区域新盘调查 | 同处上海热门板块、单价相差1.6万元！金隅外滩东岸PK保利珑誉，谁将胜出？

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

进入“金九银十”，上海市场的“抢房热”是否还在延续？

据中指研究院统计，在刚刚过去的三季度，上海新盘开盘达92次。从9月份的开盘情况来看，约有15个楼盘触发积分，17个楼盘未触发积分。并且在触发积分的楼盘中，只有一个超高分楼盘东方悦澜（96.9分入围），另有3个楼盘超过70分，其余楼盘都在“及格线”上下，最低的浦发虹湾仅需46.25分。

值得注意的是，徐泾、唐镇等以往的上海高热度板块，仅从积分上看，高积分楼盘项目的“抢房”热情比前期（动辄80分）有了明显降温，如上海内中环的部分楼盘也出现了未触发积分的情况。

​10月7日上午，《每日经济新闻》记者实地探访了上海热门板块——杨浦东外滩区域，并对区域内即将推出的部分热门楼盘项目进行了对比测评，以期对购房者选房有所参考和帮助。

建设中的金隅外滩东岸（右）和仁恒海上源（左） 图片来源：每经记者 包晶晶 摄 

房子不能“随便看”，验资起步350万元

随着9月份上海今年第四批9000余套集中供应新房源的相继入市，杨浦东外滩区域内的楼盘项目也迎来连续开盘，如一二期已全部售罄的仁恒海上源项目、一期售罄的金隅外滩东岸项目等。

与此同时，备受关注的平凉社区02F3-02地块项目（上海城投今年6月竞得），以及定海社区保利珑誉项目、金隅外滩东岸二期等项目，将使得杨浦东外滩区域的关注度持续趋热。

事实上，从仁恒海上源项目入围积分飙升到80分开始，市场对于杨浦东外滩区域的楼盘就有不同声音。如果说仁恒海上源是因为开发商的品牌吸引了不少高分选手，那么与之紧邻的金隅外滩东岸一期最终积分70.62分，则多少反映出了这一地段的真实价值。

由于一期顺利售罄，金隅外滩东岸二期的姿态始终很高。一位买房人9月7日通过微信告诉《每日经济新闻》记者，“金隅外滩东岸看样板房还需要带小孩子的出生证！”

当记者向金隅外滩东岸和同样位于周家嘴路的保利珑誉售楼处询问是否能参观样板间时，得到了同样的答复：先验资，再进售楼处。

金隅外滩东岸项目现场 图片来源：每经记者 包晶晶 摄 

其中保利珑誉置业顾问表示，长假后开放样板房参观，但必须先验资：首套房需要验资350万元、二套房700万元；金隅外滩东岸置业顾问刘虎则直接给出了看房条件：购房人及家庭的身份证、户口簿、结婚证明、未成年子女（如有）出生证、个人征信报告；首套房需要验资500万元，二套房1000万元起的资金证明。

很显然，置业顾问们仍然拒绝接待“随便看看”的客户。

随着新盘不断入市，对于购房人来说，同处于杨浦东外滩区域的保利珑誉和金隅外滩东岸，谁更有吸引力？

相距不到3公里，单价相差1.6万元

沿周家嘴路步行从保利珑誉到金隅外滩东岸，需要半个多小时。也就是说，两个项目相距约2.7公里，而金隅外滩东岸比保利珑誉更靠近市中区。

从周边配套来看，保利珑誉位于地铁12号线爱国路站北侧约300米，南侧和西侧分别是已经售罄的龙光天境和杨浦滨江壹号项目。《每日经济新闻》记者实测，从爱国路站出口步行至保利珑誉售楼处，大约需要5分钟。

保利珑誉项目西侧有一所滨江实验小学，南侧则是杨浦区中心医院，开车5分钟左右可达一座新开业的商业综合体。同时，该项目距离中环周家嘴路匝道、越江隧道仅仅几分钟的车程。但北边的周家嘴路作为杨浦区的重要干道和北横通道的一环，近距离的车流和噪音也比较大。

再看金隅外滩东岸项目，存在着同样的问题。周家嘴路北横通道工程仍在施工，除日常车流外，大型工程的施工建设多少会影响正常的通行与生活。但金隅外滩东岸在地段上的优势更胜保利珑誉，出门右转即是内环上下匝道，左转有江浦路隧道、大连路隧道等通往浦东。

保利珑誉项目现场 图片来源：每经记者 包晶晶 摄 

但在公共交通配套方面，金隅外滩东岸却有所不足，项目距地铁12号线江浦公园站或宁国路站，步行均需要约20分钟，周边的公交站台配置也相对有限。

但金隅外滩东岸与仁恒海上源共享着市中心难得的水景，尽管河道不宽，但一侧沿岸已经是成熟的绿化景观步道，仍然可以享受闹中取静的生活体验。

记者注意到，该区域虽然是老杨浦的成熟生活区，但高品质商业配套仍有待完善。由于周家嘴路两侧几乎没有大小商业，需要驱车前往紫荆广场、百联滨江等稍旧的商业中心，或者保利珑誉附近的旭辉宝龙广场。

从主力户型来看，金隅外滩东岸主推3房99平方米、3房135平方米和4房148平方米户型，保利珑誉则推出99平方米3房和174平方米4房户型。从近期上海楼市的摇号选房趋势来看，超大户型和大户型受到高端置业者的青睐，而此次两大项目均打出99平方米3房，极有可能产生正面竞争。

从价格上看，保利珑誉预计售价99000元/平方米，与其周边2021年底开盘销售的龙光天境、杨浦滨江壹号等几乎持平，与周边次新小区相比，并没有产生价格倒挂。而金隅外滩东岸115000元/平方米的单价，相对于附近地段而言也是仅次于仁恒海上源。也就是说，保利珑誉和金隅外滩东岸的价格相差16000元/平方米。

记者注意到，目前金隅外滩东岸项目周边的次新商品房价格一般在90000元/平方米左右。在市场竞争逐渐加大的情况下，金隅外滩东岸二期是否能保持热度，仍需等待市场的检验。

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封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