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两地房子“以旧换新”幕后:国企收购旧房?业主积极性如何?

每日经济新闻 2024-02-08 21:49:59

每经记者 包晶晶    每经编辑 易启江    

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2023年楼市持续下行之下,论创新和大胆,还得是江苏省。

江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动,旧房由地方国企收购后,改造为人才房和保障房,旧房款直接用来抵新房款,买卖都由地方国企为业主一条龙操办,连旧房评估费都不用业主承担。

“现在我自己都没花什么时间和精力,整个流程都是他们(国企)走。”太仓置换成功的业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者(简称每经记者)。

旧房换新,在太仓已经进入常态化阶段,一大批客户已经达成置换意向,不少人已经走完了置换全流程,坐等收房。

苏州相城区“以旧换新”模式下,也没有卖房和买房的环节,直接一套旧房换一套新房,选购的新房总价超过旧房、补差价即可。

无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点,都指向了共同的目标:老房有人住、新房有人买。

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01 太仓模式

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业主惊喜 旧房评估价远高于市场价

张淳茉(化名)一家是太仓第三批换房的受益者。

“旧房评估价格大大超出我的心理!她说,我们旧房是5楼顶楼,(如果是自己卖)不太好出手。评估价给到了8100元/平方米,而小区里有的挂出6000元的价格都没人问。”张淳茉介绍说。

“我们房子129平方米,有个阁楼30平方米,一个储藏室11平方米,最后加起来算170平方米,总价估到了112万多元。”

她们选中“桃园新著”的洋房,换购单价19000元左右,赶上了常态化“以旧换新”政策优化,阁楼、车位也算入评估总价,旧房评估总价一下子就上来了。

按照张淳茉的计划,旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款,不足部分用公积金贷,这样还贷的压力就小了。

太仓版“以旧换新”,给各地盘活存量房和新房市场打了个样。

地方国企托底“以旧换新”模式,太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点。

每经记者2023年12月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访,置业顾问李涵波(化名)向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。

太仓居民如果有“以旧换新”意向,可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面,填写报名信息,官方会统一安排旧房价格评估,新房房源由太仓市城市发展集团有限公司(简称“太仓城发集团”)、太仓市城市建设投资集团有限公司(简称“太仓城投集团”)两家国资公司提供。

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▲晨曦雅苑沙盘 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

“我可能是太仓第一个换房的人!” 文雅婷(化名)向每经记者介绍,“2023年9月底‘以旧换新’政策刚刚出来,过完十一我就去楼盘看了房子,紧接着就到‘太融e’APP上登记换房了。其实我自己的房子是2023年上半年刚刚交付的,产证也是卡着时间点办下来的,为了赶着换房。”

“我看中的房源193平方米,当时自己的房子评估价下来就占新房价格60%,其余的部分用公积金加商贷,现在贷款利率比我买那套房时要低太多了,我买那套的时候,房贷利率是5.6%。”文雅婷这样说道。

文雅婷自己的新房是2021年买的毛坯,市场火爆的那个时候,根本不容她多想,只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子,128平米。由于家里人多孩子多,现在想想还是不够住,既然有这个政策,就想换个大的。

“其实我们那套房评估价不太划算,买入价约23000元/平方米,评估价不到22000元/平方米。但是我们也接受,毕竟如果要自己卖掉再去买的话,现在二手房市场价格确实不好。”文雅婷说。 

根据太仓市目前的政策,卖旧买新,还能省下十几二十万元的契税,车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风,实现一换一。

对于大家最为关注的旧房定价,晨曦雅苑一位置业顾问刘艳(化名)表示,“由住建背景的评估公司出面,调出你这个小区半年间的成交均价,这个评估是面向整个小区的,所以装修老旧、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略。同样,如果你是小区中最优质的房源,装修精良等等的优势也会减弱。”当完成评估之后,置换人付2万元意向金,签置换协议,所有置换人会一起参与新房摇号,按照摇号顺序选房,在这个过程中,随时可以退出,意向金可退。

政策不断优化升级 老房学区资格也保留

2024年1月25日,每经记者在与置业顾问沟通中发现,经过两轮“以旧换新”试点之后,太仓又一次走在了前面,进一步降低了置换门槛,细化了试点方案中的一些遗留问题,而且直接把“以旧换新”业务变成了常态化。

太仓城发集团也于1月12日公告了新一轮“以旧换新”的通知,具体来看,常态化方案对购房人有了五大方面利好:

1、“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房”。

2、原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60%,新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80%,大大降低了置换差价。

