新富人群“异军突起”高端住宅多重价值裂变

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改革开放三十余年，日益壮大的民营企业家群体成为推动中国经济腾飞的重要力量。随着《物权法》几年前的正式颁布，私有产权受到前所未有的保护和尊重，“让一切创造财富的源泉充分涌流”，这一句来自国家层面的铿锵之语再次激发了广大民营企业家的创富热情。

《每日经济新闻》记者从2013年胡润财富报告中了解到，全国千万富豪人数已超过105万人，其中企业主占据了半壁江山，以区域而言，北京18.4万人名列榜首，广东17.2万人，上海14.7万人，四川2.68万人。

前述报告还透露，近三年富豪的投资方向房地产仍是首选，占比超过了60%。与之相应，成都高端住宅市场也如雨后春笋般地崛起，虽然，与一线城市相比，仍带有“野蛮生长”的印记。

在历经多轮市场涤荡之后，成都高端住宅逐渐浮出水面，其产品的价值维度也越来越有“裂变”之势。2013年，成都集中举办了财富全球论坛、世界华商大会等国际高规格盛会，让西部这座重镇越来越受到海内外高端人士的青睐。

区域价值篇

成都高端住宅暗中争宠 各施绝技难分“伯仲”

每经记者 杜冉乐 发自成都

从成都崛起第一座高端住宅那天起，围绕高端住宅所在板块和区域的话题都能引起业内的热议。高端住宅市场最先崛起于城南，尤其是金融城，城西除了浣花溪片区之外，随着金沙遗址的重大发现，围绕这一人文资源也崛起了一批现代城市人文高端住宅作品。

城东随着“腾笼换鸟”、“中产城东”等一系列历史变迁之后，尤其是与号称“中国西部华尔街”之称的东大街及延长线相衔接的攀成钢片区（原来的成都老工业区），因腾出大片的优质土地而变得炙手可热，如今也成为品牌房企打造城市高端住宅的理想之所。

《每日经济新闻》记者注意到，自去年底以来，城南片区除了金融城之外，锦城湖板块价值再次被发掘，随着西派国际、万科公园五号等高端住宅项目的亮相，城市生态型高端住宅作品备受市场热捧。随着成都各个高端住宅板块的亮相，每个板块的开发商都在摇旗呐喊，高端住宅板块似乎也在暗中争宠。不过，到底哪个板块才是“高端住宅之王”，至今成都地产人仍感到一头雾水。

以财富之名——金融城

2013年6月，标志“中国新未来”的成都隆重举办了《财富》全球论坛，自此蓉城“财富之城，成功之都”的城市形象传播开来。截至目前，已有超过一半的世界500强企业在成都落户。

作为成都最具经济发展潜力的城南金融板块，以打造成都版的“上海陆家嘴”为目标，成为吸引世界500强企业入驻的核心区域之一。全球顶级的银行、金融类杂志 《银行家》（TheBanker）曾评价“成都金融城的整体规划方案，让伦敦金丝雀码头相形见绌”。

随着国际知名金融机构的大量入驻与金融、IT白领的聚集，这里的城市高端住宅也如雨后春笋般地迅速崛起。如今，合景泰富地产打造的合景·誉峰项目，推售之初就被定位为“新中央政务区”的电梯高端住宅，早已成为成都第一代高端住宅的标杆，至今成都业内人士对它仍赞不绝口。

除了合景·誉峰之外，中海·城南一号及其姊妹篇中海·城南华府先后入市，为金融城片区打造名副其实的高端住宅聚集区注入了央企地产的基因。同时，银泰集团打造的泰悦湾高端住宅项目与银泰中心高端综合体项目也先后亮相金融城。

在区域规划总面积达5平方公里的成都金融城，除了代表成都经济未来发展的新引擎之外，更是财智人群们日常工作、居家的高端圈层。这里，不仅为这些财智人群提供了居家的高端住宅，还有像中海国际中心、奥克斯国际广场、新世纪环球中心、布鲁明顿广场等高端商务、购物消费中心等业态。

