主动退出成都远洋太古里 远洋集团的近谋与远略

12月15日，远洋集团（03377.HK）、远洋服务（06677.HK）发布公告，将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由合作方太古地产接手，其中远洋集团在该项目50%的股权总对价为54.65亿元。整个交易完成后，远洋集团将不再持有成都远洋太古里的任何股权。

作为全国性的知名商业地标项目，成都远洋太古里的股权变更引发了不小的关注。这其中既有支持，亦不乏困惑。大量业内人士看来，在当前行业洗牌关键时期，该交易让远洋实现大量现金回流，不但巩固了自身安全，也为其聚焦住宅开发赛道创造了更多条件。

远洋择机换仓 阶段性任务或已完成

为何选择此时退出成都远洋太古里？这或许是坊间的第一个疑惑。

从2010年获取地块至今，远洋集团与太古地产密切合作，共同将远洋太古里打造成全国知名的商业标杆，在国内激烈的商业地产搏杀中走出了一条差异化道路。

成都远洋太古里从2015年开始分阶段运营，2021年销出租率96%。公开资料显示，2018年、2019年、2020年，租金收入分别为：9.56亿元、10.56、10.75亿元。

远洋强在开发建造，项目前期由远洋主导；太古精于商业运营，后期则由太古主导。双方分工明确、在不同阶段发挥各自优势。分析人士指出，随着远洋太古里成为川西知名商业地标，并进入稳定运营时期，远洋已阶段性完成了自身的使命与任务，或许一直在寻找一个恰当的退出时机，以实现换仓。

当前，房地产行业以及国内商业环境都发生了深刻变化。从整体趋势来看，2018年以来商业收入增速持续下行。据克而瑞资管数据，2022上半年，23家典型企业整体商业收入588.5亿元，同比微增长2%，远不及2021年18%的增速。依托地段和运营优势，成都远洋太古里虽然仍有着稳定的租金收入，但考虑到商业地产整体环境，持有成本，以及企业自身发展需求，提前退出未尝不是一个“最优解”。

是选择继续持有重资产、细水长流安心做个“包租公”，还是把未来的收益一次性兑现，以便未来投入到更擅长的住宅主业？显然，远洋选择了后者。

轻装减负 手握现金应对未来

随着项目的转让，远洋的现金流安全也再次被放至行业聚光灯下。开年以来，房地产行业持续低迷，境外融资不畅、市场信心不足，房企稍有风吹草动都会被高度关注和解读。

有鉴于此，远洋很早就将“现金”作为重中之重，如加大销售和回款力度、积极推进持有物业的轻资产化，成为目前行业内少数仍然“站着”的房企。有资深业内人士就表示，无论是资本市场所关注的融资、偿债情况，还是客户关注的“交付”领域，远洋的整体表现超出市场预期。在成都远洋太古里转让公告发布之前，远洋刚刚完成了一笔10亿信用债的兑付，年内信用债已全部偿还。12月15日，远洋集团还获工商银行500亿元综合授信支持，并签署全面战略合作协议。同日，远洋还完成了10.42亿元ABS产品兑付。

在行业融资环境艰难的情况下，远洋集团已完成多笔公开市场再融资。10月，远洋集团13.03亿元ABS项目状态更新为“已反馈”。同时，远洋还拥有多个位于一二线城市的持有物业项目，可用于抵押再融资。国际评级机构惠誉预计，截至2022上半年末，远洋未予抵押物业净资产（不含合资项目净权益）约为430亿元，未予抵押的合联营投资物业逾200亿元。惠誉还表示，“远洋集团的银行融资渠道仍保持通畅”“财务灵活性足以支撑其评级”。

换句话说，远洋的货架上，有着数百亿元的不动产项目可以随时变现。

事实上，在当前的市场环境下，没有一家房企处于绝对安全的地位。单纯以一个项目的股权转让，去揣测一家房企的现金流状况，既不客观，也有失偏颇。2022年以来，为应对行业深度调整带来的冲击和挑战，各类房企均在积极调整经营策略，处置资产、积极换仓，其中亦不乏大牌央企。