3、有产证的自行车库、储藏室、阁楼可以独立评估,算到总价中,汽车车位可以等量置换。

4、“老房子的学区”入学资格保留两年,打上了政策补丁。

5、更大的优化,是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人,既可用于支付新房首付款,也可用来归还老房银行贷款。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人。

值得注意的是,最新置换条件中“老房子的学区入学资格保留两年”,是一项非常创新的政策突破。

太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示:“在前两批置换工作结束后,反复开会总结复盘,对报名未置换的市民做了回访,发现市民有着学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情况,我们第一时间组织会议研究分析,不断优化以旧换新政策,得到了教育局、司法局、住建局、审批局等部门的大力支持和广大市民的充分认可。在后期的工作中,我们也实时听取市民意见,改进政策,更好地为有置换需求的市民提供便利。”

第一批次“以旧换新”工作结束后,太仓城发集团对未置换的客户作了详细分析,发现较多市民反馈新房供给选择有限:首批试点仅开放太仓城发集团的3个在售项目100套房源,选择余地较小。因此,在第二批次加入更多不同区域、不同面积段、不同总价段的新房,满足市民的不同需求。

“随着集团旗下新项目陆续启动预售,新房的供应也会更丰富。此外,我们把太仓城投集团开发的楼盘也纳入‘以旧换新’新房源,未来也可能有更多的国资公司加入。”

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▲太仓城市景观 图片来源:视觉中国-VCG211200676017

太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者:“新的方案出台之后,报名的人很多,截至今年1月25日,已经接待了20多组客户。”

事实上,截至今年2月3日,“常态化”不到20天,已经有97组客户正式走流程进行换房了。

老房有人住、新房有人买,怎么实现?

“根据市民们普遍的反馈,这个政策对有置换需求的市民具有推进作用,能较为有效地改善居住环境,享受更优质的配套,提高生活品质,从民生角度,从实际出发解决了老百姓置换难的问题随着工作的深入、宣传力度的扩大、政策的持续完善,以及企业和市民对政策更进一步了解,置换需求逐渐增高,为后续以旧换新工作打下了良好的基础。”太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示。

收购来的房源,太仓将满足不同层次的人才需要。

易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示:“国资公司拿到此类住房后,将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看,相比有些地方的操作,太仓的做法更加务实和更加精准。”

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▲提供房源用于“换新”的晨曦雅苑 图片来源:每记者 包晶晶 摄

那么,用收购的旧房做人才房,和直接用新房做人才房,有何不同意义?

太仓城发集团对此解释:收购旧房作适当改造后用作人才房,资金成本较低,手续便利,相比新房时效性更高,周期更短,也可以丰富人才公寓和保障房供给种类,满足不同层次的人才居住需求。太仓城发集团对全市人才房所在区域、面积、套数等信息做了盘点分析,同时对居住业主也进行了回访,了解到部分业主的诉求。通过综合以上信息,后期对人才房的分配会更加人性化,比如,对于在老城区工作的人才,可以分配老城区的人才房,缩短上下班通勤时间。

太仓城发集团方面还表示:苏州“十四五”规划中提出,全市要完成10万套人才公寓和保障房建设,其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房。太仓城发一方面是响应国家层面的政策,另一方面是太仓层级对集团的定位和要求。根据太仓城发集团职能定位,集团三大主业中包含了房地产综合开发、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时,还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标。另外,目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位,满足不了多层次的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围,同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求,集团借鉴其他城市已有的“以旧换新”经验,探索尝试太仓版的商品房“以旧换新”。

太仓市委书记汪香元带队调研太仓城发集团时曾指出,要开阔思路、更有魄力,以更大的执行力度,开拓创新地做好这两项工作。范围上要扩大,以全市域打通“以旧换新”为目标,提供更多新房子供老百姓选择。政策上要优化,在依法依规的前提下,勇于尝试推出有利于推进工作的政策举措,最终实现老房子有人住、新房子有人买。

对于3年新增1万套人才公寓”的目标,官方数据显示,目前太仓市已累计筹集人才公寓房源7798套。

“人来了就有房,也是太仓抢人才的策略。”李涵波告诉记者。记者走访了参与“以旧换新”的多个项目,发现太仓在此次“以旧换新”中,提供了更多元的选择,既有少量市中心动迁安置新房、新区新建商品房,也有距离稍远,但品质更好、性价比更优的娄江新城鼎盛华庭项目。

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▲鼎盛华庭项目 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

