单月股价涨近3倍%VS归母净利跌超3成，中交地产凭什么“出圈”？

每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

素来低调的中交地产（000736.SZ）突然出圈，原因是一个月股价暴涨287.62%。

3月16日，中交地产股价6.3元；4月15日，中交地产股价24.42元。过去16个交易日，中交地产拉出12个涨停板。

昨日（4月14日）晚间，中交地产发布2021年度业绩报告，部分年报核心指标的大幅下滑依旧没有影响中交地产股价的一路狂奔，今日（4月15日）该公司个股继续涨停，主力增仓明显。

对于近期股价暴涨和资产重组等市场猜测，《每日经济新闻》记者未能从中交地产相关人士处得到有效回应。

来源：九方智投

一个月股价涨幅287.62%

根据年报，从增长层面看，中交地产报告期内实现营业收入145.42亿元，同比增长18.23%；全口径签约销售金额560亿元，较上年同期增长5.07%；销售回款金额591亿元，较上年同期增长56.35%。

但报告期内，中交地产归属于上市公司股东净利润2.36亿元，同比减少32.19%；扣非后归属于上市公司股东的净利润亏损4.32亿元；经营性现金流净额-44.52亿元，已连续三年为负值。中交地产表示，主要为报告期内新增项目增加、支付的土地款项增加。

来源：中交地产2021年报

今日，中交地产股价继续涨停，主力增仓明显。根据九方智投相关数据统计，过去5个交易日，中交地产主力中度控盘，主力成交额90.66亿元，占总成交额的47.30%。

而据Wind，过去一个月，中交地产股价从6.3元涨到了24.42元，涨幅达287.62%，总市值则飙升至169.82亿元，市盈率达72.07倍，远高于行业均值。

中交地产这一轮大涨也早早引来了深交所关注函。

深交所4月1日的关注函指出，3月16日至4月1日，中交地产股价连续上涨，并披露三次股票交易异常波动公告，要求中交地产确认是否存在应披露而未披露的重大信息，控股股东及实际控制人是否计划对公司进行股权转让、资产重组以及其他对公司有重大影响的事项，以及是否存在涉嫌内幕交易等。

但4月8日晚间，中交地产在对深交所关注函的回复中对所有质疑予以否认：不存在应披露而未披露的重大信息，控股股东没有计划对公司进行股权转让、资产重组，不存在涉嫌内幕交易的情形。

来源：中交地产公告

此后中交地产股价继续强势上涨，过去16个交易日拉出12个涨停板。

不过，与股价暴涨同时发生的是股东们的减持操作：二股东重庆渝富截至4月12日减持股数约1197万股，合计金额约8463万元，并表示还计划于6个月内再次减持；股东湖南华夏及一致行动人截至4月6日合计减持中交地产823.95万股，减持比例1.18%。

向母公司借钱买地

业绩和近期股价涨幅的极不对称引发市场对中交地产的高度关注。

兴业证券发布研报指出，当前地产处于“政策宽松+基本面下行”，地产行情演绎大概率仍处于第一阶段，有望继续取得绝对收益和超额收益。

“但近期的大盘利好并不足以支撑起单一个股如此大的涨幅，相比于其他一些大部头央企开发商，中交地产的小市值加上部分游资炒作或是主要因素。”一位不愿具名的行业分析师向《每日经济新闻》记者分析指出。

从中交地产近年表现看，土储或是其最大支撑，这似乎是一个极易被忽略的事实。

根据易居研究院发布的2022年1-3月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜，中交地产以207.4亿元排名第六。

2022年1-3月中国房地产企业新增货值TOP10 来源：易居研究院

记者梳理发现，2021年中交地产通过收并购、增资以及招拍挂的方式获取新项目24个，新增土地储备超过370万平方米，剩余可开发土地1787.7万平方米；2020年，中交地产新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，同比增长176.90%，拿地总额达535.80亿元。而2013-2016年的4年间，中交地产的拿地总额仅109亿元。

持续激进的扩张来自中交地产对规模的渴望。

2019年7月，董事长李永前从绿城再度回归中交地产之时曾雄心勃勃，表示“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”。

2021年是中交地产冲刺千亿的关键之年，但560亿元的业绩与目标显然还有一定差距，“重回央企前三”目前来看依旧困难重重。

过去这两年，为了达成目标，中交地产采取了一种最方便的办法——向母公司借钱。

去年1月13日，中交地产公告，向控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称地产集团）新增借款额度不超过100亿元，年利率不超过10%；至年末的12月14日，中交地产再次表示，拟在2022年内向地产集团新增借款不超过100亿元，年利率不超过10%。

把时间线拉长至2020年1月，中交地产公告2020年内向地产集团借款不超过80亿元人民币，借款年利率同样不超过10%。

借款的理由都很类似：为保证公司房地产主营业务持续健康发展，应对市场激烈的竞争，公司须在土地、资金等方面做好充分准备。

而对于相对较高的年利率，中交地产的说法是，参考市场情况及地产集团取得资金的成本，借款年利率属于合理范围。

在2021年年报中，中交地产管理层也表示，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。

母公司雄厚的资金实力，从来都是央企开发商的底气。

（每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle）

封面图片来源：摄图网-500523260