务是电商无法承担的，必须要依赖经纪人，经纪人分成高佣金成为可能。因此，建立电商与经纪人的合作关系，将成为未来我国独立经纪人体系的可行途径。

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