五地细则均“回避” 房价控制目标难确定

每经记者  张敏  李卓  吴丰恒  发自北京

编者按

　　史上最严厉！2月16日，被称为“京十五条”的北京落实“新国八条”细则，引来市场惊呼。由于对外地人实施了“5年纳税”的严格限购，“京十五条”的出台迅即引发舆论热议，各类“见招拆招”或嬉笑怒骂、或半真半假地被提及；交易市场遭遇“急冻”，开发商放缓推盘观望，炒房者不敢冒进，而那部分尚未出台细则的城市也为之震动。“新国八条”落地最后期限仅有最后几天，但“房价控制目标”的确定期限被放宽至一季度。房价“目标”为何在地方“难产”？政府和市场的担忧何在？

每经记者  张敏  发自北京

        最后期限之前，各地陆续出台地方版调控细则的同时，似乎在有意无意间忽略了  “公布房价控制目标”的任务。

        2月16日，北京出台了调控房地产市场的“京十五条”，祭出史上最严厉的限购措施，并与其他多项调控手段一并出台，但对于“新国八条”规定的公布今年北京房价上涨控制目标，北京细则却只字未提。

        《每日经济新闻》记者从权威人士处获悉，在16日上午的意见研讨会上，北京市政府部门向与会人士坦承“尚没有目标”，因为今年的其他宏观经济数据尚无法预估，使得房价控制目标难以确定。

        这样的困难不止发生在北京。《每日经济新闻》记者发现，目前已经出台  “新国八条”调控细则的5个城市，均未公布今年的房价控制目标。业内人士表示，除操作困难外，一味采取行政手段控制房价的做法并无意义。

房价控制目标被“回避”

        在外界对“限购令”的密切关注下，房价控制目标被无意间忽略。事实上，截至目前，已经出台“地方版”调控细则的青岛、上海、济南、成都、北京五地，均未公布今年的房价控制目标。

        按照1月26日出台的“新国八条”要求，各地要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

        尚未公布房价控制目标的做法被外界解读为“回避”，但从地方政府的角度而言，似乎也有难言的苦衷。

        据一位知情人士介绍，在16日上午的意见研讨会上，北京市政府部门向与会人士坦承“没有目标”，因为今年的其他宏观经济数据尚无法预估，使得房价控制目标难以确定。

        “目标难定”是不争的事实。多数受访者的观点认为，即使在同一城市，不同区域的房地产市场运行情况不同，区域发展目标各异，要界定统一的标准十分困难。

        但这并不代表地方政府不会公布上述目标。链家地  产副总裁林倩向《每日经济新闻》记者表示，上述目标也许并不单纯规定将房价控制在某个区间内，地方可通过房价收入比、房价与GDP比例等方式予以界定。

        公布上述目标究竟有多大作用？在多数分析人士看来，当前出台的细化政策已足够严厉，如果继续祭出“控制房价”的强力行政手段，效果未必得力。伟业我爱我家副总裁胡景辉就向记者表示，尽管政策严厉，但成交价格“作假”并非不能实现。

        林倩也认为，地方政府还可以通过控制高端住宅交易、抑制市区房屋交易等手段来控制房价，但这就造成房地产市场的扭曲运行，背离了调控的初衷。因此，单纯设定目标而不考虑可行性的做法并无意义。

行政手段“副作用”

        与“控制房价上涨目标”类似，自“新国八条”出台之始，其中的多项调控手段就引来了  “行政调控意味浓厚”的质疑。而在北京出台更严厉的细化措施后，质疑声更加强烈。

        针对“京十五条”提出的“外地人购房需连续5年在京纳税证明”规定，近两日来，以假结婚为核心的“购房攻略”充斥网络，迅速成为网络热议的话题。而在政策出台当日，一些业内人士就已预估到这一点。

        因楼市调控而引发的“假婚”潮

        并非第一次出现。早在国家提高二套房购买门槛时，不少城市就出现以钻政策漏洞、骗取贷款为目的的“假离婚”行为，并引发了大量纠纷。

        在不少业内人士看来，因最新版“限购令”而引发“假结婚”潮将可能在短期内爆发，而这都是因“行政调控手段”引起。

        对此，林倩向《每日经济新闻》记者表示，任何调控手段都不可能面面俱到，钻政策漏洞的现象在房地产市场发展的各个阶段都会出现，不足为怪。

        她认为，为彻底落实限购措施，北京市近期势必会出台相关的配套手段，如对短期内频繁办理结婚和离婚登记者进行监测等。但她也认为，“限购”只是短期内的调控手段，不会成为常态。

