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每经热评|万物云IPO能否突破物业公司估值逻辑

每日经济新闻 2022-09-21 22:15:46

每经记者 黄婉银    

每经评论员 黄婉银

最受行业关注的龙头物业公司之一万物云(02602,HK)9月19日正式开始IPO路演,预计将在本月内完成上市。万物云此次发行规模预计8亿~9亿美元(约62.7亿~70.64亿港元),市值将介乎约549.72亿港元至615.08亿港元之间。

这也是2022年至今港股市场规模最大的IPO,万物云此次IPO吸引了超豪华的基石投资者阵容,包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

坦诚地说,现在并非物业公司上市的好时机。去年以来,曾被视为香饽饽的物业股在市值、PE上都出现了较大幅度的回调,其中也包括上市龙头物业公司。万物云CEO朱保全也在社交媒体上写道:“差市场结交真朋友。”

在笔者看来,在物业行业整体估值回归理性的当下,万物云28.46~31.85倍的估值在合理范围内。对比同一梯队的港股上市物业公司,去年7月,华润万象生活的市盈率高达113.8倍,近期已回落至30倍左右;碧桂园服务、旭辉永升服务的市盈率彼时也达到60倍以上,如今均已回调至不到10倍。

得益于商管物业的加持,华润万象生活目前稳稳占据港股物业股市盈率和市值第一的宝座,碧桂园服务以约500亿港元的市值紧随其后,万物云上市后势必会打破现有的竞争格局。

从估值情况来看,万物云目前的估值比碧桂园服务、保利物业、中海物业高,但低于华润万象生活。万物云的营收、在管面积都位于行业前列,但这已不是资本市场当下对物业公司估值的核心逻辑,从在管面积和营收均排名第一的碧桂园服务估值就可见一斑。

市场此前对物业公司给出高估值,是看中了物业管理在规模化管理运作后带来的利润想象空间,但在规模效应之后,物业公司还需要寻找可持续增长的新路径以给予市场新的想象空间。这也是近年来各大物业公司抢占非住赛道、增值服务,发展科技、智能化的原因所在。

与同行相比,万物云在商管、城市服务等非住宅赛道均已建立起成熟的业务模型和样本,但还未在同行中建立起绝对的领先优势。在规模化之外的赛道,资本市场将如何重估物业股,万物云成为当下最合适的试验田,或许也将是未来一个样本般的存在。

市场关心的破局点在科技。万物云的估值也包括市场对其在科技投入方面的认可与期望。万物云近年来不断强调自身的科技属性,试图跳出物业这一单一概念范畴。从2015年就开始加码科技,就投入了不少真金白银,招揽大量的科技、物联网人才,落地数字化重构。

而估值未高到“科技类”企业的范围,也是因为万物云的科技板块还未与业绩有明确驱动与挂钩。从另一个角度来看,当下的估值也给予了万物云未来足够的向上空间,业绩驱动比估值驱动或许来得更脚踏实地。

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