全国人大代表、中建西南院总工程师冯远：建议推动老旧小区高质量改造，开拓资金筹措渠道

每经记者 孔泽思    每经编辑 董兴生    

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

今年全国两会期间，全国人大代表、中国建筑西南设计研究院有限公司（以下简称“中建西南院”）总工程师冯远提交了5份建议，为城镇老旧小区改造等方面建言献策。

3月6日，冯远在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，老旧小区改造还存在改造深度不足、改造资金短缺、缺乏管理维护等问题。对此，她提出了三点政策建议，聚焦如何推动深层次改造、加强管理维护以及多渠道筹措改造资金。

全国人大代表、中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师冯远 图片来源：受访者供图

老旧小区改造面临诸多问题

老旧小区改造是重大的民生工程和发展工程，也是推动绿色低碳高质量发展的重要措施。据统计，仅2023年1月至11月，全国新开工改造城镇老旧小区就达到5.32万个、惠及居民882万户。

冯远表示，老旧小区改造是一项复杂的系统工程，需要做到内部和外观一起改造。但目前老旧小区改造中，对墙面刷新、光彩亮化等风貌改造关注较多，对建筑物的抗震性能、防火性能、屋顶墙面漏水渗水、电线老化、供水压力不够、外墙饰面脱落、电梯不足和小区内的地下管道爆管漏水堵塞、线缆杂乱、违搭违建和环境品质不高等问题关注较少，出现只粉刷墙面、不管其他内在的整改现象，存在改造标准不高、深度不足的问题。

“建议由政府住建部门加大调查研究力度，结合城市体检工作，摸清摸透当地住房存在的安全隐患和小区现状，找准养老、家政、停车、充电等设施缺口及小区环境、管理方面的问题，进行老旧小区入库分级建档。优先改造安全隐患突出、基础设施条件差的老旧小区，并逐步扩展到全部老旧小区。要深入现场进行实地调查，切实解决外墙饰面脱落、屋面墙面漏水、线路老化、供水压力、抗震及抗火性能不足、无电梯等‘急难愁盼’问题，扎实推动老旧小区深层次改造。二是注重加强绿色化、适老化的小区环境改造，如采用再生砖等建筑回收材料、使用太阳能路灯、强化无障碍设计等。”冯远表示。

在冯远看来，老旧小区改造后的维护仍是一个痛点，老旧小区改造不是一改了事，而是需要长期的管理维护。冯远注意到，目前老旧小区改造后，物业服务企业入驻比例还较低，仍以业主自管或单位自管为主，对水、电、气等设施运维管护缺乏经验，专业能力不强，缺乏停车、商业、家政等运营服务，致使许多老旧小区改后品质仍然不高。同时，由于没有建立城镇老旧小区住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制，致使改造后维护更新难以进入良性轨道。已建立专项维修基金的小区，也部分存在资金统筹难、使用管理不规范等问题，小区后期维护缺乏相应支持。

对此，冯远提出了三点对策。一是同步推进老旧小区改造和物业管理全覆盖，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规范等，建立健全长效管护机制。同时，进一步完善法律法规，建立物业行业监管机制，完善物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法及失信惩戒机制。二是优化运营服务，如尝试“工程总承包+运营服务”（EPCO）一体化改造模式，支持鼓励社会资本从事社区养老、托育、家政等运营工作，进一步提升老旧小区居住品质。三是建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制，为老旧小区改后管理维护提供充足的资金保障，巩固拓展改造成果。同时要优化已有专项维修资金使用管理，切实延长住房和小区寿命。

建议建立多元资金筹措模式

统计数据显示，2000年以前建成的居住小区总面积为65亿平方米左右，所需改造资金在3万亿元以上。在目前的老旧小区改造中，由于老旧小区改造利润低、周期长，很难吸引社会资本参与，长期以来主要依靠政府财政资金。

冯远介绍，住房的“老龄化”是一个持续性的问题，随着时间的推移，所有已建成的房子和小区都会慢慢“变老”，因此需要长期的资金投入，政府财政资金难以维持如此体量的老旧小区改造工作，如何解决资金来源问题是老旧小区改造的重点问题。

对此，冯远建议，住建部、财政部等相关部门进一步加强探索实践，建立政府补贴、居民自筹、社会资本参与的多元资金筹措模式。

一是完善政策法规，通过低息贷款、税费减免、信用管理、片区整体改造、特许经营、推广“投资+工程总承包”招标等方式，给予参与老旧小区改造的企业更大优惠政策，合理保障社会资本投资回报和长期运营权益，吸引更多社会资本参与老旧小区改造和运营；二是加大金融支持，通过设立老旧小区改造专项基金、REITs等方式，鼓励金融机构为老旧小区改造项目和相关主体提供低息融资贷款；三是加强宣传引导和政策解释，充分激发社区居民参与和自愿出资的热情。