约7折“抄底”剩余50%股权，领展全资吞下上海万科七宝项目，6个月过渡期后拟更名

每经记者 刘颂辉    每经编辑 陈梦妤    

对于此次7折收购七宝万科广场剩余50%股权，领展资产管理发言人向《每日经济新闻》记者介绍：

七宝项目规模庞大且兼具长期增长潜力，自2021年以来，领展资产管理就持有七宝项目的一半股权，对该资产有透彻认识，这亦是公司在内地表现最佳的零售资产，其业务在疫情后一直稳步恢复，租用率超过95%。

近日，亚洲市值最高房产信托领展房产基金（0823HK，股价38.25港元，市值984亿港元）发布公告，收购上海七宝万科广场余下50%权益正式落实成交，之后，领展将拥有该项目整体有效可销售法定实益业权。

领展最早在2021年4月首次收购七宝万科广场50%权益，收购价为27.72亿元，项目交易协议价为64亿元。

而据此前披露的公告，领展向万科收购上海七宝万科广场余下50%权益，代价为人民币（下同）23.83亿元，收购价是基于该项目的议定物业价值52亿元。

有市场分析人士推算，此次领展是以约7折的价格，成功“抄底”了七宝万科广场，成为该项目的全资拥有人。

对此，领展资产管理发言人2月22日在接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示，公司始终对中国内地一线城市保持兴趣，专注于寻求市场不时带来的投资机会。此次收购七宝项目符合这一原则，作价较估值折让26%，而物业收入净额的回报率达6.5%。这都为领展在目前的经济环境下，提供了足够的缓冲。

上海七宝万科项目 每经记者 刘颂辉 摄

全资吞下上海万科七宝项目

“暂时没听说要改叫‘领展广场’，也还没收到公司要变动的消息，但大家都知道商场的股权被卖掉了。”

2月22日下午，上海市闵行区漕宝路3330号七宝万科广场，一楼大厅服务中心的工作人员表示。

七宝万科广场位于上海市七宝镇内，临近虹桥枢纽中心，为七宝地铁站上盖物业，所在的闵行区是上海市人口第二大行政区。

根据中国购物中心等级评价标准，该项目在2019年被评定为国家五星购物中心。整个购物中心包含地面5层及地下3层，零售总面积达148853平方米，设有停车位1477个，于2016年11月份开业。

公开数据显示，七宝万科广场平均出租率一直稳定维持在95%水平，2023年录得租金调整率达11.2%。2024年1月，该项目净收入达4060万元，2023年全年客流量约2150万人次，约为闵行区常住人口的8倍及七宝镇常住人口的80倍。相较2021年及2022年，该商场的客流量分别按年增长11%及45%。截至2024年1月31日的最新估值报告，该物业估值为70.60亿元。

该项目西门另一位工作人员介绍，平时商场客流量很大，尤其是靠近七宝老街的进出口，春节期间还组织了舞龙舞狮表演等活动，现场更加热闹。

该位工作人员称，自己目前还属于万科商管公司的人，“听说最近换领导了，万科的商管团队正在将工作交接给领展公司。”

七宝万科广场所属的商圈发展较为成熟，周边还分布着汇宝购物广场、宝龙城、凯德七宝购物广场等热门项目。

上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌表示，七宝万科广场是上海区域型购物中心中表现十分出色的项目，许多大品牌商户争相入驻，也受到房托机构和资产管理公司的青睐。

上海七宝万科广场内 每经记者 刘颂辉 摄

领展行政总裁王国龙也公开表示，七宝万科广场是一座大型高质量区域性商场，具备长远增长潜力，同时，可以为公司的投资组合增加收益。总括而言，交易带来的潜在益处，远远高于其交易的作价。

对于这项收购和用于收购的资金，领展方面表示将以内部资金来支付，成交之后，领展的备考经调整债务净额对资产总值比率预计将由约19.3%变更至约20.4%。中国内地资产价值对领展资产组合总值的占比将由13.2%提升至14.4%。

官网显示，领展房产基金是亚洲唯一采用内部管理模式的上市房托，也是亚洲市值最大且交投流通量最高的房地产投资信托基金，由领展资产管理有限公司管理。自2005年成为首只在香港上市的房地产投资信托基金后，领展房产基金全属公众持股，由私人及机构投资者持有。

截至2023年9月底，旗下多元物业组合价值2380亿港元，涵盖零售、停车场、办公室及物流物业，资产分布于香港、中国内地，以至澳大利亚悉尼及墨尔本、新加坡和英国伦敦。

目前，持有领展基金份额最多的是全球知名的资产管理集团贝莱德。而在上述收购消息发出后，香港联交所资料显示，贝莱德减持领展房产基金82.47万股，减持后最新持股数目约为2.31亿股，持股比例为8.98%。

项目6个月过渡期后更名

在收购上海七宝项目50%权益之前，领展曾一度被传出有意出售7个中国内地项目，清空零售商业和办公楼资产，此后王国龙向媒体予以公开否认。

据世邦魏理仕研究部发布的报告，2023年，上海物业投资市场交易总额累计789.8亿元，全年交易笔数创下历史新高达105笔，全年市场表现呈先抑后扬态势，投资型交易占比更是达到2020年以来峰值水平。按交易笔数计算，零售物业的交易占比10%。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示，伴随消费回暖及旅游复苏的信号出现，上海录得若干笔零售、综合体及酒店资产相关交易。2024年，随着政府政策不断释放积极信号，宏观经济逐渐企稳复苏，融资成本持续降低，将进一步推动商业地产投资市场的流动性。

从市场段来看，目前，上海零售商业正面临着租金压力。据第一太平戴维斯统计，截至2023年末，上海全市购物中心的首层平均租金环比微降0.1%，为25.8元/平方米/天，较上年同期下降0.4%；其中核心商圈首层租金环比持平，而非核心商圈存量及新项目以更多租金优惠吸引租户入驻，环比下降0.1%。

按照领展方面的计划，七宝万科广场的交易完成后，项目将设有6个月的过渡期，期间现有的物业管理公司印力集团将继续管理该物业的日常运作。领展计划为该物业更名，并在过渡期结束后接手它的管理运作。

据领展资产管理发言人介绍，公司将能够以更灵活的方式探讨七宝项目未来的发展方向，简化决策过程，进一步提升物业价值。

不过，杜斌认为，接手这处项目后，领展大概率会沿用万科的管理团队，继续对商场进行运营。在未来合适的时机，房托机构还是会走退出机制。

封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