对于“以旧换新”产生的“去化工作量”提成如何认定,刘艳向每经记者透露:“也给售楼处销售提供了部分佣金,以提高销售人员积极性。”

严跃进表示:“太仓模式的特点在于,其使得类似‘以旧换新’的交易比较容易实现。过去,有些地方也有‘以旧换新’,但是在二手房处置方面一般是‘承诺或积极把二手房出售’,这样就会产生不确定性。而太仓模式给二手房的盘活带来了非常好的思路,即:二手房不再出售给普通刚需群体,而是通过国资系统改造为人才公寓和保障房。这其实就扩大了二手房潜在的消费群体,对全国各地盘活二手房有非常大的启发。

但从房屋买卖交易流程上来看,太仓版“以旧换新”模式在多个环节上都是从未有过的操作,相关部门是如何跑通这些节点的?

太仓城发集团透露,“以旧换新”涉及的流程多而复杂,为了解决这些问题,集团组建“以旧换新”工作领导小组,先后成立政策宣传、评估验收、合同法务、资金结算、监督保障5个专项工作组,各负其责、相互配合,协同推进“以旧换新”业务;在住建、教育、审批、司法、融媒、税务、银行等部门大力支持下,先后完成了APP开发、政策发布、报名工作、房源筹集、合同文本拟定、资金筹措、公证摇号、现场开盘等工作,让换房流程更顺畅,工作更透明。

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02 苏州相城区模式

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旧房款打至新房对应公司,银行放贷后退还业主多余金额

苏州市相城区启动“太仓模式”旧房换新的第一天(2023年12月21日),《每日经济新闻》记者就走访了此次“旧房换新”官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名,不接受电话预约,据现场销售反馈,一早上接待了近60组看房人的登记,下午还预约了30组,如果500组客户满额,会提前结束登记,进入评估环节。

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相城区“以旧换新”模式下,没有卖房和买房的环节,直接一套旧房换一套新房,选购的新房总价超过旧房即可。旧房由苏州相城城投集团直接回购,旧房款用于抵新房款。

总结下来,相城区这种“收旧购新”主要是:

本市相城区内产权证建筑面积在144平方米以下的住宅,可用于置换抵扣相城城投集团推出的在售商品房,且旧商品房总价不高于所购在售新商品房总价,本批次限500名;三个项目总计提供500套房源供选择,这三个项目是:水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑;2023年12月20日9时0分0秒-2024年1月10日17时0分0秒,若报名名额已满,则报名提前结束。

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▲截图来源:和颂雅苑置业顾问朋友圈

负责登记置换信息的置业顾问赵鑫(化名)向每经记者介绍:“旧房首先要求产权清晰、没有任何抵押担保,贷款已经还清。置换的时候,新房超过旧房的差额部分,你可以自行补齐或者贷款。城投公司会找三家评估公司来评估旧房价格,最后取高。然后,我们城投集团直接回购。”

旧房款不会打给买房人,而是打到相对应的新房楼盘公司账户。比如你选择和颂雅苑,旧房子回收之后,钱直接到我们公司账户上,这笔房款可以全部当作首付,也可以按照现在最低的首付比例来付两成三成,多余的钱,等新房合同、贷款合同下来,银行放款之后,我们会做差额退款处理。

经过粗略估算,如果一位买房人旧房价值200万元,置换一套总价300万元的新房,选择只首付30%(也就是60万元),那么,卖房所得的其余140万元,会在银行放贷之后退还给置换人。“收回来的房子后期就是做保障房和人才公寓。”赵鑫说。

记者在登记现场留意到,房源海报前,前来选房的人都不约而同地把目光聚焦到了市中心的项目水韵花都,不过这个项目一共只提供44套房源,单价大约在22000元到24000元之间。距离市中心较远的和颂雅苑交通较为不便,目前的价格在25000元到27000元左右。

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拟换房业主现场咨询 图片来源:每经记者 包晶晶 摄

“水韵花都已经相当于现房,也是目前地段最好的,北边是大悦城,南边是繁华中心和万达广场,出门就是活力岛地铁站,”赵鑫告诉每经记者,“如果选房集中在某一些房源,在后期会以摇号的形式进行选房,如果没有摇中,可以选择别的楼盘,也可以当场退出,整个流程不收取您任何费用,包括评估旧房的费用也由城投集团承担。整个置换流程,快的话差不多在90个工作日。审核之后,看房也要一组一组带看的。”

和颂雅苑于2023年7月取得预售许可证,目前成交记录为零。赵鑫无奈地说:“这个地段就是难卖。”

