大户型房源遭遇销售难 无锡楼市库存压顶

每经网江苏1月29日电（每经记者 查道坤）  2012年无锡楼市虽然成交量活跃，房价也较为稳定，但是库存依然处于高位徘徊。据统计数据显示，虽然去年全年无锡市商品房成交量达到631.38万平方米，同比2011年增长44.85%，但是消化能力依然跟不上供应的速度，无锡目前楼市供销比例达到1.38：1。“去年无锡市楼市通过以价换量，成交量确实有了很大幅度的上涨，但是目前库存量依然过大，成交结构、买卖双方的矛盾等问题仍然突出。”一位业内人士分析说。

库存量达到顶峰

据统计数据显示，2012全年无锡市商品房批准预售面积844.45万平方米，同比减少8.76%；其中住宅批准预售面积582.45万平米，同比减少14.46%。截止2012年年底，无锡市区商品房可售面积进一步增长至1484万平方米，比2011年增长216万平，其中住宅剩余可售面积为821.46万平。从库存套数来看，截止12月4日，无锡库存房高达88029套。

区域住宅库存量821.46万平方米中，滨湖区就占到228万平米，相当于无锡市崇安区、南长区、北塘区、锡山区四个区的库存总量，“滨湖区库存量最大，而且主要都是大户型为主的房源，这与滨湖区地段以及购房者成分有很大的关系。”无锡房地产行业一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。

虽然滨湖区库存量最大，但是在去年楼市成交量却达到了121.04万平方米，与无锡新区成交量可谓不相上下，但是单从库存量与销售量对比来看，无锡市惠山区供销比1.39：1，锡山区供销比1.35：1，北塘区供销比1.35：1，全市平均供销比达到1.38：1。

大户型面临滞销

从2012年无锡市楼盘成交结构来看，刚需盘销售量得到了全面的释放，但是大户型房源却面临滞销的问题。

统计数据显示，2012年无锡市90平米以下商品住宅供应量为138万平米，占总量的23.7%，比2011年增加约7个百分点，大户型住宅的供销矛盾依旧突出，大户型剩余的体量较大，120至144平方米之间的住宅存量有15917套，占比27%，144平方米以上商品住宅存量也达到16000多套，约占总量的27%，供销比1.4：1。

值得注意的是，从数据可以看出，120平方米以上库存量占到总库存的一半以上，如果去掉部分投资性住宅库存量，那么余下的刚需的面积段就处于相当低的比例，80至120平方米的库存量只占到了30%，“受政策限制，大户型的库存量越来越大，而刚需盘的库存量则在逐渐减少，楼市产品面积结构不合理化，如果处理不当很可能制约企业的发展，所以开发商应适当控制新增供应量，积极消化大户型的库存量。”上述业内人士对《每日经济新闻》记者说。

商业地产面临饱和

除了商品房住宅量面临高库存风险之外，无锡市商业地产也同样达到了较高的库存量。据统计数据显示，2012年无锡市非住宅新增供应面积达到262万平方米，占总库存量的31%，而非住宅成交量仅仅为98.35万平方米，供销比例达到了2.4：1，目前可售存量面积已经达到662万平方米。“在2011年住宅实行限购政策之后，更多的资金流入到商业地产项目，就无锡而言目前人均商业面积为1.5平方米，而国际最高标准仅为1.2平方米，所以相对来说无锡市商业地产项目已经过度饱和。”无锡本地一位房地产行业的业内人士对《每日经济新闻》记者说。

此外，2012年无锡市非住宅用地出让面积也较大，其中65幅地块334万平米的土地中，有63%土地是非住宅用地，面积占到了211万平方米，“随着大幅商业项目的用地进入市场，那么下一个阶段会有更多非住宅项目涌入市场，从而进一步扩大非住宅的库存量，如果非住宅库存量达到一个顶峰时，很有可能就会面临崩盘的危机。”上诉业内人士对《每日经济新闻》记者说。