港股年内最大IPO万物云上市 万科郁亮：时间会证明万物云价值

9月29日，备受市场关注的万科企业股份有限公司（以下简称万科集团）分拆万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称万物云）在香港联交所上市。

本次万物云全球发售共1.167亿股，其中香港公开发售0.1167亿股（占比10%），国际发售1.05亿股（占比90%），发行价格以每股49.35港元计算，募集资金约为56亿港元。

在万物云的上市仪式上，万科董事会主席郁亮表示，今天（9月29日）对万物云而言，是一个全新的起点。“我们并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间。”

万科十年转型成果凸显

9月29日，万物云董事长朱保全撰文指出，今天（9月29日），万科集团分拆万物云于港交所上市，这意味着万科开发经营服务并重的战略，迈出重要的一步。“万物云始于万科，兴于万科物业，耀于万物梁行，汇于万物云城。金字招牌的背后，得益于万科地产对好产品、好服务的重视，感恩于万物云全体同仁的思变与实干。”

万物云是万科经营服务类业务的重要组成部分。近一两年，万科在巩固开发业务的同时，经营服务业务进入快速发展阶段。2022年上半年，万科经营服务业务收入241.1亿元，同比增长30.6%。其中，万物云以143.5亿元的营收占比位列第一，达到59%。万纬物流上半年实现营收18.6亿元，同比增长39.1%；商业业务营收40.1亿元，同比增长10.4。

在今年年初的业绩发布会上，郁亮就表示，衡量经营服务类业务成不成功的第一个标志就是能不能独立上市。万物云显然已成为万科经营服务类业务最先成功的业务。

为什么需要经营服务类业务独立上市？郁亮的解释是，“因为孩子长大之后胃口越来越大了，家里面不够他吃的了。而家里养了很多儿子，他们有自己独立发展的需要。胃口变大是好事情，但如果不断给他，父母也承担不了，所以他要独立发展去。常识告诉我，如果一个家里面每个儿子都很有出息，都特别能干，这个家一定能家大业大，能不断兴旺发达。”

在9月29日的万物云上市仪式上，郁亮坦言，万科和万物云不在意上市时点的估值高低。1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬，让其记忆深刻。这次万物云上市，获得很多投资者的支持，其中包括一些长线价值投资人。站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间。感谢选择万物云的投资者，相信万物云团队将会全力以赴，时间会证明万物云的价值。

万物云受到了一批知名投资机构的青睐。据其公布的基石投资者阵容，包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。

“万物云走向成熟，离不开万科开发业务30年的孵化与支持，离不开每一位曾经以及现任员工的付出，离不开合作伙伴的支持，更离不开广大客户的认可。希望万物云不要因为走向资本市场而忘记好服务的初心，希望万物云一如既往高质量发展。”郁亮最后也表达了对万物云及万科员工、合作伙伴和客户的感谢。

不以传统物业公司上市

万物云定位为全域空间服务提供商，旗下由社区、商企和城市空间三大业务体系协同驱动的空间科技服务商。万物云近年来不断强调自身的科技属性，试图跳出物业这一单一概念范畴。从2015年就开始加码科技，就投入了不少真金白银，招揽大量的科技、物联网人才，落地数字化重构。

万科集团称，万物云实现了“不以传统物业公司上市”的目标，成为覆盖“社区、商企、城市”的服务商。郁亮此前在公开场合多次表示，万科物业一定要区别于传统的物业公司，被认可为服务商的时候，才有价值，才能得到市场的认可，才会考虑上市。

2020年，万科物业被更名为万物云，未来将致力于空间科技服务。

朱保全在撰文中亦表示，本次IPO融资，万物云将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设，以回馈客户。通过空间里数字化基础设施的搭建与连接，重塑空间效率，让服务历久弥新。

万物云对“蝶城”的定义是，打破以小区围墙为服务边界的传统物业管理服务模式，建立以街道为单位，以3公里为半径，30分钟内可达的服务区域；在区域内，万物云获得多个住宅小区、商办写字楼、产业园区等项目的服务机会，可以服务超过1万户业主。

简单来说，蝶城就是在住宅、商企、城市等不同的物业项目之间，万物云把管家作为物业项目内连接客户的关键，把保洁、保安、保修、保绿这些基础业务变为蝶城内统一的供应链。同时，通过智能设备的投入，结合人工高效协作，利用远程运营中心进行统一智能调度，混合用工。

这使物业服务人员可以跨小区、跨岗位流动，实现邻近多项目间的物业服务共享，彻底改变传统的作业流程。用规模效应带来效益的真正增长。这，就是万物云的蝶城模型。

面对产业数字化变革，作为科技应用的引领者，万物云以“人机高效协同、 集约化运营”的新模式，实现流程变革、人机协作，通过远程服务替代现场服务、机器服务替代人工服务的方式，改变传统物业行业的作业方式。

万物云蝶城，以数字化基础设施为底座，通过流程变革释放劳动力潜能，线上供应链调度与线下运营能力浑然一体，形成区域内的共享服务网络，经济规模最大化，彻底改变了传统物业行业的想象空间。

“蝶城”，突破束缚，破茧成蝶，是一次行业的蜕变和新生。相信万物云将用新一轮的蝴蝶效应，重塑空间效率，让服务历久弥新。

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