银都地产开发5年难见效益 九州通董事长近亿投入陷“无底洞”

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每经记者 赵笛

最近，九州通（600998，收盘价10.58元）董事长刘宝林有点烦。

从两个身份证、澳门永久居民、再到高利贷事件，刘宝林的公开媒体说明会尚未将这些事件完全平息，却又遭银都地产员工和当事人家属的反唇相讥。

3月18日，“在逃人员”银都地产董事长陈洪的妹妹、妹夫以及银都地产陈洪的财务人员谢女士召开了媒体说明会，直指刘宝林与银都地产是债权关系不是股权关系，且提供了一系列文件予以证明，并声称“愿意还钱”、“还得起钱”，以此证明公安部门立案追逃不当，以使陈洪免遭牢狱之灾。

《每日经济新闻》记者调查发现，这场经济纠纷让刘宝林深陷泥潭。抽身，意味着本金加利息近亿元投入恐颗粒无收；坚守，一个无底洞似的地产项目不知道还要投多少钱。

是股权还是债权？曾经亲密的合作伙伴何以反目？这场经济纠纷又将朝何种方向发展？

首富负面舆情缠身/

2012年12月10日，九州通董事长、湖北首富刘宝林控股的广州均康投资管理有限公司 （以下简称广州均康）向公安机关报案称，其控股的武汉银都房地产开发有限公司 （以下简称银都地产）的董事长兼总经理陈洪涉嫌挪用资金犯罪。2013年1月6日，公安机关在进行了立案前的证据收集和调查后，决定予以立案。但此时，陈洪已经藏匿，公安机关对其实施了“网上追逃”。

但很快，网上开始疯狂传播有关刘宝林的负面信息。

从3月1日起，包括天涯等网络论坛出现“报料”，报料内容包括《北有龚爱爱，南有刘宝林！湖北首富同时拥有多个大陆户籍!》及《九州通的股民们，你们的血汗钱到哪里去了？》等，直指刘宝林“拥有多个大陆户籍，竟然还是澳门永久居民”、“用股民的钱对外放高利贷”等。3月17日，刘宝林以个人名义在武汉召开新闻说明会，对近日网络攻击言论予以澄清，并直指散布谣言者为“陈洪”，其目的是影响警方办案。（详见 《每日经济新闻》2013年3月18日第11版）

不过，刘宝林的新闻说明会未能平息风波。就在该说明会后，更多的关于刘宝林与银都地产之间的文件被挂在了网上。就在次日，当日与会的媒体记者收到了一条神秘短信，通知3月18日下午在某酒店召开新闻发布会。当《每日经济新闻》记者回电询问，获知对方的身份是“陈洪的家属”。

随着陈洪方面代表在新闻发布会上的出现，这场纠纷进入到了一个新的阶段。

陷股权债权纷争/

主动邀请媒体见面的人包括陈洪的妹妹陈鸣及其丈夫，以及银都地产一位谢姓财务人员。

在见面会上，陈洪的妹夫作为主发言人阐明了其观点：刘宝林是银都地产的债权人而不是股东。银都地产是陈洪的公司，这种情况下，公安机关以挪用资金犯罪对陈洪进行立案是毫无根据的。

为支持上述观点，陈洪家属方面给记者提供了近70页的文件，内容主要涉及银都地产的股权沿革说明、银都地产与刘宝林旗下的武汉楚昌投资有限公司 （以下简称楚昌投资）的借款协议、股权转让协议、运输协议以及付款承诺书等。

《每日经济新闻》记者阅读资料后发现，陈洪家属用以证明“是债权不是股权”的证据有以下几个方面。

第一，介绍刘宝林认识陈洪的中间人徐阿玲将其持有的580万元股权中的360万元股权转让给楚昌投资前，曾签署了过一份“特别约定”，证明人是“陈洪”。约定文件并无银都地产的公章。在约定中，徐阿玲写明其是为了促使银都地产与楚昌投资的合作，才在“无支付股权转让金”的情况下受让了58%的股权 （580万元股权），“实际不享有银都地产的股东权利”，并在合作完成后“无条件转回”。

陈洪的家属认为，徐阿玲的“特别说明”揭示了刘宝林受让的股权不具备股东效力。

不过，用这一份文件来证明刘宝林不具备股东资格，似乎还有些不够。

文件显示，该“特别约定”签署于2007年9月30日，而徐阿玲将360万元股权转让给楚昌投资的时间是2007年10月16日，且“转让协议”明确提到了“自转让之日起，转让方和受让方分别以其在银都地产所持有的股权享有股东权利和承担股东义务。”那么，到底是以之后签署的文件为准，还是以此前的“特别说明”为准呢？

此外，由徐阿玲、陈洪、刘树林（刘宝林之弟，楚昌投资的法人代表）三方签署的《股权转让及增资扩股协议书》中，也没有提及有这份“特别约定”。楚昌投资在受让这部分股权时，是否知道有此“特别约定”？

对此，刘宝林在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“从未见过”。陈洪之妹陈鸣也明确告诉记者，刘宝林应该不知道。“是徐阿玲骗了刘宝林。”

