“京15条”是块冰 可降楼市虚火

每日经济新闻记者  徐奎松

话题缘起

        1月26日晚，国务院出台“国八条”调控楼市，并要求地方尽快出台配套措施。2月16日，北京市政府发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，提出调控楼市的15条措施，也被称为“京15条”。

        由于“京15条”对外地人口购房提出了“提供连续5年以上纳税证明”的附加条件，因而引起争议。与此同时，全国许多城市也在行动，有分析称“各地可能借鉴北京的限购措施，在全国‘两会’前后陆续出台‘限购令’”。有专家分析称，“京15条”对抑制房产投资投机需求有正面作用，但也带来一些负面影响。前有限购车规定，后加限购房政策，对户籍制度改革和人才流动制度是一种倒退。而且限购也会抑制部分刚性需求，房价也不会因此降低。今天，本报邀请了两位房地产业界人士，一起来分析“限购令”将带来什么影响？

“京15条”是冰块效应

        NBD：“京15条”能起到什么实质作用？

        陈云峰：“京15条”对打击投机炒房现象肯定会起到很明显的效果。长期以来，大家看到房地产市场非常火爆，实际很大一块是虚火，也就是投资性的虚火和投机性的虚火比例越来越旺盛，抬高价格，压住了自住型购房需求，所以，“京15条”会起到适度调整这一部分不合理“虚火”的作用。

        今年1月26日，国务院出台了“国八条”，要求地方尽快出台配套措施。2月16日，“京15条”就出台了，前后只有20天，作为地方政府，在20天内拿出配套措施，是一项相当急迫的任务。

        中国房地产市场一直在发烧，是个病态的市场，供求规律早就被扭曲了，价格链条完全丧失。针对这般病态现状，出台的政策都是在十分急迫的情况下完成的。作为管理房地产市场的政府部门，实际上和老百姓一样，都没有太多的好经验和好发展思路，有的话就不会出现现在这种局面了。因此，在我看来，“京15条”的疗效只能等同于冰块，放进房地产市场的嘴里，临时降降温、退退烧，强行降温，是一种短期性政策，很难起到实质疗效。

        杨少峰：在“京15条”的限制下，我预计2011年一手房的成交量会跌50%左右。二手房除了受到与一手房同等的限制之外，还面临着另一个问题，那就是交易税由原来的差额征收转向全额征收。北京二手房在春节前后一周内的交易量下跌了56%，“京15条”将使交易量继续下跌，2011年的二手交易量预计会跌60%。此外，还有一种现象是，“京15条”会迫使在京已经购房的人不会卖房，进一步导致房屋供求紧张。

        “京15条”还有两点值得关注。一是对定价过高的土地审查增值税的规定。实际上，从去年开始，北京市建委就在做一件事，要求开发商在申请项目预售许可证的同时上报商品房开发成本，如果上报成本与销售差距过大，建委就要对销售价格进行指导，乃至限制。如果开发商不同意、不接受，建委就采取不发乃至吊销预售许可证的办法。由此可以预计，2011年北京的房价会受到很大的影响，价格应该是会降的。二是这些年房价高得离谱，一个很大原因是由于“地王”拉动的，这个地方拍出一块高价地，周围的地皮和房价马上跟着大幅上涨。所以，“京15条”也对“地王大哥”进行硬性遏制。

限购削掉外地人购房需求

        NBD：“京15条”提出对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。这将对今年北京房屋成交量和房价起到什么变化？有分析称，这是户籍制度改革和人才流动制度倒退，怎么看待这个问题？

        陈云峰：北京的限购政策，对外地人来说十分苛刻。据我们的调查，2010年外地人在北京购房人数占北京总购房人数的55%以上，而北京人  （具有北京户口的人）已经购买了二套住房的人数也达到20%。

