被误读的“鬼城说” 房企掘金三四线城市

每经编辑 每经记者 杨羚强 发自上海    

每经记者 杨羚强 发自上海

“未来三到五年，中国地产行业的重构是必然的，今天地产行业的站位，某种意义上是重新站到一条新的起跑线上，可能之前的顺序将会被改变。”在年末的一场活动上，世茂房地产副总裁蔡雪梅预言：地产行业的新一轮变革即将启动。2013年房地产业内出现的一系列新生事物，则可视作商业生态、商业模式变革的预兆。

海外地产、房地产金融、云平台、财经足球乃至低碳交易……一系列房地产行业的新业务正在提前预演这场重构。《每日经济新闻》房产周刊将从本期起，对2013年房地产行业进行系统性回顾。“鬼城说”，成为首期盘点的关键词。

2012年10月开始，“崩盘说”、“鬼城说”充斥了媒体和网络。营口、鄂尔多斯等城市的大面积住宅空置和房屋滞销现象被诸多媒体的报道所证实。《每日经济新闻》记者实地调查发现，“鬼城”现象蔓延，与地方经济转型走偏、过于依赖土地财政、城镇化过程中产城融合度不高等因素确有关系。

“鬼城说”在2013年继续成为喧嚣一时的话题。2013年3~6月，一线城市的土地市场持续升温，北京、上海等地连续出现高价地块。一些开发商公开表示，即使一线城市土地价格高涨，也不会考虑在三四线城市买地。个别开发商甚至在2012年报中悄悄把原来的 “以二三线城市拓展为主”的战略，改为“一二线城市开发为主”。

“鬼城说”甚至给整个地产行业生态带来一连串影响。为了防范一线城市房价过高的风险，开发商们开始出海卖房；为了能增强业主黏性，开发商推出了云服务和云平台，并从中看到了以地产作为平台发展线下“淘宝”的新机会；同样，也是因为担心“鬼城说”和楼市调控的再度加码，开发商们开始把业务向上游的金融产业延伸。

2013年7~8月，三四线城市仍然笼罩在“鬼城说”的阴影下，一些开发商已经悄悄改变态度。在博鳌房地产论坛上，包括新城控股、景瑞地产为代表的多家开发商认为，三四线城市受影响的只是那些人口流出的城市，而有大规模人口流入的城市，比如兰州、泉州等，仍然非常有机会。

然而，到了2013年9月，网上曝出深圳大学当代金融研究所所长国世平在清华资本总裁班上讲课的内容，提及营口、鄂尔多斯、丽江、烟台、北海、宁波等多个三四线城市楼市将崩盘。

戏剧性的是，《每日经济新闻》记者发现，最新统计数据显示，这一年里，即便“鬼城说”甚嚣尘上，三四线城市并未真正受到冷落。无论是土地成交价格、成交面积还是成交金额，均较去年有较大幅度的增长。而包括世茂、恒大、碧桂园、新城在内的诸多地产商更是赚得钵满盆满。2013年12月，主要在三四线城市布局的碧桂园宣布，其今年前11月的累计合同销售金额达到了967亿元，有望成为继万科、中海、保利之后，又一家进入销售额千亿俱乐部的房企。

这样看来，“鬼城说”似乎并未如之前业内预测的可怕，机构报告所指的“三四线城市高风险”，多少有些以偏概全的意味。误读了三四线城市风险的结果，不仅让开发商们错过了抄底掘金的机会，也间接推高了一线城市的地价和房价。

住建部政策研究中心主任陈淮说，“鬼城”是暂时的，从一个城市开始建设，到最终成熟，必然会经历“鬼城”的阶段。世茂房地产品牌总监孙静更是坦言，一线城市利润薄，反倒是三四线城市的房地产更有机会一些。

从人见人怕，到销售重地，“鬼城”一词折射出国人对房地产业复杂的心态与情感：既厌恶过高房价，抱怨买不起房，又担心出现大量 “鬼城”，经济崩盘影响自身生活，更期望房地产市场能走向平稳和健康。

刚刚结束的十八届三中全会，对城乡一体化、户籍改革方向作出了明确界定，并允许农村集体经营性建设用地进行流转。种种迹象表明，即将到来的2014年，三四线城市将成为土地市场上新的增长点。

“鬼城”不见鬼？部分房企掘金三四线城市

每经记者 区家彦、沙斐发自广州、上海

对三四线城市的不同认识，带来了两个截然不同的结果。在一线城市的土地市场遭抢购的同时，三四线城市的土地市场却给了开发商们一个又一个可以抄底的机会。

去年在香港上市的新城控股就是这样一个幸运儿。新城控股董事长王振华告诉《每日经济新闻》记者，公司在张家港拿了块土地，楼面价才1千多元/平方米，而周边其他同类型的地块楼面地价在7000元/平方米左右。