        同时，林倩还建议，为接纳“限购令”挤出的部分刚性需求，政府还应出台规范租赁市场的相关政策，从而扩大租赁市场供应，稳定租金水平。

市场怪象

拆招京版限购令：纳税证明也能“造假”？

律师称，部分经营实体的名义合伙人或经营人或成“灰色群体”

每经记者  李卓  吴丰恒  发自北京

        “京十五条”让“5年纳税证明”及“北京户口”成为今年正月十五比“元宵”更为热门的词语。

        新政出台仅一天，各种“见招拆招”的购房攻略就频现网络。除了“假结婚”“假离婚”两种早已被热议的方法有可能再度火爆以外，《每日经济新闻》记者调查发现，由于公司性质及交纳税收方式的不一样，在合伙企业、律师事务所、会计师事务所及个体工商户  （主要指以家庭方式经营的）等实体中，依然存有灰色操作空间，一部分人群可以轻而易举地获得“合法”纳税“假证明”。

灰色“合伙人”可获纳税证明

        《每日经济新闻》记者昨日以外地购房者身份走访了北京多家房屋中介公司。多数中介表示，由于新规刚刚生效，没有5年以上的纳税证明确实暂无法买到房屋。但当记者坚持希望没有纳税证明也要买到房屋时，有中介建议记者可以去“想办法、托关系、花点钱”从其他单位来开来一个“假证明”。

        “一般的公司要开具虚假纳税证明还是比较困难的，因为个人纳税信息在相关部门都有严格登记。”北京市大乾律师事务所主任律师王茂基对记者解释，虽然开具“假证明”不需要承担刑事责任，但不太具有现实性，很容易被查出，且依然要取消购房资格。

        “但合伙企业、律师事务所、会计师事务所和个体工商户（主要指以家庭方式经营的）等实体存在的名义合伙人或名义经营人或将成为‘灰色人群’，获得‘合法’的纳税‘假证明’。”王茂基同时指出。

        “这部分‘灰色人群’事实上并未给单位实际创造效益，也未给北京市实际创造效益，甚至有部分人都不在北京工作和生活。但这些实体的税收相当一部分是核定征收，只反映单位总体纳税情况，并不反映其合伙人或经营人个体实际纳税情况，这就导致其名下存在‘名义缴税’的现象。依据‘京十五条’，只要公司纳税满5年，这一部分人就被划入了有资格购房的行列。”王茂基说。

“工业”“办公”房屋不受新政影响？

        记者昨日调查得知，市面上依然有中介声称有某些可用作住宅的  “工业”“办公”性质的房屋对此次新政“免疫”。

        《每日经  济  新闻》记者昨日前往北京亦庄经济技术开发区内的一个楼盘，该楼盘置业顾问向记者保证，因该楼盘是“办公项目”性质，不在此次调控的范围内，但这类房屋的产权只有40年。

        此外，业内人士指出，为应对新政，今后一些非京户籍的大学生，为早日达到5年纳税之限，很有可能从大一入学就去申请加入北京“纳税人”的行列。不仅如此，还有网友拆招称可以注册公司，以公司的名义买房，然后公司注销，再办理房产转移。但业内人士对记者表示，此举虽然从理论上看似可以，但实际上公司注销是有很复杂的审计、清算等过程，且以公司名义购买的房屋也有一定的限制。

房企影响

限购令或开启房企转型年北京房价短期受遏制

每经记者  尚希  发自北京

        “有人认为，限购政策会是一项临时性的措施，但我不这么认为。限购极有可能成为‘北上广深’等一线城市长期性的行政措施，除非特殊情况出现，所以，最好不要心存侥幸。”昨日（2月17日），北京万泽置业有限公司副董事长兼总裁陈云峰在他的博客上这样写道。在接受《每日经济新闻》记者采访时，陈云峰也表示，北京房企亟待调整。

房企迎转型之年

        “今年至少会拿出一半的资金投向二三线城市。”陈云峰表示，“目前的情况下也只能（对北京）‘死心’。”

        昨日，记者对北京多家房企采访了解到，在政策严控的2011年，房地产企业也在力寻新的出路。北京万科企业有限公司营销总监肖劲此前在媒体上就表示，政策出现一定效果，他们做出分析，才会调整销售策略。

