楼市半年考•物业 | 上半年超9成上市物企市值下滑，物业行业估值仍面临考验

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

受房地产行业下行影响，今年上半年的物业行业亦表现不佳。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年上半年，58家上市物业企业平均市值跌幅为22.06%。其中，市值下滑的物企达54家，占比93.1%；市值跌幅超过50%的有5家；跌幅在40%～50%的有8家；仅4家上市物企市值实现了正增长。

此外，上半年物业行业的收并购金额也在大幅下滑，累计披露的收并购金额约为25亿元，仅为去年同期的三分之一。

在多家机构及业内人士看来，“当前物业行业仍处于历史低位，但未来仍有发力空间。”

行业估值仍处低位

受行业形势及关联方影响，最近一年港股物业企业总市值区间波动，去年10月底触底后受地产政策利好影响，一路反弹至阶段新高达4300多亿元。但随着2022年度业绩披露后，“增收不增利”使得上市物企市值的阶段性涨幅尽数回吐。

据每经记者不完全统计，截至6月30日，58家上市物企与年初相比，市值下滑的有54家，占比达到了93.1%。其中，市值跌幅最高的是弘阳服务，跌幅达73.75%；正荣服务、佳源服务、新城悦服务和万物云的市值跌幅均超过50%。

仅有4家物企市值有所增加，分别为方圆生活服务、宋都服务、鲁商服务、滨江服务，涨幅分别为23.93%、21.25%、14.54%、3%。

从市盈率方面来看，中指物业研究院监测数据显示，2021年1月至6月，港股物业服务板块整体估值水平较高，年初PE均值在40倍上下，但下滑趋势已形成，下半年加速回落，年底维持在16倍左右；2022年，PE均值整体仍旧处于下降通道，最低仅个位数，但下降幅度已明显放缓，年底趋于平稳；“2023年，受地产政策回暖，板块整体估值得到大幅提升，PE均值走高，目前小幅回落，维持在17倍左右，与2021年下半年相当。若剔除极值及负值，截至2023年6月30日，PE均值为9.97倍。”

“恒生物业服务及管理指数、恒生指数、恒生地产和建筑业目前来看仍旧高度趋同，物业与地产同涨同跌，物业并未走出独立行情。”中指物业研究院分析指出，随着房地产后服务时代的到来，物业服务实际上将成为房地产转型的支点，未来估值修复弹性大。

针对股价与市值的持续下滑，物企对修复股价与市值的行动也没有停止，增持、回购、股权激励……各种能提振股市信心的手段今年上半年在物业资本市场时有发生。

如中骏商管从年初至6月30日，累计回购公司股票6000万股，耗资1.15亿港元，占已发行数量的2.98%；德信服务集团累计回购公司股票2113万股，耗资6039万港元，占已发行数量的2.2%。

而包括世茂服务、金科服务、建业新生活、新城悦服务、星盛商业等在内的5家物企则通过股份激励方式，涉及股份约1.4亿股，总估值约7.91亿港元，其中金科服务就发放了5973.17万股，估值约6.5亿港元。

事实上，对于市值问题，在碧桂园服务5月25日召开的股东大会上，公司CFO黄鹏指出，现在公司的股价的确是严重偏离了实际的内在价值，PE跌到了历史极致。整个房地产行业形势严重拖累了物业管理板块的表现，而且情绪有点反应过度。

针对有参会股东提出的市值管理建议，黄鹏则表示，需要经过股东大会授权，同时也需要等待合适的时机。

在6月16日的股东大会上，万物云管理层也同样被问及了股价问题。其公司秘书黄旻在回答中表示，将根据资本市场和本公司股价的波动和变化，充分评估并审慎使用该授权，酌情及适时回购公司的股票。

根据当天通过的回购议案，万物云可回购总额不超过截至当日已发行的H股数量总数的10%，也就是1.086%股权。值得注意的是，最近一段时间，万物云董事长朱保全已4次对万物云进行增持，共27.23万股，耗资746万港元，目前累计持股比例已达0.21%。