以生态之名——锦城湖

今年以来，锦城湖板块因成都媒体热炒开始显山露水，也似有打造高端住宅的野心。

据了解，锦城湖板块属于成都首位的5个环湖生态区之一，位于城南三环至绕城之间，广义上是指南至绕城高速，北至府城大道，西至剑南大道、东至益州大道之间的一块方正区域，面积约2.5平方公里。

多位成都地产机构老总预判，成都下一个高端居住区必定是锦城湖。他们给出的理由是，锦城湖与金融城较近，有一定的城市资源；随着桐梓林富人区的建筑老化，购买力会向锦城湖转移；湖景生态资源非常稀缺。

成都万科相关负责人亦曾表示，金融城更加偏商务，而大源、华府更偏刚需，只有锦城湖板块，是同时具备了城市属性和生态属性，更加适合居住。区域的项目，商业体量都不大，中铁建、万科等项目几乎都不超过10%左右的商业，是比较纯粹的居住社区。

按照 《成都市建筑规划设计导则（2013）》要求，包括锦城湖等五大环城生态区，被明确定位为 “临湖泊、湿地建筑以低层为主；其余区域建筑以低层、多层为主，形成中间低、周边高的总体形态。”

《每日经济新闻》记者调查发现，目前这里已有万科·公园5号、保利·锦湖林语、中大锦城湖以及中铁建的西派国际、西派澜岸等高端低密度生态住宅亮相，已成为当前高端住宅消费的主力片区之一。

以商圈之名——攀成钢

早在2007年至2010年左右，新鸿基地产、九龙仓地产、恒基兆业地产、合景泰富地产、香港置地、仁恒置地、吉宝置业、绿地集团等海内外房企巨擘纷纷转战攀成钢片区，不惜巨资拿地。

自2012年以来，成都ICC·天曜、绿地·锦天府、环球汇·天誉等高端项目纷纷入市，以攀成钢为代表的城东地区由“中产时代”进入“高端时代”。

按照成都市相关规划，攀成钢区域总规划占地3000亩，位于黄金东二环外侧，并与号称打造“中国西部华尔街”东大街延长线的 “东大路”紧邻，商业商务气息浓厚，距离成都市中心的天府广场直线距离仅有5千米。

今年以来，由“世界500强企业”韩国乐天集团在攀成钢板块正在打造的集酒店、写字楼、购物中心、百货、大型超市、娱乐设施等于一体的商业综合体项目，总建面超过57万平方米。成都业内认为，这个项目建成后，攀成钢板块将成为名副其实的高端居住区。

以人文之名——金沙

早在2001年，成都市西郊的苏坡乡金沙村外，工人挖掘壕沟意外发现了一座沉睡数千年遗址。金沙遗址的代表符号“太阳神鸟”，体现了远古人类对太阳及鸟的崇拜，表达了古蜀人对生命和运动的讴歌，在2012年成为成都的城市标志，成为这座城市“朝气蓬勃、生生不息”的精神象征。

随着金沙遗址博物馆的落地，金沙片区早已成为品牌房企必争之地，是实力开发商打造人文高端住宅的稀缺片区。《每日经济新闻》记者调查发现，中海·金沙府、华润·金悦湾等品牌人文高端住宅横空出世。

华润·金悦湾项目相关负责人表示，以金悦湾为代表的金沙高端住宅项目，不仅是对生活物质层面上的极致追求，也具有精神层面上的建筑精神和内涵，更承载着这座城市的居住梦想，承载着中国高端居住的发展方向。

成都某不愿具名的业内资深人士表示，城西可开发的土地资源相比其他区域要少一些，人文资源又是城西的典型优势，随着金沙价值的再发现，内外金沙片区势必会成为引领成都人文高端住宅比肩一线高端住宅的核心区。

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新富人群“异军突起”高端住宅多重价值裂变(下)

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拥有“财富之城，成功之都”之称的成都，正在以其独特的魅力吸引着世界的目光。