        “最明显的策略方向便是离开北京。”在陈云峰看来，调控使北京的买方市场被强制缩小，开发商逼迫走出北京，向二三线城市发展。对此，阳光100常务副总裁范小冲也持肯定的态度。

        “如果政策持续一年，就有可能出现一个开发商整体洗牌的局面。但短期内影响还不是很大。”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，新一轮的洗牌主要会涉及在北京拥有开发项目的小型房地产开发商。但对于产品线相对丰富，业务链条较长、覆盖面较广的大型房企影响不会很大。

短期价格或停涨

        “以前我常听到开发商说，我的房子适销对路，只要我降15%，大家都会来买的，所以并不愁卖。但现在的关键是，你降再多，卖不了。”中国指数研究院副院长陈晟认为。

        但成交量的下滑在范小冲看来，也并非完全就是坏事。“之前企业靠房价上涨或资本推动，大规模地进行开发，多以粗放式经营为主。而现在投资投机客户群受到限制，房地产市场回归真正自住的购房需求，这也让开发商回归本质——盖好房子。”

        陈云峰进一步认为，开发商观望情绪很浓，开盘速度暂会放缓；同时，受资金链影响，开发商不会再盲目提价，房价也不会再现迅速上涨的局面。

炒房者说

温州炒房团“团长”感慨：再去北京炒住宅不可能了

每经记者  尚希  发自北京

        张和平，温州百盈房地产营销策划有限公司总经理，其公司主营业务就是代理各地楼盘，专为温州投资者房地产投资提供服务。2月17日，《每日经济新闻》记者拨通了张和平的手机，就在前一天，北京迎来被称为“史上力度最强”的“京十五条”。细则一出，手中握有大量资金的温州炒房团、山西煤老板们被视为最主要的限制对象。

        眼看着曾经的“投资宝地”已变成“投资禁区”，张和平只能无奈地选择离开。“将来带温州人去  （北京）  投资住宅肯定是不可能了。”张和平说道。

        “北京、上海等地出台相关限购政策之后，温州炒房者已经在减少了。但对于之前已经持有大量房产的炒房者来说，受到的影响不会很大。”温州中小企业促进会会长周德文告诉《每日经济新闻》。在他看来，目前绝大部分炒房者不会选择抛售离开，“因为他们的资金足够支持所持有的房产，部分小的炒房者可能会转向其他城市或者其他投资领域。”

        “限购令出台之后，想要脱手估计有点困难。对于依靠贷款的多套房投资者来说压力较大，但对于温州投资者则基本不存在这个问题。”张和平也同样表示。

        但对京沪出台的严厉的限购令，周德文也道出了他的担忧，“如果不去北京、上海，民间投资者也许会选择其周边的城市，譬如天津、昆山。这样的话，这些城市的房价是否也会被抬高呢？”

        在周德文看来，大量的温州资本继续在找新的出口。“在温州当地8000多亿元的流动资本中，投资房地产的大约有1000亿元。如何将这1000亿元转向其他领域，一直以来，温州当地政府都在通过培育一些新兴产业来疏导一部分投资热情。同时，股权投资、创业投资这些方面也将被更多的温州投资人所青睐。”

各地反应

广州：京沪细则尚未引发“赶签潮”业内担心市场后继风险大

每经记者  朱玲  发自广州

        被视作“最严厉”的“京十五条”如一枚重磅炸弹冲击着市场。在本地细则出台前，广州楼市有何反应呢？

        2月17日，《每日经济新闻》记者走访广州市中介公司及房地产交易中心发现，购房者疯狂赶签过户的情况并未出现在广州市场。有行业人士分析认为，这主要由于广州版细则还未明确，到底何时执行，针对哪部分人群还不清楚。在目前买卖双方都处于观望的形势下，预计待政策出台后，或将掀起一波赶签过户潮。

未现“赶签潮”

        2月17日下午3点过，记者来到广州房地产交易中心的二手房过户大厅。10个办理递件的窗口，过户的购房者稀少。半个小时里，在窗口办理递件的人员不超过20个。负责二手房过户的一位工作人员告诉记者，这几天没有大量赶着过户的购房者出现，办理数量都比较正常。

        “现在广州细则还没有出来，我们都是以购房者递件的时间点来审核。如果政策对时间有要求，我们也只有依照政策办理。”该人士表示。

        在位于该中心附近的一家满堂红中介店里，置业顾问李盛任对记者表示，“现在能过户、网签就尽量快点，宜早不宜迟，谁也不晓得政策到底如何变化。”