        现在，北京的二手房每月能卖10000多套，2010年的总销售量在140000套与150000套之间。二手房交易远远超过一手房成为主导，而且购买二手房的，自住型占多数。投机、投资性购房大部分在一手房里。“京15条”打击到的对象主要是二手房，对一手房的影响更小。受此影响，2月份的销量会比1月份大幅下降，整个上半年二手房的销售量肯定也会大幅下降，但价格能不能降下来还要进一步观察政策的走势，而  “京15条”对现在的房价是不会起作用的，价格不会降。房价走势规律就是量先动、价才跟着变动。观察今后的政策走势，主要是看能不能加息和通胀率的变化。一旦累计加息，会增加按揭成本，开发商的成本也会增加，会起到抑制需求的作用，对房地产市场的打击肯定会比较大。如果通货膨胀控制不住再连续“破5”，那么房价和销售量就不可能控制住。

        此外，我一直认为，城市的居住权人人平等，不应该按照户籍来划分。“京15条”对外地人购房提出了苛刻的条件，是户籍制度改革的倒退，也是人才制度的倒退。社会的发展和进步是人才流动出来的，不是封闭房地产市场出来的。

        杨少峰：按照北京“限购令”，外地人购房需要达到两个硬性标准，一是他的家庭名下没有房产，二是必须提供在北京连续5年的社保证明。按照这两条新规衡量，现在还没有买房的人，到底还有几个人能达到这个标准买得起住房？我预计最高不会超过20%，也就是外地人的真实需求会一下子降80%左右，这意味着2011年外地人在京的购房需求就没有了，给削平了。

土地财政问题还深埋在地下

        NBD：能让房价下降的最重要政策是什么？

        陈云峰：从2010年开始实施的一系列房地产调控政策，被称为“史上最严厉的政策”。实际上，深层次的问题根本就没有触动。土地财政、房产税和地方财政转换等问题，才是核心问题，这些问题不解决，所谓的“史上最严厉的政策”也只能说是隔靴挠痒。土地财政问题还在地下深埋着，没有哪个地方政府部门愿意撬开这扇大门，因为这等于自断财路。这里也涉及用什么方式替代地方土地财政的问题。我认为，即将开始实施的房产税就是地方土地财政的转换方式，所以，房产税的真正意义是替代土地财政，而并不是靠房产税来完全降低房价。

        房价上涨总体看来是三大因素制造的结果：一是房地产的供需矛盾所致；二是土地财政推高房价成本所致；三是宽松的货币政策所致。释放出来的天量信贷就是这一轮房价高烧不退的主要祸首。今年1月份1万多亿元的信贷量，还是为房地产投机商提供了炒作的血液和空间，在这种情况下，房子能不涨价吗？从2010年12月份CPI“破5”以后，楼市迅速就活起来了。老百姓都会算账，通货膨胀率都“破5”了，贷款利息才6点几，干嘛不买房子抵御通胀？

        杨少峰：在房地产的综合病症中，一个关键点就是地方政府每年按部就班地供应土地，而土地进入流通环节却被开发商囤积，造成了表面的供求不平衡。举个例子，某个城市“十二五”规划中，预计5年将新增人口50万人，原有人口800万人，“十二五”目标是人均居住面积要从原来的25平方米提高到30平方米，所以，这个城市应该出让的建设用地目标就是800万乘以5，加上50万乘以30，等于5500万平方米的新增建筑面积，这就是这个城市“十二五”规划中总的土地出让标准，然后在这个数字上进行调整，得出具体的土地出让计划。

        然而，政府一边按部就班出让土地，可是在现有招拍挂制度下，开发商出于对土地储备的恐惧，拿到地之后并没有马上全部开发，而是将这些地块分成若干年，也就是政府希望在5年之内形成供应的土地，结果却被开发商分成10年开发。这种现有土地出让制度和土地资本化造成的供应缩水，一方面减少了供应，另一方面也给开发商的囤积提供了巨大的空间。而开发商通过囤地获取得利润，要数倍于直接开发获取的利润。开发商囤地的问题必须得到解决，以确保房屋的供给。

        另外，2011年加息、提高存款准备金率成为货币政策的主基调，而按月审批额度则堵死了一季度突击放贷的可能。2011年将是中国近几年流动性最为紧张的一年，加上政府贯彻执行此前出台的种种宏观调控政策，中国房地产正面临严峻考验。

陈云峰  中国房地产经理人联盟秘书长

杨少峰  北京联达四方房地产经纪公司董事长



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