合景泰富地产、中海地产、万科地产、华润置地、绿地集团、星河湾集团……短短几年时间，不少行业领军企业的身影均出现在成都的房地产市场上。他们的“目的”都很一致，那就是在成都这个二线城市，打造出具有一线城市标准的高端住宅。

品牌房企，这简简单单的四个字，背后却承载着不同的文化、不同的地域特色、不同的管理标准，如何能够在成都这个极具“包容性”的城市落地生根，考验着房企管理者的智慧。

在经过数年的调整之后，业内观点均认为，高端住宅市场正在逐步走出寒冬，企稳态势明显。就目前而言，成都高端住宅的情况堪称“一线的品质，二线的价格”，这个价值洼地有待激活。

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品牌价值篇

成都高端住宅上演品牌争夺战 物业运营至关重要

每经记者 杜冉乐 发自成都

当前，世界的目光已经聚焦在了成都这座“发展速度最快”的新兴城市，成都要做好“筑巢引凤”，高端客群所青睐的高端住宅必不可少。

随着成都机会的到来，一线品牌房企纷纷进驻。据 《每日经济新闻》记者了解，如今，合景泰富地产、中海地产、万科地产、华润置地、绿地集团、星河湾集团以及中铁建地产等品牌房企悉数到场，各种高端住宅产品纷纷面市。

此外，这些来自不同区域的品牌开发商在推出自己的高端住宅作品的同时，也带来了不同的高端住宅开发理念和迥异的高端住宅城市地标。由此，成都高端住宅市场似乎也将迎来一场品牌大战。不过，在高端客群更看重房企品牌的背景下，品牌背后的优质物业服务成为吸引他们眼光的关键所在。

一线房企纷纷进驻成都

实际上，不同的开发商有着不同的地域文化基因，在成都相聚交融，也与成都这座城市的“包容性”相匹配。

早在2007年7月，号称“中国高端物业运营商”的合景泰富地产（01813，HK）在登陆港交所后不久，豪掷36亿元首次进驻成都，拿下城南3宗地块，成为该公司战略布局大西南的第一站。

2011年，合景·誉峰在成都隆重面市。在成都媒体的报道中，誉峰成了高价、高端的代名词，市场为其创新产品的形象、奢华与精致的装修风格所迷醉，更将其推上成都跨时代高端产品的巅峰。

多位在近期接受 《每日经济新闻》记者专访的的成都地产资深人士认为，誉峰这个高端住宅项目应该算是开了成都高端住宅的先河，成都人自此对高端住宅有了初步的概念和认识。

同一年，在同一片区，央企地产巨头中海地产亦推出了“城南一号”高端住宅项目，让国际城南成为了成都高端住宅聚居区。

当前，除了合景泰富“峰”系、中海高端住宅系列之外，华润·金悦湾、绿地·锦天府、万科TOP系、仁恒·滨河湾、信和·御龙山、铂雅苑等一线房企品牌项目均来到成都。

业内人士认为，成都这几年的快速崛起与城市面貌的改善，与高端物业开发密切相关，而加速这些高端物业开发的，正是那些具有实力的房企品牌。

品牌物管增强客户黏性

无论是高端住宅市场，还是刚需市场，绝大多数购房者在选择产品时会更倾向于品牌房企的产品。因为其背后往往更有实力去开发好产品，也有能力去运营好物业。

“从我们的观点来说，成都是中国西部地区最好的一个城市。所以，高端住宅不怕买，但必须要选对、买对。什么品质，什么运营管理，开发商有没有能力，它做过高端住宅没有，或考虑港资是不是做高端住宅的经验丰富一点。”第一太平戴维斯华西区助理董事罗元均告诉《每日经济新闻》记者。

据了解，位于城东塔子山公园对面的“信和·御龙山”高端住宅项目，正是由香港实力高端住宅开发商信和集团开发的高端产品。在香港，信和集团被誉为“全球第三大发展商”。

该项目占地面积接近380亩，超过成都一般的高端住宅占地，除了高端住宅之外，还包括写字楼、古典建筑商业会馆、国际五星级酒店、异国风情商业街、购物中心及商务公寓，项目自身配套完善。在物业管理上，信和集团旗下信和管业荣获香港品牌发展局“2011年香港服务名牌选举”颁发的“香港卓越名牌”奖项。

