楼市:向左走，向右走?

    NBD讯（实习生叶磊）刚刚在2008年经历寒冬的房地产市场，在今年春节后迎来了“小阳春”，随后上半年的房地产市场迅速走出了“V”字形，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，结束了自2008年12月以来的连续6个月负增长，半年内中国楼市从冰点迅速走向沸点，并在7月出现“价涨量跌”的分化现象。在这样一个十字路口，房价是否已经出现泡沫？下半年楼市的走势如何，向左走还是向右走?

春天早到

   “冬天到了，春天还会远吗”，雪莱的名句是众多处于困境的人前进的动力。已经过去的2008年，无疑是房地产行业的冬天，但是在2009年，房地产的春天来得太早了一些，寒冬来得快去得也快，半年内中国楼市从冰点迅速走向沸点，部分地方的楼盘价格都已飙升至历史高点，房地产已经不再是回暖，而是重新开始过热。

   上半年我国房地产市场的走势令人惊异。3月份以前依然延续着2008年年末的疲弱，之后出现了戏剧性的变化：房屋销售面积迅速增长，房价快速飙升，尤其是北京、上海、深圳、广州等主要城市房价节节攀升，引起业内业外一片惊呼。3月，全国70个大中城市房价结束了此前连续数月环比为负的局面，转为正增长，成交量亦创下历史记录。其后，房价环比涨幅连续放大，中心城市高端住宅成交明显回升，已经绝迹一年多的炒房客重现市场。

    以北京为例，北京市统计局公布的最新数据显示，北京新建住宅价格已经连续4个月上涨。上半年，北京四环路以内新建住宅期房均价为16967元/平方米，比一季度上涨1843元；四环至五环路住宅期房均价为15748元/平方米，比一季度上涨951元。许多项目的售价，已经超过2007年房地产市场过热时期的最高价。

    根据国家发改委、国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，结束了自2008年12月以来的连续6个月负增长；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。这是2009年房屋销售价格连续第四个月出现环比上涨，从3月至6月，环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全国各地区房价出现“普涨”格局，差别只是涨幅不同。6月份，销售价格环比上涨的城市从3月份的39个上升到67个。国家统计局全国房地产市场运行情况数据显示，1－6月全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。

    国家统计局数据也显示，1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。其中，商品住宅完成投资12427亿元，同比增长8.2%，比1-6月提高0.9个百分点，比去年同期回落25.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。

    这一轮房地产迅速回暖的根本原因，一是首付下调释放出了大量的刚性购买需求；二是年前房价的大幅下调让许多炒房者认为抄底时机已到；三是上半年天量信贷等政策支持。从今年3月开始，中国房地产市场持续升温，房地产的春天就这样早早就到了。

价涨量跌

   在经历了持续数月的整体回暖之后，7月，全国楼市出现了分化。虽然房价依然坚挺，但部分城市住房成交面积出现了大幅下滑。7月，全国30个大中城市住房总成交面积环比下降了约4%。其中，杭州、广州、深圳的住房成交面积，环比跌幅分别达到了38.86%、33.81%与18.47%。这三个城市的住房成交，已经连续两个月出现下跌。上海住房成交面积亦环比下降了5.83%，北京、重庆则分别上升了3.07%和7.9%，显示市场成交情况相对平稳。

   在刚刚过去的8月的第一周，全国楼市成交量继续下滑，不过房价依然未见松动迹象，而且还在继续上涨，不少城市的房价已经接近历史高位。数据显示，33个大中小城市，楼市成交面积环比上升的城市只有11个，在下跌的22个城市中，有13个环比降幅超过10%。在成交面积环比下跌的城市中，重庆、广州跌幅均超过20%，北京、成都、武汉、深圳也出现比较明显的环比走低。业内人士认为，成交放缓主要是因为去年积存的购买力，大部分已经在今年上半年进行了消化，而7月是传统楼市淡季，供应量也有所减少。

　 尽管成交量在下滑，但是楼市“价涨量跌”的局面并没有完全改变。7月上海商品住宅成交均价达到平方米15770元，环比上涨1.58%，这也是今年3月以来连续5个月出现上涨；而深圳商品住宅销售均价平方米超过16000元，环比6月上涨8.47%。

   高端住宅是楼市的“龙头”板块，上海楼市则是中国内地楼市的风向标。刚刚过去的一周，上海房价创历史新高，在高端物业星河湾和黄浦湾的热销数据影响下，上周房价在金融危机的逆势中终于创出了19603元/平方米的历史最高水平，比上一个高峰2008年6月16－22日创下的17483元/平方米高出12%。上海目前在售的35000元/平方米以上的高端住宅楼盘超过20个，主要以陆家嘴板块、新天地板块为代表。