另一处房源是鹤云雅苑,目前销售情况好于和颂雅苑,从网签记录来看,有的楼栋已经售罄,有的楼栋去化过半。

有业主被新房价格劝退”,但“以旧换新”享契税补贴

不过,苏州相城区“以旧换新”首批推出500个置换名额,根据每经记者的调查,距离登记截止日仅剩一天时,登记客户仅有100多组,市场反应平平。

王强(化名)在苏州市相城区渭塘镇的次新二手房,已经挂牌了一段时间,并不好卖。

他在社交平台上告诉《每日经济新闻》记者,自己已经登记了以旧换新,目前还在等待旧房价格评估结果。但他认为,这一轮的政策还是少了点诚意。

“首先是参与以旧换新的楼盘只有3个,可选择性太小;3个项目中两个分别在望亭和黄桥,位置偏远,只有水韵花都位置还行,但是属于2019年交房的尾盘,楼层没什么可选。”

对于王强而言,价格和流程是他更为关注的点。他的二手房实际上是2020年以近2.1万元/平方米购入的,为了通勤方便,考虑想把房子换一换。

“水韵花都按照当初的备案价来定价,但换房人的旧房子按照现在的市场价评估,明显我们是吃亏很多的。”

“新房价格远高于周边新房和二手房市场均价,而且旧房评估不合理,采取线上评估,不看装修,一律按照毛坯评估。此外,换房整个流程全靠对接销售电话或者微信联系,没有任何网上信息公示,不够透明。”王强提出。

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▲苏州市景 图片来源:视觉中国-VCG211312564674

来苏州近十年的准置换业主程敏(化名),也是被新房价格“劝退”了。

“我考虑过换房,甚至还去实地看过,但后来没有登记评估,”程敏坦言,换购的新房市场价在2.5万-2.6万元/平方米,但周边楼盘是2万-2.3万元/平方米。房子又远,贵个一两千块还能接受,贵四五千就没办法换了,以后黄桥都是住宅(价格预期不好),鹤云雅苑估计也只有地缘性客户,公共交通也不便利。”

1月25日,每经记者根据相城城投公开的咨询电话询问得知,第一轮的登记已经在1月10日结束,登记人数大约是三百多人,正在等待价格评估结果,待评估价格出来之后,可以正式进入换房环节,具体有多少人最终能够确定换房,要看评估的结果,包括是否能接受评估价格等各种情况。

2月6日,每经记者以换房人身份,向苏州市相城区住建局咨询换房情况时,相关工作人员表示,“换房的具体操作事宜以相城区城投集团发布的通知为准,但参加城投公司的活动,可以同时享受苏州市契税补贴政策,有卖旧、买新的行为就符合契税补贴的要求。”

“‘卖旧’之后3个月内买新房,契税100%补贴(产证份额符合要求,产权人没有变化),如果3-6个月之内换新房,契税补贴80%;如果超过6个月,但是在2024年完成新房交易,享受补贴50%。‘买新’是由新房所在地的住建部门来发放补贴,‘卖旧’则苏州大市范围内的房子都符合(契税补贴)要求。”上述工作人员解释说。

策划|卢嵘 薛晖

记者|包晶晶

编辑|易启江

视觉|邹利

排版|易启江

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记者手记 | 激活市场的关键,还是旧房成交

2023年市场持续下行之下,一些原先热门的城市,也陷入了二手房降价仍无人问津、新房打折一样去化艰难的困境。

今年9月以来,淄博、南通、南京、青岛、济南、宁波、扬州、济宁、苏州、太仓、连云港等地,均在探索“以旧换新”的购房刺激政策。但据记者观察,除苏州相城区、苏州太仓市之外,绝大多数城市的“以旧换新”,仍然是卖旧买新传统模式下的操作优化,如:“优先帮卖旧房”“锁定新房房源”“卖房不成订金全额退”等方式。

尽管多地房协托底、站台,多多少少解决了快速安全卖房和刺激新房到访选购,但激活市场需求的关键所在,还是旧房成交。传统模式下,无论怎么筑牢保障机制,只要二手房难卖的死局不破,新房成交就还是停留在预订阶段;破局的关键在于,置换人能否接受旧房大幅降价换成交。而事实上,市场下行中的改善需求和卖房大笔损失相比,众多置换人更倾向房屋置换。

因此,“以旧换新”过程中最大的不确定,来自旧房是否成交。不得不说,论创新和大胆,还得是江苏省。

封面图片来源:每经制图

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