不过，除了港资品牌之外，内地一线品牌房企的高端住宅产品也备受瞩目。今年，成都万科成为万科集团试水TOP系列的“第三城”，其旗下拥有正在开发的的五龙山、公园5号与天逸三个高端住宅项目。

据成都万科营销策划部相关负责人介绍称，目前万科公园5号推出房源61套，现已对外出售58套，认购金额约2.8亿元，销售率达95%。“我们这个项目的卖点之一就是品牌优势，万科的品牌号召力，贴心的物业服务。”

已购买公园5号的一位王姓业主向《每日经济新闻》记者表示，“目前，我的工作生活圈子在城南，一年前购买城南某高端住宅，现已入住，但对这个产品不满意，觉得周边环境嘈杂，小区管理混乱。购买万科项目是充分认可这个地段，对万科产品设计、精装细节很满意，万科的物业服务更让人放心。”

“目前，伦敦的城市高端住宅租金回报率每年在10%以上，这还不算资本增值部分。”罗元均表示，伦敦高端住宅增值这么快的原因，就在于他们用高租金来补贴物业运营，再用更好的物业服务来收取更高的租金，这是一个良性循环。

在四川中原地产总经理何世胜看来，抛开城市发展水平不说，成都豪宅的打造水平不亚于一线豪宅，但在物业的全方位服务质量等方面还可以提高。

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产品价值篇

成都高端住宅产品加速分化 稀缺和保值成考量关键

每经记者 杜冉乐 发自成都

在几年前，成都的高端住宅市场仅有零星的项目出现，而当前，别墅、电梯高端住宅、地铁高端住宅等各种概念的高端住宅产品集中出现，成都的高端住宅市场不仅经历了产品在“量”上的增长，还有了“质”的飞跃。

一般来说，高端住宅产品都讲究“稀缺性”和“保值性”，这也是当今富裕群体的需求心理。当然，成都高端住宅的开发商们也明白，在当前高端住宅市场 “企稳回暖”的背景下，他们也不会拿投资巨大的高端住宅产品当做刚需产品来出售。

高端住宅分化凸显“稀缺性”

几年前，如果谈到成都高端住宅产品的稀缺性，那应该是市场上的高端住宅产品少之又少，自然没有多少可供选择的余地。如今，成都高端住宅进入集中放量期，港资、央企、一线房企与本土房企等房企品牌汇聚成都，其产品理念和建造风格表现迥异。多种迹象表明，成都高端住宅市场正在迎来分化格局。

号称“西南第一高端住宅”的铂雅苑大幅度促销，誉峰360平方米户型脱掉精装……今年以来，成都高端住宅原本“高高在上”的市场姿态出现下移，这也预示着，这个“野蛮生长”的高端市场在经历了前几年“供需两旺”之后，首次出现分化局面。

第一太平戴维斯华西区助理董事罗元均告诉 《每日经济新闻》记者，据其长期观察，目前成都高端住宅消费市场确实已进入分化阶段，要么是面向金字塔顶尖的“定制化”顶级住宅，要么是面向中产人群且户型在150~200平方米左右的经济型高端住宅，而中间一些夹心型高端住宅将会面临非常尴尬的境地。

按照罗元均的观察，目前在成都市场上，前一种才能被称之为真正意义上的高端住宅产品，无论是打造成高端城市大平层，或是别墅。这种产品在成都才刚刚出现，主要是成都开发商开始意识到必须向一线城市高端住宅、甚至国际性的高端住宅标准看齐。

当前，城南高端住宅炙手可热，但背后存在严重的同质化问题。不过，成都万科另辟蹊径打造出了万科·公园5号高端住宅项目，成为所在片区最纯粹的高端住宅产品。目前，该项目仅推出了61套，洋房占48套，主力户型在171~218平方米，400万元起价，在寸土如金的城南核心区，项目推出一梯一户的洋房产品，非常具有产品市场优势。

