羊年楼市密码：买大城市的房产才安全！

每经编辑 蔡雅芸

今年房地产会有怎样的政策？

今年中国经济每个月的表现都在挑战人们的想象力，谁也说不清，谁也不敢打保票了。面对现在这个情况，一旦出现意想不到的事，怎么防止经济出问题?夏斌从宏观经济角度，给出了四个“药方”，有些是针对房地产的，有些虽然不是针对房地产，但会对房地产市场产生巨大的影响。

第一，要坚决稳住整个金融系统的放贷意愿和能力，让金融系统树立信心。为此，中央银行近期内应采取措施，发出明确的毫不含糊的稳健货币政策的信号，确保整个金融体系有稳定的流动性支持。中央银行政策的信号一定要很明确，而不是如前一阵子，让市场去猜中央银行采取回购的意图。市场看不懂，金融机构看不懂，这种状况很危险。就要告诉大家，你们不要慌，金融机构不要慌。为什么金融体系要稳住?因为金融体系一旦出事，和某个大企业出事不是一个概念，金融体系的风险传导快，影响大。从金融监管角度说，银行对每个企业的贷款，不准超过它资本金的10%。输掉了这笔贷款，资本金也就输掉了10%，整个金融系统是不会出事的。对企业是如此，但银行不是这么回事。去年6月份，在上海的银行拆借市场上，隔夜拆借利率达到30%，比高利贷还高利贷，天下奇观。银行之间有贷有存，到了晚上，一看头寸，到底贷大还是存大?差一点点，不够，到拆借市场借钱，要弥补平衡。在形势比较平稳的情况下市场利率波动不大。去年大家都在传，可能央行想采取动作，要按市场规律办事，该不贷的就是不贷。大家一听这个信息，市场紧张了。这时候如果某个银行资金紧了，而市场利率已经达到25%，又拆不着，晚上平不了资金，为了清算，再高的利率也必须去拆，一下子发生借一天钱30%的高利率。后来整个市场轰动了，央行马上不敢了。这说明央行想按市场规律办事，方向是对的，但不是一下子就能办到的。

第二，一旦市场上出现抵押物大幅度贬值的情况，可以宣布采取紧急会计原则，或者说，央行马上动手，直接到市场上去购买将贬值的资产。你卖我就买，把价格稳住。紧急会计原则，就是不准随便按照抵押物的原值来要求追加抵押物，越逼企业，企业越陷入危机。维持原来抵押物价，原来评估多少钱就是多少钱。听说美国在危机时，在会计原则上也采取了紧急措施。我们能不能采取?当然能。一旦出事，就要防止市场恐慌。

第三，当房价出现断崖式爆跌时，国务院应该马上明确，允许各级地方政府用棚户区改造资金去买房。现在的棚户区改造资金总的使用方向是对的。房价如果大跌，不如拿这笔钱买房。买了房以后，改造一下再借给或者卖给弱势群体，当作棚户区改造用。在这方面政府应该灵活些。报纸上登过，有的城市已经这么做了。这个方向是对的。

第四，当银行不良资产增幅加快，按照银行审慎监管原则，就不准贷款了，因为资本金不足，这时候应该采取紧急措施，提高银行自主核销不良贷款的最高限额。工农中建交，有不良贷款，就用资本金利润冲掉。现在能冲多少国家是有规定的。能不能在出现紧急状况时，提高这个比例，让他们自主核销。资本充足率健全就可以稳健地贷款;如果资本金不足的，赶紧增资，或者说，由政策性银行金融机构来进行重组。

夏斌认为，在结构性政策里面，除了特大城市如上海、北京等以外，国务院应该下令，各省政府在年内必须启动户籍制度改革。户籍制度改革的实质是财政问题。什么叫城镇化?城镇化的实质是财政拿钱和深化改革，不是搞房地产，不是搞简单的城市规划。城镇化是工业化的必然产物，不是我们刻意想出来的。户籍制度的改革，一个农民工变成城市居民，孩子从生下来到上幼儿园、小学、中学，都要给予同等待遇，包括大学都要给予同等待遇。退休以后，要像城市居民一样有养老保险，看病一样报销。这意味着财政要拿钱，如果一个人要拿8万~10万，两亿农民要拿多少?因此，城镇化意味着财政要拿钱，要改革现有制度。从这个角度认识，应该要求各省政府必须在年内启动户籍制度改革，首先解决农民工的城市居民身份，然后提前按照中央政治局通过的关于财税改革的方案实施，不能观望。提前围绕户籍改革引发的中央转移支出问题，抓紧改革，重点解决户籍改革中地方财政的收支缺口问题。其他的改革动不了，可以先把农民变成城市居民，地方政府缺钱了，中央财政先动，先补贴。这样的话，可以增加消费。同时，户籍改了，居民身份改了，市场就着急了，因为一下子学校不够，幼儿园不够，医院不够，这样，可倒逼加快学校和医院的投资，加快基础设施建设，加快农民工住房的民间投资，加快商品房的出售，这样可以部分对冲掉我们制造业和基础设施整个投资水平的下降问题，把这块投资提前搞起来，有利于宏观上取得平衡。

总结这十年左右的房地产政策，就是政策碎片化，一会出这个政策，一会出那个政策。政府如果建立房地产市场的长效制度，房价慢慢就会稳住。我一直认为，房地产市场不整顿，中国早晚出大事，近两年我又补充说，整狠了，马上就出事。现在确实是烫手山芋。房地产市场长效机制的方向是什么，就是以消费品为主导。一定要让市场明确，买房是为了住，买房不是为了像股票那样为了卖股票。不鼓励房地产作为资产市场交易，中国在房地产市场上，绝对不能学英国、学美国，应该学德国，学新加坡，以消费品为主导。

综合上海房地产观察、企业生存与发展、《房地产决策人参考》、《格上理财》

整理 杨羚强