郑州创新10000套房“以旧换新”：一半市场化交易、一半官方指定收购，专家认为“站位很高，更有利于把控风险”

每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤    

从今天（4月1日）起，郑州的房子也能“以旧换新”了。

郑州市住房保障和房地产管理局、财政局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

与此同时，郑州市住房保障和房地产管理局还印发了2024年工作要点，其中明确，今年目标完成房地产开发投资1500亿元，商品房投放700万平方米，商品房销售1200万平方米；交付保交楼项目6万套以上。抓好商品房现房销售试点。

4月1日，易居研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“以旧换新”属于最近两年各地的创新政策，目的是有效盘活二手房，促进一二手房联动。

但差异是，过去各地“以旧换新”的操作，多半是企业自发、散点式的，而此次郑州属于官方版本，具有官方指导引领、系统有序规划的操作。这也说明各地对于“以旧换新”政策越来越重视，“郑州版本”值得行业学习。

图源：郑州市住房保障和房地产管理局

一半市场化交易，一半官方指定收购

郑州版“以旧换新”具体实施方式分为两种：

一是郑州城市发展集团有限公司（以下简称城发集团）作为政府指定的收购主体，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，全年计划完成5000套。

二是政府政策鼓励下，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，同样计划完成5000套。

对于通过这两种方式换购新建商品住房的群众，现行的契税补贴30%政策将延续到2024年12月31日。

同时，郑州市还通过开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台（以下简称信息平台），筹集、发布市场待售的二手住房房源和用于换房群众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。

具体步骤方面，如果选择城发集团收购“卖旧买新、以旧换新”，公司将制定二手住房收购计划，筹集房源，进行收购洽谈，签约过户，并最终完成二手住房的交接。

若选择市场化“卖旧买新、以旧换新”，房地产经纪机构和换房群众通过信息平台登记发布待售二手住房信息。同时，换房群众登记购买新建商品住房需求信息。其后，换（购）房群众通过自行洽谈，或房地产经纪机构参与服务达成市场交易，买卖双方及时签订《存量房买卖契约》、办理交易过户手续，可享受二手住房“卖旧买新、以旧换新”交易过户绿色通道服务。在达成二手住房交易的同时，换（购）房群众同步购买新建商品住房，同时依据法律法规办理商品住房契税征免。

4月1日，58安居客研究院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，郑州的“以旧换新”最大亮点就是，其实一半的房源是通过政府指定的收购主体进行收购，另一半才是常规的市场化交易。而从各地的实际情况来看，大都是采用市场化方式进行解决，通过联动中介、开发商的方式，提前销售新房，并加快旧房的售卖。

从收购区域来看，郑州选择了金水区和郑东新区等核心区域，这类区域的房源本身市场热度也较高，后续处理也方便多元化。总体来看，收购还会集中在主城区，这也更有利于政府侧把控风险。

另一点值得关注的是，郑州会采取契税补贴的方式，这一在郑州前几年政策放松时都有所体现，对于加速交易的效果较为明显，也能有效降低置换者的换房成本。

从更高站位来理解“以旧换新”工作

4月1日下午，《每日经济新闻》记者以购房人身份咨询了郑州市某新房楼盘，销售人员表示：“已看到‘以旧换新’新闻了，但还没有接到通知，具体实施方案还不了解，但我们应该是可以参与‘以旧换新’的。”

根据河南省建设厅官方微信，郑州市房管局相关负责人介绍，2023年，郑州二手房市场交易1133万平方米，全年成交10.2万套，在市场恢复过程中，居民二手房与改善性住房需求释放不足。目前郑州挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间，同时群众卖房难、周期长、折价多等因素，已成为群众换房的最大阻碍。

据城发集团相关负责人介绍，此次收购二手住房，群众可通过信息平台登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》。随后由专业房地产评估机构对旧房进行评估后出具评估报告，城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。

严跃进认为，郑州此次政策从更高的站位来理解“以旧换新”工作，提及落实国务院《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，同时也有非常灵活的操作和非常务实的支持。前者体现在部分区域进行试点，后者体现在对部分平台搭建的工作。这都有助于推进此项工作高质量发展。

“郑州此类政策，对于各地后续推进‘以旧换新’也有启发。尤其是此次郑州文件非常详细，提及非常多部门，说明支撑是非常有力的，有助于真正促进一二手房联动。”严跃进表示。

封面图片来源：每经记者 王佳飞 摄