据成都万科营销策划部负责人介绍，“近日，一位定居北京的外企高管杨先生，听朋友说成都国际城南这边很好，拥有完善的高端配套，他先后四次持续3个月时间来成都看房，对比了城南多个高端住宅项目。他认为锦城湖板块居住环境非常好，再加上我们这种低密洋房基本算是城南唯一，所以看到我们9F洋房非常喜欢，最后认购了171平方米的户型。”

早在2012年，绿地·锦天府高端住宅项目隆重推向成都市场，在当时的二环边上已经是绝无仅有的高端住宅产品。在整个攀成钢片区，如今吉宝·凌云峰阁、伊泰·天骄、天誉等高端住宅项目相继入市。但论产品的稀缺性，自从有了绿地·锦天府高端住宅项目，至今其他在售项目仍以这一项目作为宣传卖点。

业内人士认为，富豪群体一般对高端住宅价格不敏感，目前市场上就差好产品。成都高端住宅市场经过了几年的粗放型增长，现在又爆发性放量，产品参差不齐，但城市核心区的现代高端住宅稀缺性已经逐步凸现出来。

市场企稳巩固“保值性”

虽然新一轮楼市调控深度压制了包括成都在内的多地高端住宅需求，但成都高端住宅市场在持续的底部盘整后，正在逐步走出寒冬，并呈现出企稳向好的态势。

实际上，高端住宅的抗跌性与保值性在1997年亚洲金融风暴中表现得最突出。相关机构统计数据显示，在1998~2003年这6年中，香港房价下跌了60%~70%，其中的中低档物业下跌65%~70%，高档物业下跌仅45%。危机过后，热钱撤离，香港房价快速反弹，尤其是高档物业反弹最快。

如今，一线城市高端住宅市场回暖趋势明显。据亚豪机构统计数据显示，3月，北京24个在售报价超过5万元/平方米的公寓高端住宅项目成交中，包括五矿万科·如园、紫御华府、西山壹号院、红玺台等项目在内，共有16个项目的套均价格超过1000万元，而96套的累计成交量在整体公寓高端住宅成交中占比高达71%，高于1月53%及2月68%的占比。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，对卖方而言，优质项目地段难寻，成本居高，降价反而会降低项目品牌价值，所以越是高端项目，越不存在轻易贱卖的可能。对买方而言，高净值高端住宅产品所带来的稀缺复合资源以及圈层优势不存在贬值之忧。因此，其出售置业也并不会受到行业趋势的影响，反而会在整体行业景气指数下滑的趋势下凸显其增值避险能力，更受到财富人群的青睐。

与一线城市的高端住宅市场类似，成都高端住宅市场也呈现出企稳的发展趋势。目前，包括万科、中海、信和等高端住宅开发商不仅频频集中推量，而且多数高端住宅项目售价并未恶性下滑，成交量却加速回升。

如今，包括成都在内的全国各地楼市均已进入“差别化”市场调控这一新阶段。随着主城区可开发建设用地越来越少，成都品牌高端住宅产品在凸显稀缺价值的同时，其“保值性”也能显现出来。

近日，成都一位不愿具名的高端市场观察人士指出，随着成都高端住宅进入分化期，像华润·金悦湾、绿地·锦天府、万科·公园5号、誉峰、天誉等一些具备城市或近郊稀缺资源的高端住宅产品，在高端市场底部盘整与复苏后肯定会变得更为珍贵，不仅能够比刚需产品更保值，还能大幅度地实现不动产增值。

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投资价值篇

成都高端住宅博弈刚需市场投资价值洼地待激活

每经记者 杜冉乐 发自成都

在多位一线地产人士眼里，就目前而言，成都高端住宅的情况堪称 “一线的品质，二线的价格”。实际上，成都高端住宅还处在一个价值洼地。

在新一轮楼市调控的作用下，成都高端住宅市场一度低迷，致使成都高端住宅难以匹敌刚需市场，加上成都新富人群人数尚待一定的时间培育，投资氛围也尚待酝酿。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于楼市“限购”等因素存在，高端住宅市场尽管呈现出阶段性成交低迷的状况，但由于市场长期趋好性、投资渠道缺乏及高端住宅物业的抗跌性较强等原因，在此时，投资客正有更多的时间选择合适的项目进行投资。

