第四届中国价值地产年会（现场实录）

主持人：感谢张远先生的深入解析。接下来有请新城控股高级副总裁欧阳捷先生带来“白银20年与社区服务  O2O风起之前”的主旨演讲。

欧阳捷：尊敬的各位嘉宾大家早上好！非常感谢我们主办方提供这么一个机会安排我做一个演讲，分享一些我们的看法，我还要特别感谢《每日经济新闻》的领导和各位工作人员，昨天晚上10点多钟还在看望各位嘉宾，这里不仅仅体现他们的一种对嘉宾的尊重和礼仪，还体现了他们的专业和敬业，更体现了他们对房地产人，房地产企业以及房地产行业的精神鼓励予支持。
 
    今天的题目是不地产，这个题目确实有意思，雷总也讲到了为什么叫不地产相对论，那么是不是房地产真的要走到头了？房地产未来会怎么样？房地产企业现在是不是一股脑的在做一些不正经的事儿了？当然这个是打引号的，我们看到房地产其实还有很远的路要走，他还有白银至少20年。
 
为什么那么说？第一我们看供求关系没有逆转，刚需依旧，去年我们统计全国结婚人口有1300万人，离婚是350万对，加起来至少700万套，这个是城镇的，当然农村还有，还有一些情况导致购房需求这个忽略不计，第二个我们关注的城镇化，会产生多少呢？未来到70%还有2.2亿人口要进城，至少要60亿平方米，同时我们还忽略了另外一个情况，就是说如果我们把现有的户籍人口与现有的常驻人口差额这部分来计算一下的话，这部分人口是什么概念呢？是我们前期已经进城的人但是这部分人的经济能力不足以购买城镇住房，但是他们在城镇里面生活了很多年，依然租房的人，他们的需求迟早转化为住房需求，这部分人群至少有2.36亿，如果这60多亿加上70亿平方米的房子，按照每年每户90平方米计算，大概人口是户均3.9人，就是要1.5亿套，所以我们要支撑20年。
 
所以还有添量的，我们可以看到这么一个数字，1995-2013年整个市场城镇住房竣工面积是126亿平方米，而在1984到1994年竣工面积就是8.7亿平方米，1984年以前竣工的面积是多少呢？没有统计，国家统计局也没有数据，我们可以根据上一届政府最后一次政府工作报告可以算一下，2012年是13.5亿人口，城镇化率是52.9%，如果这么算下来，至少我们还有人均13平米以上的房子是1983年以前造的，到现在已经30年过了，我们现在所造的商品房的设计寿命是50年，也就是这些添量住房会在未来20年全部拆掉，这100亿平方米也就意味着我们每20年每年需要消化掉5亿平方米的改善性需求，还不考虑这部分的改善性需求的面积增大，这5亿平方米的需求占到去年住房销售面积的将近50%，所以我们看应该还是有非常好的时机，这个平稳增长期至少还有20年。
 
    所以我们认为从整个大市场看没有问题，既然大市场没有问题，在中短期也没有问题，来源于几个方面，第一个中央政府的决心，7.5的GDP是一个军令状，最近我们听到一个消息，住建部部长他们最关心的是什么，他们做了调研听了企业家的意见，很多企业提出了一些想法和意见，每个企业都把自己的想法和意见提交给部长，部长要的说不要前十强的，我要听20到50强企业的想法，但是实际上我们关注的不是部长想听什么，我们关注部长在想什么？实际上部长想的是什么呢？
 
国民经济如何不拖国民经济的后腿，商业部等等都不能拖后腿，从政治和政策方面看应该是相当的稳定，政治结构很稳定，另外注意到保驾护航对督察落实起到重大的作用，刚刚教授讲到了国策的督察，但是我们罕见注意到7月15的经济新闻联播出来3个人，第一个是总书记，第二个是总理，第三个是王岐山先生。这里面的深意我想大家可以体会，从政策讲现在的政策是非常好的市场，中央政府的不作为，从去年上来以后保持了极大的耐心和定力，国民经济各个行业都在微刺激，但是唯独不提房地产，没有政策的市场是最好的市场，地方政府放松限购是在纠错，我们也借这个机会，也向无雷总和新闻媒体提出一个建议，其实我们现在这个市场应该是恢复我们正常的市场回归，是回归市场主导，回归中央政府的决策，如果大家能够共同维护这种市场的理性和健康，我觉得对社会是很有帮助的，那么我们也看到下半年为什么好？从经济数据看已经开始变化了，我们除了不比2013年高，比2013年之前的任何一年销售都要高，这个好不好呢？所以我们认为波动是一个市场经济，其实小波动和大波动的问题。
 
销售降幅已经缩窄了到6.7%，还是在缩窄过程当中，无论是销售面积，另外是刚性需求和改善需求支撑的，投资客下降到了10.7%，就是说我们的市场不是由投资客支撑的这个市场还不够好吗？我们认为非常好，房企的资金面积相对宽裕，去年同比增长32%，今年增长了3%，去年这个高增长的情况下还继续保持了小幅的增长，资金情况也是非常好的，50强企业的增幅大于下降，全国今年总的销售额，刚刚我们看的这个数据，总销售额下降了2000亿，但是50强房企之间，增长了30家，所以说相对来说还是比较好的，所以说市场30强企业的房价还是在小幅度的增长过程当中。
 