和新城控股一样，碧桂园、雅居乐、世茂都成为三四线城市的受益者。

三四线城市业绩大亮

今年前10月，碧桂园共实现合同销售金额797亿元，远超年初制定的620亿元的销售目标，今年内极有可能迈进千亿俱乐部。克而瑞研究数据显示，在碧桂园前三季度销售面积中，三四线城市占比高达78.3%。

10月6日，碧桂园兰州新城在兰州会展中心正式开盘，当日到达现场人数累计近3万人，4400套房全部售罄，销售额接近50亿元，碧桂园用单盘创造了兰州房地产市场的销售奇迹。

江苏丹阳，是一个约百万人口的县级市。今年7月，碧桂园集团在当地的首个楼盘开盘，当天狂销约2000套房，销售额近20亿元，让碧桂园南京区域总裁刘森峰惊呼“创造了县级市的销售神话”。

实际上，对于坚持深耕三四线城市的碧桂园而言，类似的销售奇迹今年并不罕见。今年6月，位于南通的如东碧桂园开盘3小时销售700套，成交金额破6亿元；10月5日，位于黄石的碧桂园江湾城开盘，仅2小时973套房源全部售罄，单日销售近8亿元；同样在“十一”黄金周，衢州碧桂园开盘销售金额超12亿元。上述项目均地处三四线城市，却屡屡创造了当地的销售奇迹。

世茂集团董事局主席许荣茂的家乡福建石狮，是一个连四线城市都称不上的地方。世茂摩天城于10月末开盘单日热销20亿元，震惊了这个仅有40万户籍人口的小城市。

今年4月22日，世茂集团公告在石狮以仅20.6亿元的价格，拿下了总规划面积71.51万平方米的地块。高额的利润和极短的开发销售时间，为世茂贡献了极高的收益率。

在距离石狮不远的福建晋江，世茂去年单靠御龙湾一个项目实现了43亿元的销售额。

此外，克而瑞研究数据显示，今年前三季度雅居乐的销售面积中，三四线城市占比达67%。由于雅居乐清水湾、佛山雅居乐御景名门以及公司在中山的项目取得佳绩，三四线城市贡献度较去年进一步提高。

与此同时，在今年上半年雅居乐的新增土地储备中，三四线城市占比高达80.7%。雅居乐今年以来陆续在海南文昌、云南瑞丽、西双版纳等地打造多个面向全国市场的大型旅游地产项目，首个项目雅居乐·云南原乡于11月23日开盘首推的200余套房源全部售罄，预估销售金额达到3亿元。

低廉优质的大面积土地储备

对于开发商来说，今年也许是介入三四线城市开发的最好机会。很多城市目前正处于新型城镇化的初期，这为房企大规模参与当地的城市建设和城区改造带来了机会。

以碧桂园兰州新城为例，2013年碧桂园与兰州城区和兰州新区合作，打造“兰州新城”和新区地标，兰州项目的楼面地价基本保持在200元/平方米以下，作为低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区，从前期土地一级开发整理开始，填沟、换土、引水、植树等所有步骤，拥有全产业链的碧桂园一手包办。在建设兰州新城的同时，碧桂园还出资7亿元修建雁白黄河大桥，缓解黄河北岸的交通难题，接驳整个城市的快速交通路网，当大桥交付后，碧桂园兰州新城的业主们只需十分钟便能通达市区，同时带来了社会效益与经济效益。

“碧桂园在三四线城市取得成功，很大程度得益于其强大的一级土地开发能力，能直接介入城市开发建设。”克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为，碧桂园一般在城郊拿下大片土地，然后积极参与土地一级开发，帮助地方政府将未形成建设用地条件的 “生地”，同时完成地上建筑物、构筑物的动拆迁，开发成具备建设用地条件的土地。由于碧桂园同时做一级地产开发商和二级房产开发商，因此土地成本很低，其项目定价能比周边楼盘低一截。

同时，城市级的配套设施是三四线城市热销大盘共有的特征，碧桂园大部分新项目都建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套，部分项目还建造水厂等城市配套设施。

误读“后遗症”：一线城市土地楼板价较一年前翻番

每经记者 尚希 发自北京

虽然部分房企尝到了三四线城市的甜头，但开发商参与竞拍一线城市土地的热情并未受到影响，“地王”纪录不断创下新高。

《每日经济新闻》记者根据克而瑞机构提供的数据计算，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的土地出让金额较去年的2042亿元增长超过了一倍多，总成交金额为4724亿元。