5月，华润置地以19.9亿元挂牌转让杭州萧山万象汇100%股权；10月底，华润挂牌华润新镇置业100%股权，转让底价33.93亿；11月初，华润挂牌长沙润都地产100%股权及债权，转让底价8.85亿。10月，保利及其子公司一口气转让7家公司100%股权及相关债权。

如今，行业利好政策增多，“第二支箭”扩容，民营企业的境内融资渠道持续改善，涉及股权融资的“第三支箭”射出后，多家房企已宣布定增计划。这意味着，行业有望迈向健康发展阶段。远洋轻装减负，积极优化资产资金配置，显然不仅仅是着眼于当下，而是面对未来的主动求变之举。

契合持有物业轻资产化战略 聚焦住宅开发主业

退出成都远洋太古里，也意味着远洋在“减少重资产持有”道路上又迈出重要一步。

众所周知，购物中心及写字楼作为重资产，很容易有大量资金沉淀。行业主流房企如万科、保利、华润置地均提出了“轻资产化”运营，变重为轻，以加强现金流入和管理输出。

早在2020年，基于对房地产行业的判断，远洋集团便已做出“聚焦住宅开发主业、稳步推进持有物业轻资产化”的战略调整，明确提出降低重资产持有，加强运营、管理能力输出。2021年10月，远洋集团引入多家主权基金作为LP投资人，成立14亿美元写字楼物业基金。

进入2022年，远洋集团在持有物业的轻资产化道路愈发明确。如4月，与中国人寿就颐堤港一期展开合作，规模约30亿元；6月，将北京锐中心项目转让给平安保险，回流逾50亿元现金。自2021年12月以来，远洋集团通过持有物业的轻资产化模式，已回笼资金逾百亿元。

调整是为了聚焦。分析人士称，远洋退出成都远洋太古里项目，契合其一直践行的“轻资产化战略”，因此这次操作并不意外。此举可以让远洋回笼大量资金，深度聚焦住宅开发主业，并通过以“健康”为特色的产品力，发力住宅市场。

截至2022年6月，远洋集团二级开发土地储备近5000万平方米，较2020年末新增1100余万平方米。远洋土储高度聚焦一二线核心城市，抗风险能力强，且能够满足企业3-4年的发展。2022年1-11月，远洋集团销售额895亿元，重回TOP20之列，排名较去年同期提升了8个名次，显示出公司聚焦住宅开发主业已取得积极进展。

一进一退之间，远洋的未来发展道路也更加明确。

1+1＞2的远洋太古模式还在继续

在远洋太古里的打造中，远洋可谓是倾注了不少的心血。“事了拂衣去”之前，如何尽可能保证项目的运营的平稳？最终，远洋决定将持有的成都远洋太古里50%股权转让给太古地产，显示出这对老搭档之间的某种默契，以及对太古运营能力的认可。

据了解，从2007年签署框架协议，远洋与太古地产的合作已持续15年。期间，双方充分发挥各自优势，打造出多个享誉全国的商业项目和城市地标。

2008年，远洋集团携手太古地产获取北京颐堤港地块，经过数年时间精心打造，于2012年正式开业，并迅速成为北京标杆性商业项目。今年上半年，北京颐堤港整体出租率97%，其多元业态组合、高品质购物空间持续吸引着北京消费客群。2020年12月，远洋宣布与太古地产共同扩建北京颐堤港二期项目。据悉，颐堤港二期项目计划分两个阶段，分别于2025年及2026年落成。

太古地产亦在颐堤港开业十周年会上公开表示，远洋集团是太古地产在内地的长期合作伙伴，双方有共同的合作愿景，紧密合作、各尽所长，实现了1+1＞2的合作效果。此外，根据太古地产的规划，未来10年，太古地产将有逾500亿港元投资在中国内地核心市场。

在深刻变革之下，房地产行业正进入“剩者为王”时代。正如李明所说，“未来房地产行业仍是国民经济支柱产业，中长期看，行业未来清晰明朗，有规模、可持续，走向良性循环和健康发展的新阶段，企业竞争围绕产品品质、客户服务、健康安全”。

而历经市场重重考验之后的远洋集团，显然已经做好了准备。

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