“这些举措一方面说明物业行业目前仍处于历史低位，股价低于实际价值；另一方面，也传递出物企发展的信心，未来仍有发力空间。”中指物业研究院表示。

截至2023年6月30日，物业管理行业共有64家上市公司，其中香港主板59家，A股5家。虽然今年上半年物业服务板块只有一家物企（润华服务）上市，但最近消息显示，物企IPO热度已有所回暖；6月25日泓盈集团和6月26日明喆集团分别递交招股书，6月28日万达商管再次递表。

来源：中指物业研究

收并购热度还在降

在上市物企市值整下滑的同时，物业行业的收并购热度仍在继续下降。

来自中指研究院统计数据显示，尽管2023年上半年上市物企披露的收并购数量达70宗，较去年同期的54宗有所上升，但在金额上却大幅下滑，上半年累计披露收并购金额约为25亿元，仅为去年同期（74.33亿元）的约三分之一。

仅从上市物企来看，最大的一笔物业并购来自于金融街物业1.54亿港元收购的香港置佳物业70%股权。而该笔收购早在两年前就开始了磋商。据金融街物业2021年6月发布的公告透露，“正在磋商一个香港的标的公司部分股权。”

需要注意的是，这笔收购还附带了条件：金融街物业与卖家约定了四个年度的业绩承诺。若业绩对赌未达成，卖方需要向金融街物业支付补偿款。为了业绩对赌更好进行，金融街物业不仅压了20%的收购款未支付，而卖方所持的余下的30%股权也抵押给了金融街服务。

此外，远洋服务斥资5400万元从远洋集团收购了远洋机电设备技术发展公司，其主要从事包括机电工程建设、承包、技术开发及咨询等机电业务；新大正则在今年5月分别以2775万元、4453万元收购了这两家市政环卫公司。

不过，新大正更大一笔金额的收并购案则宣布终止。

6月4日，新大正宣布终止7.88亿元收购云南沧恒80%股权事项。对于该项收购终止原因，新大正方面则披露是由于加期审计和补充尽职调查的进行，本次交易的进度已不及交易双方预期，而且，双方在业绩承诺延期安排等事项上存在较大分歧，短期内难以达成一致。

事实上，下降的不仅有行业收并购数量和金额，还有上市物企的收并购储备金。

据每经记者不完全统计，今年上半年，包括金科服务、滨江服务、特发服务、苏新服务、新大正、银城生活服务、兴业物联等在内的7家物企均将募资用途进行了调整。其中，金科服务、滨江服务、银城生活服务、兴业物联4家企业下调了并购金储备。

以金科服务为例，今年4月18日，金科服务发布公告，宣布将投资收并购资金由39.97亿港元下调为16.07亿元。这已是金科服务第二次对募集资金进行的调整，上一次则是在2021年9月10日。

5月29日，滨江服务也宣布，将原本计划用作收购其他物业管理公司和投资于资产管理平台、未动用所得款项净额为约2.5亿港元，用作更新公司的管理服务系统、招募及培养人才。这意味着滨江服务IPO募资中已没有并购储备金。

滨江服务在公告中表示，自上市以来一直监察评估所得款项净额的使用情况，并积极于市场寻求可供收购及投资的物业管理公司潜在机会。“尚未于市场上寻求到符合集团服务品质管理需求，能够带来协同效应的物业管理服务收购目标”。

“在行业下行的背景下并购成交的难度更大，虽然物企股东（多为地产公司）受流动性困境等因素影响，并购市场并不缺乏交易标的，但一二级市场估值差缩小，交易双方更难在交易对价、支付节奏、业绩承诺等核心交易条款上达成一致。”申港证券在研报中指出，尤其是部分对赌需建立在资产质押的基础上，在行业下行阶段资产价值缩水，双方或更难找到互相认可的可供质押资产，导致交易成交受阻，“整体并购市场更趋理性。”

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封面图片来源：视觉中国-VCG41N1387697042