尽管土地成交金额大幅增长，但是总的土地供应量却没有大幅上升。今年前11月北上广深的土地成交总建筑面积只比去年增加了不到800万平方米。在这样的背景下，平均成交楼板价上涨了近一倍，由2012年的2463.12元/平方米，上涨至2013年的5205.65元/平方米。

如此高的土地成交价格，显然推高了原先的房地产市场价格预期，并给未来一两年的房地产市场的整体健康带来隐患。这使得一线城市的监管层在年末大量出台地方性的楼市调控政策，大幅增加土地供应，以减少市场系统性风险的隐患，一线城市的房地产市场面临着再度调整的局面。

一线城市土地市场高烧难退/

在这场浩浩荡荡的回归热潮中，恒大无疑是最为典型的代表。

7月4日入京首战之后，恒大在接下来半年时间连入三宗地块，共花费127.35亿元。随后，恒大又将战线铺展到华东区域。12月4日，恒大地产在上海连拿四宗地块，共计41.28亿元，并在当日下午斥资55.1亿元在南京夺地两宗。

一天之内高达96.38亿元的购地支出，让多位业内人士直呼“恒大太疯狂”，而恒大丝毫不掩饰自己回归一线城市的决心。在今年恒大地产的中期业绩发布会上，恒大董事局副主席夏海钧曾表示，未来公司将适度增加一二线城市的开发比例，以平衡一二线城市和三线城市的合理布局。

恒大的表现只是今年众多房企扎堆一线城市的缩影，包括泰禾、旭辉、合景泰富等京外房企，都频频现身参与北京土地的竞拍。

根据中原地产市场研究部统计数据显示，2013年前11月，十大标杆房企（保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海）在一线城市权益购地金额为905亿元，相比去年同期的414亿元，同比上涨119%，此外，二线发达城市所占的购地金额为651亿元，相比去年同期的321亿元，同比上涨103%。

同时，2013年前11月，标杆房企在三四线城市拿地的金额总计147亿元，相比去年同期的110亿元，仅增加了37亿元。

即将出现的楼市调整/

一线城市的土地成交价格和金额的大幅上涨，让业界更加相信一个观点：因为房企的纷纷撤离三四线城市，所以一线城市的土地价格才会出现暴涨。中原地产的统计数据，为这一种判断找到了证据支撑。根据统计，标杆房企今年前11月在三四线城市的拿地金额占整个拿地总支出的比例仅为5%，而去年同期，该比例还有9%。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者，一些大型企业在一线城市增加布局，是为了平衡业务布局，实现资产分散配置的考虑，目的仍然是为了规避投资过于集中的风险。

与龙头房企的考虑不同，成长性的房地产企业所以会更多选择一线城市，是因为这些城市成交价格高，市场需求集中，便于大型企业集团进行管理。今年一线城市的拿地大户融创、泰禾，之所以砸下重金，高溢价拿地，均是受了上述管理理念的影响。

在这些因素的共同影响下，一线城市的土地成交价格一再创新高。

亚豪机构根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2013年11月北京市共实现土地出让34宗，环比增加了15宗，规划总建筑面积432.4万平方米，成交总金额407亿元，环比上月分别增长189.6%、381%。不管是成交块数还是成交面积、金额，都创下了今年以来的最高值。

与此同时，11月北京土地市场当中住宅用地共实现成交18宗，规划总建筑面积315.6万平方米，环比增加431.3%，同样创下今年来的新高。

不光是北京，包括上海、广州、深圳在内的一线城市，土地市场交出的成绩单都十分可观。根据上海易居地产研究院发布的统计数据显示，今年11月，一线城市土地成交建筑面积为850.9万平方米，环比增长66.2%，同比增长8.9%；成交均价为7490元/平方米，环比增长29.5%，同比增长81.5%。本月一线城市土地成交量明显回升，成交价格进一步反弹向上，创45个月以来的新高。

《每日经济新闻》记者根据多方数据统计获悉，北上广深四地2013年至今共计成交地块1115块，共计建筑面积9074.8万平米，共计成交金额4724亿元，平均成交楼面价为5205.65元/平方米。对比自2003年以来的数据，不管是成交金额还是楼面价均创造了最高纪录。