   自今年4月高端住宅市场启动以来，前几年卖不出去的高价房犹都有了销路，滞销四年的汤臣一品，自6月22日推售C栋以来，已有24套房源被售出；同时，B栋亦已累计出租27套房源。高端住宅市场全面启动，可以看作是投资客大举入场、楼市出现泡沫最具说服力的证据：超过35000元/平方米的高端住宅，无论自住还是租赁，都不能算是刚性需求了。

   在刚性需求受到抑制和投资客大举进入楼市的情况下，房价被投资客炒高，而真正的住房需求受到抑制，就会出现目前价涨量跌的情况，说明房地产市场已经积聚了泡沫。

虚火过剩

   全国房价整体呈现温和上涨的同时，一些热点城市、热点区域的房价则出现了过热迹象，今年3月以来，北京、上海、杭州、广州、深圳等城市的房价上涨较快。

   同时，房地产市场的热度反映在土地市场上，是房地产企业拿地的热情不断高涨，各地“地王”频现，在今年5-6月，全国接连诞生将近10个新“地王”。据最新公布的土地交易信息显示，5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增长73%；成交土地面积2686万平方米，同比增长89%。同时，随着市场热度不断上升，一些城市出现了较为普遍的开发商捂盘惜售，使许多购房者加入盲目追涨的行列。

   热点城市房价快速上涨，既有合理因素的支撑，也隐藏风险较大的因素。除了刚性需求大量入市外，主要的推动因素是投资性需求，在对未来通胀预期的心理影响下，投资性需求大量进入热点城市的房地产市场，推高了房价。据悉，部分城市超过四成的购房者都是以投资投机型为主，其中有大量外地甚至是海外的投资者。

   高端住宅是楼市的“龙头”板块，上海楼市则是中国内地楼市的风向标，自今年4月高端住宅市场启动以来，前几年卖不出去的高价房犹都有了销路，高端住宅市场全面启动，可以看作是投资客大举入场、楼市出现泡沫最具说服力的证据：超过35000元/平方米的高端住宅，无论自住还是租赁，都不能算是刚性需求了。

   北京广渠路地王以40.6亿元拍出之后，业内大腕潘石屹反复向媒体申诉：“地价太不理性了，实在是看不懂。”目前土地市场的疯狂，缺乏宏观经济形势和实体经济的支持，显得有点基础不牢，可能助长新一轮楼市泡沫。当投机需求取代刚性购买及升级换代等正常的购房需求，成为楼市需求主要部分的时候，楼市泡沫将被迅速扩大，造成虚火过剩。

   楼市虚火的最大推动力仍然是今年上半年的天量信贷，上半年累计新增信贷已达7.37万亿元，远超年初政府设定的全年新增贷款下限目标5万亿元，7月份的新增信贷为3559亿元，全年可能会接近10万亿。在大量的流动性疯狂注入市场之后，尚未完全复苏的实体经济并不能吸收如此的信贷量，楼市与股市自然成为投机者资金的最好去处，旺盛的投资需求带动了股市楼市的双双暴涨。这时，通涨或许已经不再是预期，而是已经真实到来，先在股市楼市为核心的资产领域，然后将会传导到消费领域。

未来走势

   房地产笼罩在虚火过剩之下，预计在今年下半年宏观政策不会出现大的改变，但市场已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期，如果房价继续过快上涨，不排除政策再次收紧的可能性。近期银监会不断重申严格执行二套房贷政策，高端市场成交速度逐步放缓。政策微妙，投资客可能暂缓出手。

   房价节节攀升，对于价格极为敏感刚性需求客户的心理影响不小，因而出现停止追涨现象。随着近期银监会不断重申严格执行二套房贷政策，高端市场成交速度也逐步放缓。据中原地产介绍，目前浦东陆家嘴、卢湾新天地等高端区域，投资客比例已占4成，此类投资客对于政策的变化较为敏感，因此近期严格执行二套房政策的申明使得投资客出手谨慎，一旦有进一步的调控政策出台，预计投资客会持币观望，谨慎入市。

   随着市场可售房源的减少以及买卖双方心理价差的拉大，上海二手房成交量出现回落迹象。据上海中原对旗下150家分行进行的抽样统计，7月1日至23日，该公司二手房成交量比6月份下降约20%左右，个别高端区域如卢湾区新天地、浦东新区陆家嘴等下滑了4成左右，是连涨5个月后的首次下滑。另据21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据，7月份该公司二手房成交套数环比减少了10.11%。

   目前楼市行情将逐渐分化，前期交投过热的板块，当前正面临有效供应量不足以及房价虚高等问题，下半年回调压力增大。而万科董事长王石也对房价走势作出了自己的判断：“今年六、七月份，虽然国家仍表示将执行适度宽松的货币政策，但很明显，银行系统内部已经开始控制二套房贷。只要严格起来，房价仍旧会下来。”

   即使处于政策真空期，如果市场成交持续大幅下滑，预计房价在下半年也将出现调整。