又一宗，总额约5.68亿元！物企频现关联交易“反哺”地产母公司

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

拥有较好现金流的物企们，正在承担起反哺地产的重任。

11月16日，荣万家（HK02146，股价2.110港元，市值7.93亿港元）发布公告称，公司与荣盛发展（SZ002146，股价1.84元，市值80.01亿元）订立债务抵偿框架协议，收购荣盛发展出售的清偿物业，总代价5.6786亿元，将按等额基准抵销应收款项。

至于为何签订此项协议，荣万家称，此前公司向荣盛发展集团提供相关物业管理服务或小型工程及相关咨询服务，应收款项12.6352亿元，但截至债务抵偿框架协议日期，该笔款项仍未清偿。清偿物业包括位于中国环渤海、中西部、珠三角、长三角地区的10870个停车位及332项住宅、写字楼及商铺（总建筑面积约为26341.01平方米）。

《每日经济新闻》记者梳理发现，今年以来，已有包括烨星集团、德信服务、金科服务等在内的物业企业，选取接受来自关联方地产企业的资产，以抵销其应收账款。

中指研究院物业总经理牛晓娟11月17日通过微信向每经记者分析认为，“虽然当下物业服务企业的发展仍会受到地产母公司的影响，但长远来看，独立发展将是物业服务企业的必然趋势。”

图片来源：荣万家公告

高度依赖母公司的“苦果”

一直以来，荣万家对关联方荣盛发展都有着极高的依赖度。

荣万家在公告中表示，自2000年以来，公司一直向荣盛发展集团提供（其中包括）物业管理服务以及小型工程及相关咨询服务。

2023年半年报显示，作为荣万家收入的主要来源，上半年荣万家物业管理服务营收约6.22亿元，占总收入的比重为70.6%。而来自荣盛集团开发的物业收入为6.09亿元，占物业管理服务收入的比重高达97.97%，来自独立第三方物业收入的占比仅有2.03%。

图片来源：荣万家2023年半年报

受物业开发商整体竣备、施工建筑面积减少导致对物业工程服务、案场服务及其他服务的需求大幅减少等因素影响，荣万家的非业主增值服务从2022年上半年的3.22亿元骤降到约8390万元，断崖式下降了约74%。

据Wind数据库，荣盛发展2023年1-9月的剔除预收账款的资产负债率为82.6%，较“三条红线”中的70%指标仍高出不少。同时，流动负债在负债总额中的占比也一直居高不下，从近5年前三季度的数据来看，也仅有在2020年同期占比略低于80%。今年前三季度流动负债余额为1744.69亿元，占负债总额的85.63%。

目前，荣盛发展债务压力仍较大。截至今年6月30日，荣盛发展仍有27.17亿元的逾期未兑付票据。

而荣盛发展欠荣万家的应收账款就高达12.64亿元。但“由于与其他房地产开发商一样，荣盛发展集团也受到房地产市场低迷以及信贷及流动性紧缩的影响，因此无法按时结清应收款项。”荣盛发展“不得已”将位于环渤海、中西部、珠三角、长三角地区的10870个停车位，以及332套住宅、写字楼及商铺（总建筑面积合计约26341.01平方米）用于清偿其账款。

根据公告，荣盛发展用于清偿的资产开发建设成本是9.182亿元，市场估值为5.76亿元。而荣万家的收购代价为5.68亿元，低于市场估值约800万元。

对此，荣万家在公告中坦言，债务抵偿框架协议项下拟进行的物业转让将使集团能够立即收回部分应收款项；待完成债务抵偿框架协议后，集团将逐步向市场上的第三方买方出售清偿物业以获取现金。

多家房企选择“以资抵债”

事实上，荣万家并非首家承债式“输血”母公司的物企。今年以来，多家物企曾发布公告表示，将收购关联方资产。

11月6日，中骏商管骏发布公告称，拟以10.9亿元的代价收购中骏集团旗下北京门头沟奥莱购物商场综合体项目。这笔买卖之下，中骏商管还接下了泰腾置业结欠北京骏辉房地产的销售债务，合计12.23亿元。

此前的9月26日，烨星集团连发两则公告，其中就涉及关联交易下被拖欠的可退还按金及贸易应收款项、“被迫性”买楼的以资抵债条款。根据协议，鸿坤集团将旗下的一座办公大楼的使用权让渡给鸿坤瑞邦，代价约3684.69万元，期限自股东根据上市规则批准交易起至2041年6月30日，以抵销无锡永庆未偿还的可退还保证金总额即未偿还贸易应收账款总额。

金科服务也在今年8月13日发布公告称，为了偿还部分应收账款，金科集团与公司订立物业转让协议，涉及金科集团在贵阳、重庆、长沙及临沂等地的36项物业，总建筑面积约为3434.5平方米。

据悉，这笔持续关联交易应付款项产生自金科服务根据2020年及2022年物业管理服务总协议拟向金科集团提供的物业管理服务，金额为2040万元。转让抵销物业后，该笔应付款项将被视为已悉数结清。

克而瑞物管在报告中指出，多家地产或关联企业陆续发生债务违约，在房企资金紧张的环境下，房企旗下物企被迫反向“输血”，方式包括地产企业直接向关联物企借钱或担保付款、向物企出售资产、被抵押股权或出售等。

正如万物云董事长朱保全曾言，“如果不是地产行业遭遇寒冬，或许物业行业还会躺在传统收入结构的温柔乡里。”

如今，历经这样一场洗礼，物企也更加强调自身的独立性。已易主博裕资本的金科服务明确表示，“作为一家不被房企控股的物业公司，金科服务其实可以更好地独立发展。”

牛晓娟向每经记者分析认为，对于物业企业来说，母公司通过资产转让的方式偿还欠款与债务，确实能部分化解物业企业与母公司之间的债务问题。然而，上述案例中的车位与奥莱均属于重资产，与物业服务本身的轻资产经营原则存在差异。同时，在当前的环境下，车位等重资产在销售变现渠道方面存在一定困难，也会对物业企业的后续经营带来一定的压力。

封面图片来源：视觉中国-VCG111356386608