张大伟认为，在政策收紧下，2014年部分城市的“地王”入市的市场空间可能不乐观，地王上市的风险也在加大。

在这一背景下，一部分资金已经流露出转向二线乃至三线城市的动向。城市土地学会和普华永道昨日发布的 《2014年亚太区房地产市场新兴趋势报告》称，资金转向二线乃至三线城市将是大趋势。尽管，市场对于二三线城市的供应量有争议，但比起一线城市因房价过高带来的风险来说，这些城市的风险仍然要小得多。

逃而不离三四线：土地出让金额同比增加50%

每经记者 区家彦 发自广州

“逃离三四线”，这是从今年初就在房地产圈里流传的一种说法。由于供应量过大，人口导入速度缓慢，三四线城市曾经不被地产圈内广泛看好。在今年的博鳌房地产论坛上，甚至有房企提出以后不会考虑在三四线城市拿地。

不过，《每日经济新闻》记者从中国指数研究院获得的数据发现，截至今年11月，全国主要三四线城市土地出让金收入同比上涨近50%。无论是成交面积，还是平均楼板价，三四线城市的土地出让都要好于2012年。

大型地产商的销售业绩构成，足以说明三四线城市的重要性。最具代表性的莫过于碧桂园。数据显示，今年前10月，碧桂园共实现合同销售金额797亿元，远超年初制定的620亿元的销售目标，今年内极有可能迈进千亿俱乐部。克尔瑞研究数据显示，在碧桂园前三季度销售面积中，三四线城市占比高达78.3%。

三四线城市仍是投资热点

回顾媒体报道，可以发现三四线城市“被抛弃”的最早论断，是从去年末开始的。当时有机构发布了《中国城市房地产风险榜》，榜单前50名绝大部分是三四线城市。随后一些经济学家纷纷抛出类似观点，认为部分三四线城市房地产会因为供应量过大而崩盘。

在这个背景下，当今年一二月份一线城市土地价格开始走高时，就有业内人士判断认为：主要是开发商为躲避三四线城市的风险，集中大量资金抢购一线城市地块所致。也有开发商对媒体表示，三四线城市供应量过大，且很多属于人口流出城市，有比较高的风险，应该从三四线城市撤离，回归一线城市。

事实上，中国指数研究院对三四线城市过去一年的土地成交情况统计说明，绝大部分的开发商不仅没有撤离三四线城市，反而增加了在这些城市的投资。

该机构的数据显示，今年1~11月，全国主要三四线城市共出让土地20345宗，较去年增加24.5%；合计成交建筑面积为7.4亿平方米，较去年增加17.5%；土地出让金为9693亿元，较去年增加50%。

不仅土地成交金额和成交面积大幅增长，成交楼面单价也出现了一定幅度的攀升。根据上述机构的统计，今年三四线城市住宅用地的平均成交楼板价达到了1005.63元/平方米，而前一年这个数字只有878.96元/平方米。

克而瑞提供的21个典型三四线城市样本也显示房企大规模进军三四线城市的趋势。今年1~10月土地出让金同比出现下跌的城市仅有7个，其中常州、扬州、镇江降幅在50%以上；土地出让金同比上涨的城市有14个，其中桂林、九江、廊坊、连云港、文昌的涨幅在80%以上。

行情逆转须待新城镇化

为什么三四线城市的土地市场并不像很多人预期的那么低迷，反而出现成交价格和成交面积的整体上涨？

克而瑞研究报告也许能说明其中的原因，今年前三季度，一线城市土地成交面积同比涨幅为17%，二线城市成交面积同比涨幅为22%，三线城市成交面积同比涨幅为16%。

其中，三线城市正逐步分化为两类：一类是房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市今年继续保持稳步发展步调，从2013年1~9月商品住宅成交量来看，洛阳、北海、廊坊、晋江等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，泉州同比增长了95%。

另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄，惠州、常州等城市1~9月商品住宅成交面积基本与去年同期持平。

“尽管三四线城市存在供应过剩的情况，但并不等于说所有企业都不去那里拿地。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者，由于一线城市市场容量有限，一些大型企业的转向更多是为了平衡业务布局。实际上，对于许多拥有产业基础支撑、人口密集、邻近经济发达城市的三四线城市，仍然存在投资价值。

朱一鸣也认为，今年三四线城市房地产行情回暖更多的是对过去两年多“低迷”的弥补，同时也是一二线城市行情带动的结果，三四线城市房地产行情大逆转估计要等到新一轮城镇化全面展开后才能开始。

普华永道中国合伙人孙颖说，虽然业界担心二三四线城市存在供应过量的风险，但相比一线城市来说，三四线城市的房价和成本都要低得多。在这样的背景下，投资者的策略并不是一味撤离这些城市，而是优化投资组合，选择购入城市的核心位置。