所以我们认为今年的买房子的最佳时期已经错过了，在6月份，因为是很多企业重业绩的时候，很多小企业现在讲降价也不能带领市场，大企业的降价动力在7月份开始基本减弱，今年很多的企业对销售目标业绩的追求已经不是那么强烈，其实我们看到一些企业完成不好，但是也没有采取统一性的降价政策，所以我们觉得下半年的房价会保持平稳。
 
当然了我们市场预期基本上也开始扭转，现在畅通的情况越来越少，包括中央的新闻媒体减弱了畅通，7-8月份市场会进一步打破观望，下半年大型房企降价的冲动已经没有了。所以说翘尾冲刺是一个铁定的，从2000年到2009年整个的市场这个活动都是这样出来的，这个在05年以前基本上看不到金九银十，从08年开始有了这种现象，从09年到13年我们看，每一个6月份9月份和12月份都是非常高的高点，所以因此判断我们觉得今年9月份的销售数据一定会进入全年的销售榜的前三。

房子我们看的市场是很好，但是我们要看到房地产市场终究会有一块天花板，未来得市场一定是二手房市场为主，我们看去年千亿销售额的企业已经超过7家，按照他们以往的增长速度不超过7年，他们的销售额都会超过1万亿，而去年的总销售额是多少呢？8.7万亿，也就是7家企业包揽了所有的销售额，我们看到大型企业的成长天花板已经到顶了，所以这个时候大家要考虑怎么办？转型是必须的，住宅市场也好，商业地产也好旅游地产等等都必须做一个重新的考量，所以企业家是聪明的未雨绸缪。
 
我们还看到另外一个问题，移动互联网，整个房地产的转型不是因为互联网，而是因为移动互联网，在互联网时期房地产没有什么变化，但是移动互联网与过去的思维完全不一样了，移动互联网的思维给我们带来的这种冲击影响还是非常大的，虽然不能撼动房地产的主业，但是会为房地产插上腾飞的翅膀，我们看似无所不能的互联网巨人也来了，他们对我们房地产行业产生怎么样的冲击和挑战呢？我们也回头看一看，过去20年，房地产到底有哪些积累，我们的房子卖给业主了社区商铺大部分卖了，我们的政府配套交给政府和业委会了，开发商的实物资产只剩下车位了，很小一部分也卖掉了，还有一些自己的商业，我们剩下有甚么呢？其实房地产开发企业不见得是重资产可能是轻资产，因此我们剩下的最大的资源是业主，因此我们的转型现在开始多了，从单一的住宅像商业，向多样化的业态开发，包括旅游文化等等，这里来源于政府的政绩要求，来源于社会的要求，有的建地铁高楼，有的建商业，也包括了城市化进程的推动和产业融合的发展需要。 

未来几是开发的白银20年，也是服务的白银20年。
 
现在看跨界的很多，做各种各样的都有，这些事情意味着房地产开发企业的探索和迎接挑战的决心是非常强烈的，那么新城控股也在做这样的事儿，主体性的商业，比如说百年住宅，比如社区服务我们也在尝试做这些事情，包括银行的投融资我们也在做，基金也在做，未来O2O我们也看，是什么市场呢？是人停留时间最长的单元，社区服务恰恰是我们的市场切入点，我们房地产开发企业如果是自己的有非常好的机会，是物业服务这个时候可能是我们的一些互联网的巨头不愿意尝试的一些东西，不愿意做的，所以我们前不久在博鳌论坛上曾经主持人问到几个地产大佬，如果你们年轻20岁，会去做什么？很多大佬说去做互联网，后来说互联网加金融，我们躲在空调的房子里面不接受风吹日晒赚大钱，所以我们觉得这个市场应该说还是非常好的机会点。
 
但是目前看我们没有看到这个市场还有盈利的模式，目前我们的社区服务仅仅停留在评估价值上没有实现真正的经济价值，人流等于财源吗？不一定，但是圈不到人流就圈不到财源，在做什么呢？社区是房企的新阵地吗？0Z0是房企可以碰触的吗？这些问题都无法回答，所以我们看看后面巨人和标杆在做什么。
 
这是互联网的巨头，他们所做的事儿只有两条，第一个站住入口，所有的入口把握住，第二条收住出口，出口的钱到了口袋里，落袋为安，我们看大型电商做什么呢？社区零售的O2O，房地产的开发未来得机会点是在二三线城市，甚至是三四线城市，传统家电在做什么呢？他们做智慧社区。另外一点还有垂直领域的创新企业，比如说速易递他们在做智能快递箱，目的也是在圈人流，这些企业目前都没有盈利模式，实际上还是在圈住人流，包括银行业在做收口，把未来得出口端收住，地产标杆企业在做什么？比如说万科，万科现在在做社区的金融，社区服务，包括我们最了解的知名的五菜一汤，现在没有听说有盈利的，但是呢他带来了很好的口碑效应，所以我们现在看到所有的盈利模式都没有。那么这些标杆企业都还没有找到更合适的模式，最重要的是什么？是品牌，我们所有的标杆企业都是期望做平台来打入口，房地产企业能够做的是通过我们的物业把持住他的入口，为今后的出口奠定基础。