成都高端住宅产品加速分化 稀缺和保值成考量关键

每经编辑｜每经记者 杜冉乐 发自成都    

每经记者 杜冉乐 发自成都

在几年前，成都的高端住宅市场仅有零星的项目出现，而当前，别墅、电梯高端住宅、地铁高端住宅等各种概念的高端住宅产品集中出现，成都的高端住宅市场不仅经历了产品在“量”上的增长，还有了“质”的飞跃。

一般来说，高端住宅产品都讲究“稀缺性”和“保值性”，这也是当今富裕群体的需求心理。当然，成都高端住宅的开发商们也明白，在当前高端住宅市场 “企稳回暖”的背景下，他们也不会拿投资巨大的高端住宅产品当做刚需产品来出售。

高端住宅分化凸显“稀缺性”

几年前，如果谈到成都高端住宅产品的稀缺性，那应该是市场上的高端住宅产品少之又少，自然没有多少可供选择的余地。如今，成都高端住宅进入集中放量期，港资、央企、一线房企与本土房企等房企品牌汇聚成都，其产品理念和建造风格表现迥异。多种迹象表明，成都高端住宅市场正在迎来分化格局。

号称“西南第一高端住宅”的铂雅苑大幅度促销，誉峰360平方米户型脱掉精装……今年以来，成都高端住宅原本“高高在上”的市场姿态出现下移，这也预示着，这个“野蛮生长”的高端市场在经历了前几年“供需两旺”之后，首次出现分化局面。

第一太平戴维斯华西区助理董事罗元均告诉 《每日经济新闻》记者，据其长期观察，目前成都高端住宅消费市场确实已进入分化阶段，要么是面向金字塔顶尖的“定制化”顶级住宅，要么是面向中产人群且户型在150~200平方米左右的经济型高端住宅，而中间一些夹心型高端住宅将会面临非常尴尬的境地。

按照罗元均的观察，目前在成都市场上，前一种才能被称之为真正意义上的高端住宅产品，无论是打造成高端城市大平层，或是别墅。这种产品在成都才刚刚出现，主要是成都开发商开始意识到必须向一线城市高端住宅、甚至国际性的高端住宅标准看齐。

当前，城南高端住宅炙手可热，但背后存在严重的同质化问题。不过，成都万科另辟蹊径打造出了万科·公园5号高端住宅项目，成为所在片区最纯粹的高端住宅产品。目前，该项目仅推出了61套，洋房占48套，主力户型在171~218平方米，400万元起价，在寸土如金的城南核心区，项目推出一梯一户的洋房产品，非常具有产品市场优势。

据成都万科营销策划部负责人介绍，“近日，一位定居北京的外企高管杨先生，听朋友说成都国际城南这边很好，拥有完善的高端配套，他先后四次持续3个月时间来成都看房，对比了城南多个高端住宅项目。他认为锦城湖板块居住环境非常好，再加上我们这种低密洋房基本算是城南唯一，所以看到我们9F洋房非常喜欢，最后认购了171平方米的户型。”

早在2012年，绿地·锦天府高端住宅项目隆重推向成都市场，在当时的二环边上已经是绝无仅有的高端住宅产品。在整个攀成钢片区，如今吉宝·凌云峰阁、伊泰·天骄、天誉等高端住宅项目相继入市。但论产品的稀缺性，自从有了绿地·锦天府高端住宅项目，至今其他在售项目仍以这一项目作为宣传卖点。

业内人士认为，富豪群体一般对高端住宅价格不敏感，目前市场上就差好产品。成都高端住宅市场经过了几年的粗放型增长，现在又爆发性放量，产品参差不齐，但城市核心区的现代高端住宅稀缺性已经逐步凸现出来。

市场企稳巩固“保值性”

虽然新一轮楼市调控深度压制了包括成都在内的多地高端住宅需求，但成都高端住宅市场在持续的底部盘整后，正在逐步走出寒冬，并呈现出企稳向好的态势。

实际上，高端住宅的抗跌性与保值性在1997年亚洲金融风暴中表现得最突出。相关机构统计数据显示，在1998~2003年这6年中，香港房价下跌了60%~70%，其中的中低档物业下跌65%~70%，高档物业下跌仅45%。危机过后，热钱撤离，香港房价快速反弹，尤其是高档物业反弹最快。

如今，一线城市高端住宅市场回暖趋势明显。据亚豪机构统计数据显示，3月，北京24个在售报价超过5万元/平方米的公寓高端住宅项目成交中，包括五矿万科·如园、紫御华府、西山壹号院、红玺台等项目在内，共有16个项目的套均价格超过1000万元，而96套的累计成交量在整体公寓高端住宅成交中占比高达71%，高于1月53%及2月68%的占比。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，对卖方而言，优质项目地段难寻，成本居高，降价反而会降低项目品牌价值，所以越是高端项目，越不存在轻易贱卖的可能。对买方而言，高净值高端住宅产品所带来的稀缺复合资源以及圈层优势不存在贬值之忧。因此，其出售置业也并不会受到行业趋势的影响，反而会在整体行业景气指数下滑的趋势下凸显其增值避险能力，更受到财富人群的青睐。

与一线城市的高端住宅市场类似，成都高端住宅市场也呈现出企稳的发展趋势。目前，包括万科、中海、信和等高端住宅开发商不仅频频集中推量，而且多数高端住宅项目售价并未恶性下滑，成交量却加速回升。

如今，包括成都在内的全国各地楼市均已进入“差别化”市场调控这一新阶段。随着主城区可开发建设用地越来越少，成都品牌高端住宅产品在凸显稀缺价值的同时，其“保值性”也能显现出来。

近日，成都一位不愿具名的高端市场观察人士指出，随着成都高端住宅进入分化期，像华润·金悦湾、绿地·锦天府、万科·公园5号、誉峰、天誉等一些具备城市或近郊稀缺资源的高端住宅产品，在高端市场底部盘整与复苏后肯定会变得更为珍贵，不仅能够比刚需产品更保值，还能大幅度地实现不动产增值。