《2021中国房地产百强企业研究报告》出炉，百强房企继续跑赢大势

2021年3月18日，2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会顺利举办，会议发布了《2021中国房地产百强企业研究报告》（以下简称报告）等研究成果，总体来看，百强房企在2020年中持续跑赢了大势。

持续增长

中国房地产TOP10研究组联席组长全国政协委员、中指研究院院长莫天全说：“百强企业销售额均值在18年中增长了99倍，如此增长速度在其他行业很难复制，2003年百强销售均值只有11.1亿，现在超过了1000亿。房地产行业的发展在过去取得的成就是其他行业很难比较的。房地产行业，无论如何来说都是一个极好的行业之一。”

报告显示，2020年，百强企业把握城市轮动复苏机遇，打造适销产品，加大营销力度，实现了规模稳步增长，销售总额、销售面积分别达109771.6亿元、79634.7万平方米，同比增长12.8%和11.6%，增长率分别高于同期全国增幅4.1、9.0个百分点，继续跑赢大势。

同时，行业集中度也在持续提升。百强企业市场份额小幅扩大，行业集中度持续提升。2020年，百强企业销售额市场份额上升至63.2%，较上年提高2.3个百分点，但增幅继续回落。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为27.5%，较上年提高0.9个百分点。

报告显示，百强企业2020年营业收入继续上涨，但增速有所放缓。

2020年百强企业营业收入与净利润保持增长态势，增速较上年有所放缓。销售业绩的稳步增长带动营业收入和净利润的增长态势，百强企业营业收入均值达596.9亿元，净利润均值达71.5亿元，分别同比增长18.3%、9.8%，增速较上年减少2.8、4.4个百分点。

由于营业成本上涨，百强企业净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收少增利”现象持续。受货币环境宽松、新冠疫情等因素综合影响，百强企业三项费用率均值较上年下降0.2个百分点至10.7%。

应该看到的是，百强房企的盈利能力在下降。

2020年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为11.2%、14.4%，盈利能力继续下降。受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降0.7、1.0个百分点。

长期来看，房地产行业进入成熟期后，尤其是房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低的水平。

拿地积极性回升

拿地方面，百强企业在2020年的拿地积极性是有所回升的。

报告显示，百强房企拿地金额占销售额比重均值达到35.0%，拿地积极性有所回升。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比增长16.2%，其中招拍挂市场的拿地金额19402.6亿元，占全国300城土地出让金的32.0%；拿地金额占销售额比重均值达到35.0%，与去年同期相比增长4.2个百分点，拿地积极性有所回升。

在城市布局方面2020年，百强企业把握热点城市政策窗口期，抓住城市复苏机遇积极抢收，一线及三四线城市成交占比提升。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市受供应改善、需求释放等因素影响，销售额占比较上年小幅上升1.0个百分点至15.3%；二线城市占比为43.1%，较上年下降1.8个百分点；三四线城市全年受疫情影响相对较小，叠加宏观信贷环境宽松及地方支持政策等因素，销售额占比增长0.8个百分点至41.6%。

值得注意的是，“三道红线”影响下，百强企业积极降负债，但负债水平仍处于高位。2020年，百强企业资产负债率均值、剔除预收账款后的资产负债率均值分别为78.7%、70.9%，较上年下降0.7、0.9个百分点，净负债率均值为94.6%，较上年下降9.6个百分点。此外，百强企业短期偿债能力略有提升，保持在较高水平。2020年，百强企业现金短债比均值为1.7，较上年提升0.2。

坚持“房住不炒”

对于2021年房地产整体走势，与会专家和企业家们也给出了自己的见解。

莫天全认为，有关房地产，特别是住宅这领域，“房住不炒”的定位是政府工作报告明确的，还要解决好大城市住房的突出问题，事关民生问题。

“当然住房问题不仅仅是民生问题，还是经济问题，坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，因而地价、房价、预期都要稳，不能有大起大落的情况出现，因为有这些基本的定调，我们能感觉到市场大致的走势。”

莫天全说：“城镇化要提高到65%，这也给行业带来了增长的潜力。所以中指的观点是房地产调控方面的总基调是不变的，是延续的，租赁住房是重点，因为它关系到民生的问题。长租房、土地供应、政策支持、企业参与方面都会加大支持，土地供应会加快，当然也有集中管控的做法。”

金科地产集团股份有限公司董事长周达认为：“之前很多的专家学者都有讲过增长潜力的问题，从城市化率、宏观经济稳健发展、人口持续增长等维度可以看到，房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势，预计2030年至少达到18到20万亿的规模。”

周达认为未来增量主要来自于价格驱动：“行业增长由销售面积增速贡献转向价格增速贡献，改善型需求会逐年提升，预计到2030年改善型需求的占比会提高到50%以上，因此产品力、服务力将成为关注重点。”

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示，房企未来面临着两个政策窗口机遇，一是城市更新，二是城乡融合发展。

“一是在城市更新方面，截至2021年3月15日，地方发布了各地关于“十四五”规划和2035年远景发展目标建议的一共有242个省市，其中提出要搞城市更新的有182个省市，达到了75%。”

“二是城乡融合发展方面。从政策层面来讲，在脱贫攻坚完成之后，要把农村工作的重点放在乡村振兴，要把县域作为城乡融合发展的重要切入点。大致可以判断，乡村振兴不能仅靠乡村，乡村振兴和新型城镇化的结合是大趋势。农村人口享受城市生活方式，带来对教育、医疗、商业的需求，城镇居民消费结构升级带来休闲、康养、养老需求，一二三产业的融合，均会在城乡融合发展区域、县域得以实现。未来土地、财政等政策会予支持。这些都是新的发展机遇。”

王西岭