每经热评｜上市物业企业亟需一份提振信心的中报

每经评论员 薛晖

一年一度的“中报季”已经进入到密集发布期。与房地产公司的财报“没有最惨只有更惨”不同的是，部分巨亏物业企业扭亏为盈，开始提振投资者信心。

这是个好兆头！表明物业股正在筑底，信心亦在积聚。以去年出现大幅亏损的融创服务为例。中报显示，公司拥有人应占利润已从去年同期的亏损7.51亿转为盈利3.4亿。至于母公司未爆雷的物业企业，中报数据更加健康。如已披露中报的中海物业和越秀服务，营收和毛利均有两位数的增幅。

物业股之所以引人关注，部分原因是受地产股牵连，股价出现了“过山车”式的暴跌。自去年以来，物业股随地产股一样进入下行曲线。今年上半年，股价又普遍跌去四成，平均PE仅13倍左右，而2021年则一度超过40倍。

从2022年中报开始，上市物业企业亏损已成普遍情况。而亏损的主因是“应收账款”大幅减值。个中原因，主要是作为母公司的地产公司因资金紧张，未按期偿付物业公司相关服务费用甚至直接从物业公司抽调现金。受此影响，物业股也像地产股一样，变得“不安全”。

其实，物业管理原本是一个稳健增长的行业。其与房地产开发不同，有稳定的现金流。营收可以随着管理面积稳步增长。理论上，正常经营的物业企业不应该出现突然的大幅亏损。而去年中报和年报的“哀鸿遍野”，大多是受地产母公司托累。

于是，今年物业企业半年报的成色，既反映出物业企业的经营能力，也间接折射出母公司的经济压力减轻和风险隔绝能力增强。尤其是后者，正是投资者所关心的。

实际上，自去年上市物业企业频频曝出大幅亏损以来。监管层就开始调查原因，并重申财务纪律，纠正违规行为。此后，随着“防火墙”的建立，情况有所改观。因此，今年半年报亦将成为“整改”效果的一次验收。尤其是此前因母公司爆雷而一度停牌的物业企业，其半年报更引人关注。如融创服务、恒大物业、旭辉永升服务、彩生活、奥园健康等。

目前看来，这种期待是较乐观的。仍以融创服务中报为例。其扭亏为盈的一个重要原因是，“关联方贸易应收款总额较2022年12月31日减少约1.31亿元；关联方贸易应收款项计提的减值拨备较2022年底拨回约0.56亿元”。也就是说，“防火墙”起作用了。

投资者期待一份提振信心的中报。除了检验“防火墙”的效果，还因为投资者对物业行业有更多期待的理由。

首先，在经历一轮“上市潮”和“兼并潮”之后。头部上市物业企业扩张更加理性。此前因盲目扩张收购引发的坏账会因此减少。从已披露的头部物业企业中报看，收并购增速已减缓。表明行业发展更加稳健。

其次，随着信息科技等新技术的应用，物业管理的效率得以提升。即公司在面积和服务内容增长的同时，劳动力却在减少。以中海物业中报为例，在管面积增长了13%，营收同比增长23%的情况下，雇员却减少了5000余人。同样，许多物业企业通过人脸识别、除草机和清洁机器人的大规模使用，成功降低了人力成本。

其三，物管的“高质量发展”颇具想象空间。头部物企的服务已不限于住宅管理，而早已向公共社区、商业、园区发展。服务内容也不再是保洁、保安、保绿（绿化）、保修等基础服务，而是开展了家装、家政、养老、团餐、智慧泊车等增值服务。也就是说，既便物业费不涨，物企的收入项目也会增长。这就是高质量发展。

综上所述，物管正在成为一个朝阳产业。而长远来讲，该产业将成为一个新的蓝海和投资风口。而这一切的前提，就是要进一步厘清和关联公司的风险，健全防火墙，严守财务纪律。而这一切的证明，就需要上市公司拿出一份健康发展的中报。