        他表示，春节后他们也才开始上班，还没有出现比较大量的网签情况，但如果是已经支付定金的，他们还是会赶紧催促购房者办理手续。

        对此，广州地产专家谢逸枫指出，目前广州还未出现较为明显的过户潮，主要还是由于“新国八条”之后，整体市场低迷，不少开发商推迟了开盘时间，二套首付提高至六成也打乱了不少改善型买家的购房计划。

市场后继风险加大

        此外，《每日经济新闻》记者了解到，当前广州一手住宅网签量逐步回升，不少网签来自增城和从化区域。而这两个区域正是不受去年第一轮限购令影响的范围。根据网易房产监控广州市国土局网站数据显示，14~16日期间，广州一手住宅网签逐步回升，其中未受限的从化、增城两地签约量总是排名前三，每天签约量超30套。

        当前，广州市场对“新国八条”落实细则的猜测中，限购区域被认为或将扩大至从化、增城；而对于有户籍的家庭在广州拥有2套住房的，可“卖一买一”。

        谢逸枫表示，广州版的  “国八条”细则若参考北京、上海版本，加上此前传言的“卖一买一”及限购范围扩大等措施的话，短期内广州市场恐出现一轮抢房或赶签过户潮。

        “主要还是来自那部分为规避限购政策购房的客户，及恐慌性的购买因素。”他表示，现在不少开发商也在观望市场，继续储蓄客户，其中不少下了定金的客户，一旦政策出台，就抓紧网签。

        采访中，不少广州业内人士对记者表示，“赶签潮”会否出现，主要还是要看限购的执行时间点如何，调控了哪部分人群。

        满堂红市场研究部高级主任肖文晓表示，“京十五条”的细则是比较重大的变革，从以往单纯的限制购房量上，转变到限制家庭存量房调控，这种调控可以作为常态的政策，限制购房只能是短期行为，不可能长期压抑购房需求。

深圳：细化住房转让营业税新政  房产税或无“近忧”

每经记者  胡廷鸿  发自深圳

        作为对“新国八条”之一营业税政策的细化，2月14日，深圳市确定了个人住房转让营业税的适用范围、认定标准及审核认定办理时限。

        按照细化的政策，深圳市对个人住房转让营业税政策进行了调整：转让不足5年的个人住房将全额征收营业税，且不再施行差额征收政策；1月28日之前实际发生住房交易行为但未网签合同的纳税人，可按原政策执行。

        细化的深圳住房转让营业税政策，没有超出“新国八条”的相关规定范围。在此之前，广州市也已率先出台二手房交易按全额征收营业税的政策。

        对此，中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁认为，个人住房营业税差额征收改全额征收的新政将对二手房房价产生刺激作用。“在住房转让成本提高之后，卖主一定会提高二手房价格，并转嫁给购房者。”他表示。

        与此同时，随着重庆、上海两地房产税试点的落地，深圳市是否跟进也引来市场高度关注。但时至今日，深圳版“房产税”仍旧只闻其声，未见其形。

        业内人士多认为，市场与政策之间的博弈太复杂，是深圳房产税试点难以落定的原因之一。

        宋丁即认为，深圳房产税政策很快出台的可能性不大。“深圳市对房产税政策的积极性不高，可能还有待观察重庆和上海的政策反馈情况。据其了解，目前，深圳市房产税试点虽提上日程，但进展缓慢。

        不过，在中原地产华南董事总经理李耀智看来，深圳作为房产调控的重点城市，“（房产税）肯定会出来。但现在房地产市场还算平稳，政府出台房产税政策的压力还不大。”

        事实上，在“新国八条”等政策出台后，市场处于明显观望中，春节期间和节后的成交量大幅减少。“春节期间，平均每天二手房成交量只有20~30单，比往常下降了70%。”李耀智称。

        李耀智认为，深圳房产税试点细则将择机出台，关键看后市反应情况。对此，他分析称，3月份是传统的销售旺季，“如果市场向好，房价持续上升，深圳市将不得不面临政策压力。”

        但李耀智同时也指出，深圳版房产税或“不会太严格”，也不会对外地人购房提出太过苛刻的要求。他认为，深圳是一座移民城市，如果规定必须纳税5年以上才能购房，这对深圳影响太大。



如需转载请与《每日经济新闻》报社联系。未经《每日经济新闻》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。

联系电话：021-60900099转688

每经订报电话

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    无锡：15152247316