苏州秋裤楼四度延期 换了主人还是缺钱

每经编辑 查道坤    

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记者：查道坤

苏州人民还在为那条秋裤发愁。

一条秋裤织10年，也是醉了，关键是：它还没有织完……

它就是苏州最著名的“东方之门”。去年12月2日，秋裤的开发商乾宁置业将秋裤楼转让给了金鹰商务，代价是12.86亿元人民币。

秋裤易主，大家都觉得今年1月份能穿上过冬了，然而，秋裤的业主又传出消息称，1月份将无法交付，项目将面临第四度违约。

为什么违约？没钱呗！

新主人织秋裤有方法

关于这条秋裤的历史，邦地产在此前的稿件已经做过具体的阐述，现在我们从秋裤楼的“新生”说起。

2014年12月29日，金鹰商务(03308HK)发布公告称，与卖方订立协议，将以代价12.86亿元人民币(相等于约16.262亿港元)，购入苏州乾宁置业51%股权。因为乾宁置业拥有苏州东方之门，这也就意味着备受关注的秋裤楼正式易主。

邦地产君发现，苏州乾宁置业的股东结构为北京融普唐投资中心持股50%，杨休、胡玉玲以及杨休控制的南京东方投资集团有限公司及江苏天地实业投资集团有限公司共持股50%。

公告显示，此次出售51%股权给金鹰商贸的卖方，正是杨休、胡玉玲以及杨休控制的南京东方投资集团有限公司及江苏天地实业投资集团有限公司。按照协议，金鹰商贸将协助苏州乾宁置业获得30亿元的新银行融资，以偿付其于2014年11月30日约23.67亿元的现有债务以及向卖方解除北京融普唐持有的已抵押的苏州干宁置业50%股权。

杨休、胡玉玲、南京东方及江苏天地负责将苏州乾宁置业注册资本从12亿元减少至6亿元后，再将其51%转让给金鹰商贸。交易完成后，金鹰商贸拥有苏州乾宁置业51%权益，将委任四名董事加入董事会，并会以权益法将其财务业绩入账。

苏州乾宁置业的秋裤楼织了10年没织完，就是因为没有钱。根据他们的财务报表，截至2012年底，乾宁置业资产负债率高达86%，到2013年11月底升至89%。

在收购秋裤楼时，为保证项目的现金流还设了道保障墙。根据协议担保要求，杨休、胡玉玲、南京东方及江苏天地作为卖方，要保证东方之门出售可销售面积约20万平方米的收益不低于70亿元，否则卖方将补偿收益，要在2020年1月31日前完成差额补足。

此外，卖方还进一步向金鹰商贸保证，在2015年1月1日至2018年6月30日期间东方之门的销售面积将不少于10.9万平方米，并且销售收益不低于40亿元。若未达预期，卖方将于2018年7月31日前完成差额补足。

那么，按照70亿销售收益计算，东方之门销售均价必须达到35000元每平方米。

也就是说，金鹰商贸收购东方之门51%股权后并不为其销售收益买单，仅持有除销售部分外的25.5万平方米物业，包括10万平方米的购物中心、约5万平方米的酒店及1880个停车位用作自有物业经营。

对于收购东方之门项目，金鹰商贸表示，有了卖方的70亿元销售收益保障，既保障了东方之门项目公司的现金，也实现了其希望靠低成本拓展城市商业物业的目的。

在不少苏州人看来，秋裤楼换了新主人，有了资金保障，这条大秋裤应该能如期穿上身了。