“限价令”下京楼市量价均滞 “地王潮”助长市场预期

每经记者 王杰 发自北京

　　如果说京版“国五条”细则的落地，是给北京火爆的楼市注入了一剂“降温剂”。而“限价令”的推行，则直接冰封了沸腾的楼市。

　　但据业内人士分析，后市反弹可能性依然存在。

　　“特别是5月下半月非常明显的出现的，全国各地‘地王潮’，不仅代表了开发商的预期爆棚，也会影响在售物业的价格，和购房者的市场预期。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　上海易居研究院研究员严跃进认为，在“国五条”细则的“轰炸”下，北京楼市出现降温，符合市场的预期与判断。目前这种政策因素已在北京楼市的各个角落逐渐渗透，政策效果值得肯定。但不可否认的是，包括土地市场升温等干扰项，仍有可能带来新的市场波动。

　　二手房成交量均停滞

　　中原地产市场研究部统计数据显示5月北京新建住宅签约套数为7020套，环比下调幅度为15.2%（其中30日数据滞后）。5月全月成交均价为20915元每平米，与前两月相比基本持平。

　　一边是建委对于预售价格的严控，一边是开发商不愿轻易松口的报价。进入5月以来北京楼市的尴尬局面持续发酵。

　　张大伟分析，出现持平的主要原因是因为严格的限价政策，导致体现到签约的均价出现了明显的停滞，但部分项目额外增加的装修款，使得实际市场价格还是出现了微涨。整体市场目前价格涨幅虽然放缓，但上涨的趋势依然比较明显。

　　《每日经济新闻》记者查询北京市住建委网站统计数据发现，截至5月26日，共有13个项目取得了预售许可证，其中销售均价在每平方米4万元以上的高端项目仅有一个入市。

　　“公寓豪宅产品因总价偏高，客户群小等特点，推盘节奏普遍较慢，销售周期也较长，现房销售、尾房销售现象较为普遍，这也使得限价令只能影响到未上市的地块，以及未取得预售证或销售证的项目，反而使得正处在销售中后期的项目更加珍惜可以把握的提价机会。”任启鑫告诉记者，在当前高端需求仍然强劲、四环内供地及项目渐成绝品的态势下，开发商惜售情绪越发明显，导致新增供应的平价入市仍然难阻整体成交均价、报价的双升势头。

　　5月全月北京二手房住宅合计签约套数为7336套，相比4月5212套有明显上涨，但依然是本轮市场反弹以来的低点。成交与市场价格持续下调的2011年下半年持平。5月北京二手房均价为27910元每平米，与4月北京二手房均价27820元每平米基本持平。价格处于基本停滞状态。

　　张大伟告诉《每日经济新闻》记者，满五年唯一住宅占最近网签成交的80%以上，其他部分成交为最近1~2年的二手房房源，其中满五年唯一住宅房源量也有所减少，因为这部分房主之前部分有过贷款，如果卖一买一，首付等压力都有所增加，而且再寻找合适的改善型二手房难度也加大。

　　值得注意的是，中原地产统计数据显示：现在市场超过90%的交易都是满五年唯一房源，个别涉及个税的房源，税费都是买卖双方协调，全部的解决办法都是：卖方下调部分房价，买方支付个税是主流。也就是说市场实际交易中：买卖双方缴纳个税各一半的比例。而且买方会考虑综合支出，购买有个税房源的总支出不会超过无个税房源。

　　“地王潮”助长市场预期

　　以5月份为例，全国主要的一二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交，总成交额已经超过150亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。

　　“国五条”细则落地后，全国土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现，多地“地王”纪录屡被刷新。无疑助涨了市场预期。

　　小潘是在京务工的IT工作人员，刚拿到房票的小潘准备立马出手。“现在土地溢价率这么高，开发商肯定不会做赔本买卖。我准备马上就买了，不能在等了” 购房者小潘在接受本报记者采访时直言。

　　像小潘这种情况，在潜在购房者中并不是个案。《每日经济新闻》记者走访中了解到，多位购房者预期看涨。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟对《每日经济新闻》记者表示，土地市场频现高溢价、“地王”不是件好事，如果当前正在酝酿2009~2010年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，调控效果功亏一篑。这或将导致楼市调控政策再度收紧。

　　严跃进认为，相比购房者，房企占有更多的优势，如信息优势、技术优势、行业经验等。因此，房企目前在土地市场的活跃，既表明其对土地市场看涨的预期，也表明其对整个楼市保持的“看多不看空”的心态。增加土地储备，完成激进扩张的一步，也是这种心态与预期下的具体表现。但土地市场升温，无疑是楼市稳定过程中的较大扰动项。相关政府部门必须保持持续的关注和必要的干预，这对于市场预期的稳定具有重要的意义。