西安城市更新，百亿基金先行

每经记者 张文瑜    西安    每经编辑 贺娟娟

城市更新向来是热点话题。

从早年的“皇城复兴计划”、东西大街改造到作为首批城市更新试点城市，让盘活城市空间、重塑产业活力成为西安城市发展过程中迫切又影响长远的发展命题。

日前，西安再谈“城市更新”，正式启动西北首支百亿规模城市更新母基金，完全颠覆了此前市政出资及引进合作方的融资模式，运用市场化的手段引导城市更新深入进行。

这样的探索和尝试，值得期待。

城市空间受限？

客观来讲，城市更新既是城市建设从“粗放式发展”进入“精细化运营”的具体呈现，亦是西安城市空间受限情况下的“无奈之举”。

2022年末，西安常住人口达到1299.59万人，较2021年增加了12.29万。人口增量在已公布的城市中仅次于杭州、合肥，位居全国第三，西部第一。

城市人口的增长与当地科教资源、基础设施建设及产业集聚高度相关。与此同时，西安落户门槛持续降低，虽然增量难以与此前巅峰时期相比，但依旧维持了较好势头。

不过，人口增长向来考验城市承载力，也早已“嵌入”西安城市发展命脉。但无奈在于，即便诸多举措对西安老城区进行改造，亦曾大刀阔斧地重建东西大街，但老城区仍渐趋落寞。

把时间拉回至2005年，彼时西安就已经提到启动“皇城复兴计划”，旨在还原西安历史古都风貌，促使古城向文化旅游转型。但由于没有坚持推进，缺乏统一规划等综合原因，老城区的更新一度停滞。

随着百盛关店、世纪金花易手，群光广场、银泰广场陆续闭店，东西南北四条街被似乎被摁下了暂停键。即便钟楼仍是西安城市地标和热门打卡地，但昔日繁华终究再难复制，老城区无论是人口还是经济活力都向外扩散。

陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通向粉巷财经表示，“很多人说东大街是因为改造衰落了，我认为不全是因为改造。城市扩张后所有的省会城市骨架都拉大，旧城的核心区之外又建了新的现代化小区，建了新的城市综合体。核心区的人全是老年人，消费活力自然有所降低。”

而西安老城区的落寞也伴随着“都市新中心”的建立。

2011年，西安行政中心整体北迁，同年贯通南北的地铁二号线开通，高铁西安北站正式投入运营。随后熙地港、大融城等综合商业体横跨整个行政中心区域商圈，以此为跳板，让曾经一度边缘化的北边一跃成为“新中心”。

随后，严控秦岭生态红线让西安明确提出了“南控”，城市发展空间受限，西安再次将注意力放在了“向北扩张”。2023年开年，西安“北跨”全面启动，着手在渭河北岸打造万亿工业大走廊。

可以预见的是，未来优势产业、城市生态抑或者是教育医疗资源等，将逐渐向北聚焦。但更多是拉大城市骨架，优化西安城市空间布局，老城区已建设用地利用低效、活力不显的问题或将愈发明显。

粉巷财经认为，城市“增量拓展”固然可喜，但“存量升级”也迫在眉睫。

微观之处“打补丁”

许多城市空间由于土地面积的增加而迅速扩大，忽视了城市的内在功能和经济活力。土地利用效率低、城市历史文化遗产得不到好的保护，一味地无限扩张城市规模只会让“大城市病”更加明显。

诸多观点指出，城市更新正是逐步解决这些“病症”的良药之一。

站在西安的角度，2021年11月，住房和城乡建设部发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，西安上榜全国第一批城市更新试点城市。

在2022年西安市《政府工作报告》中，亦提出“有序推进城市有机更新，稳妥有序推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区改造，着力解决基础配套、公共服务、消防和公共卫生等隐患问题。

上述背景下，城市更新作为引领城市转型发展的重要工作，即将成为迫切又影响长远的城市发展命题。

粉巷财经注意到，在城市升级改造层面，西安并未一味地扩大面积或是拆旧建新，而是在已有的建筑层面进行升级，通过小尺度改造，使城市功能不断优化。       

这样的“存量升级”带来的，不仅仅是愈发广大的空间和腹地，更是宜居、宜业、宜游的城市温度。

据了解，近年来，西安已然通过持续性的“微更新、轻改造”，去唤醒城市活力。

譬如，曾经的平绒厂在保留居民原有生活状态和保持菜市场的市井风貌的同时，经过改造更新，最终打造成为西安首个市井文化创意街区；三五一一工厂在主业搬迁后，通过利用原有厂房改建并新增部分面积，从老工厂转变为生活社区，迸发出新的活力。

此外，西安西影制片厂、太阳锅巴厂、西安大华1935等沉寂已久的老厂房，在政策指引下以新的风貌延续着西安的城市记忆。口袋公园、一刻钟便民生活圈的打造，直接影响着市民生活的幸福感。

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚分析称，老厂房原来的工业生产都已经进行转移了，这个地方更新就相当于重新开发，策划好的话会带动整个片区的繁荣和活跃，同时保留当地的历史文化信息，又能创造很多就业岗位，实际上是城市更新的一个重点方向。。

“15分钟便民生活圈的提出是非常好的一个概念，生活中大家走路就可以解决一些日常生活需要，如果未来能够跟地铁结合起来就更好了。”胡刚进一步表示。

百亿城更基金

存量改造和“小修小补”业态是面向以长期运营驱动为底层逻辑的项目，不但需要大量前期资本投入，同时改造过程中需要持续性自我造血能力。此前未能持续性地改造，主要原因就是开发成本太高以及引进资源不够匹配。

正如胡刚所说，如果引进企业过度开发追求盈利的话，对这个城市的公共空间是一个破坏。比如在建设过程中相应的配套没有完善，也会引起交通、生活等方面的矛盾，失去经济活力。反之，一旦区域缺乏活力和竞争，也难以引进开发商进场，整个空间的公共利益就没有人去考虑，如何权衡好这两方面是很难的。

粉巷财经注意到，日前，西安一改此前的单靠政府财政或引入合作方实现城市更新项目，打造首支百亿元规模城市更新母基金（下称“城更基金”），探索建立城市更新可持续资金投入机制。

具体来看，城更基金采用“母子基金+直接投资”架构，坚持“区域子基金+城市更新+产业导入”的有机运作模式。其中，西安财金投资管理有限公司（简称“西安财金”）代表西安市财政局出资90亿元，西安担保集团出资10亿元。

值得注意的是，城更基金根据区域（项目）建设需求合作设立专项子基金，积极探索“城市更新+产业导入”新模式。

据悉，首批8只子基金总规模达280亿元，储备拟投项目20余个，预计撬动项目资金总规模不低于1448.65亿元。城更基金重点支持城（棚）改、产业园区建设、老旧资产提升改造三类城市更新项目。

截至目前，已储备优质项目43个，其中城棚改类28个，总投资金额3192.02亿元；区域产业园区建设类4个，总投资金额130.67亿元；区域老旧资产提升改造类11个，总投资金额61.85亿元，拟投资金额合计3392.77亿元。

图片来源：VCG211278683785

这样的城更基金模式，是区别于传统高周转、高毛利的地产发展模式和资产抵押风控模型，引导和鼓励相关产业资本和金融资本参与，有效解决城市“存量更新”最大的资金难题。

实际上，百亿城更基金也是信号。背后映射既是城市更新模式的变化，也是城市更新资金市场化管理和投资运作的尝试。

“城更基金这类模式处于刚刚起步的状态，未来还是要进一步地去探索和观察。”胡刚告诉粉巷财经。