高端住宅产能过剩如何鉴别真伪？

每经编辑｜每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

和任何一类收藏品、投资品相同，当高端住宅价格持续上升之时，必然会有人想办法去仿造，试图能让普通住宅卖出高端住宅价格。

2010年以后，上海就曾发生过类似现象，开发商在普通住宅聚集区，甚至是经济适用房基地，盖出大量定位高端的住宅，通过高端住宅作假，从中牟取暴利。

这也给有意购买高端住宅的购房者带来困难，如何鉴别高端住宅，买到真正能够长期保值的物业？

在高端住宅开发领域拥有丰富经验的融创中国董事长孙宏斌的观点是，必须在那些需求集中资源稀缺的地区作开发，才能确保高端住宅销售不会出现滞销。而这其中，深度市场调研必不可少，只有发现需求高度旺盛，但供应却远远少于需求的情况下，他们才会拿地、开发、销售。

融创旗下的诸多项目均奉行此道。在上海，融创开发的绿城玫瑰园因为低容积率而稀缺。在无锡，融创开发的绿城香樟园所处的太湖湖岸线，目前规划主要是以商旅用地为主，湖岸线基本建设的都是高星级酒店。类似香樟园这样的产品供应也非常少。

世界顶级的开发商都秉持着类似观念，在需求最为旺盛的地区，开发最稀有的产品，以保证高端住宅项目的长线销售。全球最大房地产商之一的美国汉斯就选择在大连的开发区开发高端住宅项目。由于大量欧美公司的入驻，这一地区的需求量极为旺盛，大量的跨国公司入驻，带来了对当地住宅的需求。而这些需求提升了住宅的价值。

几乎所有的高端住宅，都具备相对于潜在需求的极度供不应求。无论是汤臣一品，还是其他的一些高端住宅产品。只有达到这样一个程度，高端住宅才能够做到保值。

仅仅依靠土地的稀有，并不能确保物业在购买后几年乃至几十年的持续稀有。为了提升房屋的稀有程度，开发商还会通过运用大师级的建筑方案、独特的建材、增加服务的质量等举措，进一步强化物业的稀有程度。

以绿城玫瑰园为例，每栋别墅会由两个设计师服务，而其中有的别墅是境外的设计大师用时至少一年来设计的，而其中很多设计图纸的施工，都被要求和设计要求零误差，庭院铺设的地砖甚至需要有经验的老师傅以一天仅铺设4平方米的速度施工。高端住宅对施工要求的苛刻和精度要求可见一斑。

反观不少人造高端住宅项目，虽然也会强调所使用的建材标准是全球顶级的，但是在设计、施工等细节上，远远达不到高段项目的要求，这点其实很容易被拥有丰富建筑装修施工经验的内行人一眼看出。

此前，一家房地产开发商的工程施工主管，就曾陪同《每日经济新闻》记者参观过松江某个高端住宅楼盘。但是在仅仅看了房屋的外观之后，他就连连摇头，称做工过于粗糙。而后上述高端住宅项目果然因为滞销而连续降价，甚至因此出现亏损。在挑选高端住宅时，不妨带上有经验的建筑设计师，了解房屋的做工和细节是不是够好，同样要盖这样一栋楼需要用多少钱。