羊年楼市密码：买大城市的房产才安全！

每经编辑 蔡雅芸

警告：房市下跌已是必然！

国务院参事夏斌曾在今年六月份的一篇内部报告中说，“当前经济走势关键看房市，房市下跌已成必然定势”。这里说的房市是指房价和交易量。可以说，由1998年住房改革开始，到2008~2009年，由信贷积极扩张所助推的房地产“超级繁荣”已经结束了。我们银行给企业大量贷款的抵押物都是房地产。我们好多实体经济，好多工商企业，向银行贷款是用厂房用土地做抵押的，这部分钱占整个银行贷款的40%，这是相当高的比例。刚才讲的是主要银行，在非主要银行，在影子银行中间，这个比例就更高了。

如果住房销量下降，房价下降，系统性风险会不会爆发?这个就很难说了，很难保证不爆发。如果爆发，它是一种什么样的爆发方式?以下是具体的阐释，但在时间概念上，不一定是先有第一波然后是第二波，并行也有可能。

第一波，房市价量齐跌，价格在跌但程度不高，量也在跌，卖不出去了。这种状况现在已经开始了。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题，房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌，开发贷款的质量问题紧随其后。这个时候，面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业，银行行长的第一反应是马上收紧贷款，收旧贷款，不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债，破产。间接效应是GDP下跌，这是第一波。

第二波，收紧房企银根的连锁反应是，涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩，如果房地产投资再进一步下降，产能过剩问题更大。因此导致这批相关的非房地产行业产出减少，或者减少投资，或者倒闭破产，进一步影响全局性的投资和GDP，这是第二波。

第三波，地方GDP马上下滑，地方政府破产。去年一年，地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入，一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高，100%多的都有。在这种情况下，如果房市价量齐跌，首先会出现什么情况?房地产企业拿地的积极性会减弱。今年5月份，武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去，因为房地产企业房子卖不出去，价格都跌了，老板不愿意拿地了。报纸上各种信息披露，有些城市已经出现土地拍卖流标，二次流标。今年10个典型城市，5月份的土地收入已经同比下降了25%。最新的7、8月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%到10%，地方政府由于资金压力，没有钱了，怎么办?收缩基础设施建设，棚户区改造资金配套不够，保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是，地方GDP马上下滑。

现在全国每年大量的基础设施建设，80%都是银行的钱，或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资，如果地价进一步下跌，对地方政府无疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。这个时候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍卖土地。但越加快拍卖土地，地价跌得越快，这是必然结果。地价跌得越快，会从房地产企业、地方债等各种渠道，激化银行资产质量的恶化。这样的话，使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环，银行就不敢贷了。

第四波，群体性事件集中爆发。随着银行对房企的信贷紧缩，理财市场上的违约事件频频出现，由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。现在整个社会都在讨论刚性兑付不兑付的问题。对此，我是坚决主张不能刚性兑付，否则老这么下去，中国的金融市场秩序怎么建立?但是不刚性兑付，老百姓怎么办?

我的观点是要坚决打破刚性兑付，目前可暂时有些变通措施。现在整个中国面临着全社会道德风险。什么叫全社会道德风险?地方政府主政者不在乎，借钱干，还不了，过两年退休下届政府还，因此政府谁也不怕借钱。政府不怕借钱，银行也不怕，通过银行在柜台上向老百姓销售地方举债的各种金融产品。地方政府不怕，银行怕吗?中国的国情都了解，地方政府债务最后是中央要背的，因此银行也有积极性，银行也有道德风险。老百姓觉得政府不怕，国有银行不怕，我们怕什么?你只要敢卖，我就敢买。例如12%的债券利率，银行拿2%的“通道费”，信托也拿2%，到了老百姓手上还剩8%点，比银行存款还高4.5%，为什么不买?这就是整个社会的道德风险。面对这个情况，所以我坚决主张，买可以，最后还不了应依法办事，它不是固定收益，是预期收益率，合同早就告诉你了。最后到底怎么办?这就看执政者的水平问题了。

金融天生具有内在的不稳定性和顺周期的特点。中国当前经济运行传导机制的主要特征是什么?是“土地财政”，以土地为杠杆，撬动金融。通过撬动金融，推动经济增长。在土地财政、金融杠杆、经济增长三者紧密相联的扭曲局面没有彻底改变之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而刚刚开始有点戳破之初，房市的价量齐跌，土地收入的减少，会引起银行资产质量的恶化，银行从自保角度出发，会紧缩信贷，由此必然会发生整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。一旦发生以上情况，我预计，今年的GDP即使在微刺激的政策下能够渡过7.5%左右的难关，但是未来两年内，仍然有可能下滑到6%以下，中国经济将陷入严重的萧条和中等收入陷阱。如果中央政府没有事先的政策干预，这是完全有可能发生的大概率事件。我的意思是，现在如果没有其他准备，不是提前开始一点一点布局干预，2015年，2016年跌到6%完全可能。中央政府应该要从最坏的打算入手，做好各种准备。