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羊年楼市密码:买大城市的房产才安全!

邦地产综合 2015-02-25 17:44:26

2015年春节期间,腾讯公司根据每天100亿次位置定位请求,生成了一个全国出行热度图,对中国春运人群出行情况进行了一次可视化的呈现,这个大数据迁徙图,对房地产也很有说服力。

每经编辑 蔡雅芸

最大威胁来自于人口红利衰退

目前一个重要的趋势不可忽视,就是随着中国人口红利迅速衰减,全球化的产业转移趋势明显,美国制造业复兴,中国大量制造业向东南亚等人力成本较低的区域转移,将严重影响中国上述城市的发展。这类城市如果不能在产业升级的大潮中迅速把握机遇,其城市发展的命运将如同前述重工业驱动型城市,走向衰败。

事实上,这种现象正在发生。东部地区大量新兴工业驱动城市的人口流入正在减少。2006-2010年,广东的常住人口每年净增数都在200万以上,但2011年以来,每年新增不足100万,2013年更是低至50万。

不惟广东,自2011年起,原来流动人口流入较快的东部省市,常住人口增速都出现了断崖式下滑。除了天津以外,京沪粤浙苏五个经济强省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自数据一半,浙江近几年的平均增速甚至只有2009年的1/4。

以浙江杭州为例,2013年全市常住人口884.4万,仅比上年增加4.2万,其中外来常住人口177.8万,甚至比上年减少了1.89万。而上海2013年常住人口2415万,仅外来常住人口就增加了29.77万、达990万人。与杭州规模、实力相近的南京,2013年新增常住人口2万、总量达818万,其中外来人口约175万、减少2.5万,人口变化特征与杭州非常相似。

新兴工业驱动城市人口流入的减少,表明原有产业规模化增长的高峰期已经时过境迁,创新驱动增长的后劲明显不足,不足以容纳或者吸引更多的就业岗位。无疑,这是衰败的前兆。

因为,产业决定人口、人口决定房价,其中最核心的主宰因素,是产业决定了收入的多少和可持续性。

我们举三个例子,美国,日本,香港。

这三者其实是很不同的。美国,代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本,代表着中型国家。土地有稀缺,一半城市一半农村。香港,是城邦型地区。

对于美国来说,美国完全都没有房地产。

房地产在美国,并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积,大约在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。

以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。

其中,建筑成本8万美元,地价8万美元,“建筑许可”8万美元。

建筑许可,这一块的成本,也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子,你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度,颜色,建筑风格,都有严格的限制。这样做的结果,最终是推高了房屋售价。

但无论怎么说,我们可以看见的是。在美国,“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例,大约是1:1

如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成,在中国内地农村,建一幢房子,只要25W元人民币。其中8W建筑成本,8W地价,8W交给当地官员。

其次说日本,日本的国土面积,37万平方公里,大致相当于中国二个省。

日本的房地产市场,可以割裂分成二个市场:东京,非东京。

很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人,才会发现,这个狂潮,绝大部分都发生在东京。

在东京以外的地方,哪怕在大阪,福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。

而在日本更低一级的行政区,在一些乡和镇,已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。

最后的例子是香港。香港是一个城邦型的地区。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗,屯门,现在新盘也要近100000元/㎡。

这三个例子告诉我们的是什么呢:

“房价和GDP,人均GDP,GDP增速无关”!!

这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到,许多人把上海,北京的房价,和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”。不如抛了房子移民。

你要和他说,“房价,和GDP、人均GDP、GDP增速无关”。

简点来说,北京和长城关外的张家口,其人均GDP经济发展水平,其实是差不多的。这二者房价差多少倍?

对于中国大多数产业基础薄弱的城市而言,在重复建设带来的产业存量过剩、创新难上加难的背景下,数量型的招商引资也十分困难,更谈不上升级产业的引入,吸引不了高素质的产业人群、服务业人群,人口几乎没有净流入,或者流入数量杯水车薪,而书记、市长在任内拼命卖地,在这样的城市买房,如果是出于投资而非自住,后果一定是不言而喻的了。

分化,是未来10年中国城市的母题,也是中国房地产市场、中国房价涨跌的主题。

“哪些事件,会登上2015年中国的头条?”美国《外交政策》杂志对2015年的中国做出新预测,其中包括一条:农村人口不再强烈渴望涌入大城市。

这明显是扯蛋。如果听它的,你就惨了。

和小日本的大东京一样,即使中国人口政策没有本质的调整,人口增幅减缓的趋势不发生变化,京沪粤三大城市群,以及自然条件优越、经济发达的南方区域中心城市,房价增长,还是一个短时期内难以被撤下的“头条”。

 

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