为何高端住宅售价一直企稳？

据吉信行·方圆置业发布的2013年成都高端住宅市场研报透露，以城市大平层为例，成都近几年的大平层成交面积基本上集中在150~250平方米，成交均价也集中在1万~2万元/平方米。

为何成都的高端住宅售价一直企稳？在锐理数据品牌中心总经理郭洁看来，成都高端住宅市场一直受到调控政策影响。从发展历程来看，2007年成都高端住宅市场开始“抬头”，但是遇到了2008年的调控，2009年本来要复苏，又遇到2010年的调控及2012年的雅安地震，使得成都高端住宅市场一下子沉寂下来。

更为关键的是，成都一直以刚需市场为主，每年的供应量和成交量也极为惊人。据四川中原地产统计，2013年成都新建商品房市场供需量价齐涨，市场迎来继2009年后的又一高峰。全年一手商品住宅供应2462.3万平方米，同比增长13.95%；成交2592.69万平方米，同比增长24.03%。

近日，多位接受《每日经济新闻》记者采访的成都高端市场资深研究人士表示，刚需供应太大，价格一直上不去，一定程度上拉低了成都高端住宅的售价，不像一线城市，虽然地价贵，但做成高端住宅产品的售价也能快速上涨，成都高端住宅市场则不一样，地价贵而售价低。

如今，随着成都市场“70后”一代迎来换房季，市场需求也在悄然生变，比刚需更为强劲的“首改”与“再改”需求爆发性地涌向市场。业内专家预计，按照成都住宅需求发展的不同阶段，未来高端住宅还会不断增加，将为高端住宅市场打下一定的基础。

当前是否具备投资价值？

那么，当前成都高端住宅是否具备投资价值？答案显然是肯定的，郭洁认为，目前成都高端住宅除了为外人所乐道的较好居住之外，其投资价值才刚刚凸显出来。

《每日经济新闻》记者所掌握的 《成都中产收入家庭不动产调查报告（2013）》显示，14年来成都家庭不动产累计平均增幅达到85.3%，其中住宅增幅高于前述数据2个百分点。成都中产家庭平均财产123.5万元，不动产占家庭财富总额的67.5%。发布该报告的成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明认为，成都中产收入家庭不动产投资占家庭总资产的比重偏高，投资渠道狭窄，投资品种偏少。

成都吸引了超过一半的世界500强企业入驻，让“产业成都”成为支撑这座城市引领西部经济崛起的强劲动力，同时也孕育了日益庞大的中产群体，反过来又成为推动成都经济发展的“永动机”以及造就大批富豪群体的天然土壤。

《2013年胡润财富报告》显示，在这份榜单上，西部地区的成都、西安、重庆三个城市上榜，去年成都诞生了600万元级的富豪2.6万人，千万富豪1.21万人，亿万富豪930人；重庆诞生600万元级富豪3.55万人，千万富豪1.28万人，亿万富豪810人；西安诞生600万级的1.37万人，千万富豪5800人，亿万富豪430人。

实际上，从宜居、宜业、宜商三个维度来看，成都在西部区域中遥遥领先，这也是越来越多外地富豪扎堆成都的原因所在。目前，成都高端住宅与一线高端住宅接轨的顶级标配、一线开发品牌、丰富的产品线、专业的设计理念以及仍被低估的售价，作为理财投资产品，是今后成都高端市场发育成熟的必经阶段。

近日，四川花好月圆房地产有限公司董事长樊义波告诉 《每日经济新闻》记者，富豪投资高端住宅产品，主要是希望购买这个不动产，向银行等金融机构进行融资，但目前成都豪宅升值速度比主流产品慢一些，抵押率要比主流产品低一些，融资杠杆率约为被抵押物的六成。