《股权转让及增资扩股协议书》规定：“本协议当事人之中的甲方（徐阿玲）、乙方（陈洪）共同向丙方（楚昌投资）承担连带责任。”在刘宝林不知有“特别约定”的情况下签署的协议出了纠纷，责任到底在哪方？

值得注意的是，就在同一日，陈洪也将其持有的400万元股权中的240万元股权转让给了楚昌投资。然而在所有文件中，并没有楚昌投资或刘宝林签署过类似徐阿玲的那种“特别约定”。也就是说，即使徐阿玲的“特别约定”真实且有效，但陈洪转让给楚昌投资的240万股股权是不会受到这份“特别约定”限制的。

第二，陈洪家属认为，楚昌投资合计受让的600万股股权，对价只有60元人民币，“这说明这部分股权是抵押给刘宝林的，而不是转让给他的。”此外，在银都地产的《章程》和《补充协议》中，均提到了“楚昌投资优先分配利润960万元”，“在乙方（陈洪、徐阿玲）交纳完约定的经营管理利润后，楚昌投资须将其持有的股份全部转让给乙方。”陈洪家属就此认为：“如果是股权关系，怎么可能由楚昌投资要求先分配利润呢？”而满足经营利润后的“赎回”，这表示是一种“抵押关系、债务关系”。

对于上述利润方面的约定，说明会上有记者认为这相当于是一个“对赌协议”。而刘宝林告诉《每日经济新闻》记者：“陈洪当时根本没有投入，所以才能用60元买了600万股，不存在股权抵押一说”。

对于银都地产的经营业绩，陈洪的妹妹陈鸣表示，“当初签订这份协议，是因为根据项目正常进展，最多还需2年，怡景华庭就可开售。但没想到这块集体用地拆迁难度十分大，项目进展十分缓慢。”目前，银都地产仍无任何利润。

第三，陈洪家属根据提供的文件指出，刘宝林在2009年开始向银都地产的借款中都附带了一个运输合同，并指出“这属于高利贷”，并以此证明刘宝林与银都地产 “是债务关系，不是股权关系”。

对此，刘宝林解释道：“我是想让陈洪意识到融资成本是很高的，要加快项目的运作。”刘宝林告诉记者，两家公司之间的借款是很正常的，他是银都地产的大股东，向自己公司放高利贷“说不通”。

投入庞大 银都前景不乐观/

“虽然刘宝林从来没有向 ‘银都地产’要过钱，但银都地产欠刘宝林的钱是事实，公司也有偿还能力，现有项目的销售价有3亿多元。”在陈洪的家属看来，银都地产是陈洪的，银都地产欠刘宝林的钱是能够偿还的。在陈洪方面的说明会上，银都地产陈洪的财务人员谢女士告诉在场的记者，刘宝林总共借给银都地产9150万元（包括1000万元注册资金），不算被刘宝林拿去的土地证，目前已经还了1800多万元。

值得注意的是，这9150万元是刘宝林2007年至今实际给银都地产的借款本金，其实际出借的资金成本逾亿元。

谢女士介绍，刘宝林将该土地证进行了抵押贷款，贷款金额为4500万元。实际上，这块土地证价值1.2个亿。

对于陈洪方面的说法，《每日经济新闻》记者也向刘宝林进行了求证。他告诉记者：“楚昌投资是九州通排第三的股东，仅持有九州通的市值就高达17亿元，且有大量的银行信用授信，根本没有为贷款而用银都地产土地证作抵押的必要。”刘宝林表示，银都地产在刘宝林投入了8000多万后，于2012年上半年才拿到土地使用证，当时陈洪个人因欠债败诉，武汉中院在执行过程中刘宝林担心土地使用证被查封，不得已采取的办法，目前银都地产的其他资料均被陈洪隐匿了起来。

实际上，在旁观者看来，无论是股权关系还是债权关系，若银都地产实现利润还清借款，一切纠纷都会迎刃而解。

如果按照银都财务人士谢女士的说法，《每日经济新闻》记者计算发现，银都地产尚欠刘宝林和楚昌投资约7350万元 （9150万元-1800万元），如果银都真能实现3亿多元的销售额，7000多万元的借款显然是能够还清的。

然而，问题的关键是，银都地产能否实现3亿多元的销售额。

据武汉市国土资源和规划局网站的数据，武汉银都房地产开发有限公司怡景华庭住宅小区位于武汉市汉阳区五里新村，项目拟新建3栋26层住宅，总建筑面积为30390.88平方米。根据搜房网数据，汉阳区五里新村临街住宅御水天成的房价在8000元左右，以此计算，怡景华庭总售价只有2.4亿元。

实际上，银都地产的怡景华庭项目并非全部为可售项目。据刘宝林给记者出具的数据，该地块原为武汉通用机械厂，这其中约3000平米为还建面积，实际可售面积约27000平米。那么，以此计算所得的销售收入只有2.16亿元。

为了弄清楚上述项目还需投入多少，最终又能赚多少钱，昨日，《每日经济新闻》记者联系上了怡景华庭项目的施工方新八建设集团的项目经理汪友清。

“这个项目赚不到什么钱。”汪友清告诉记者，前期银都地产跟新八建筑集团签订了5300万元的施工合同，该合同负责土建，目前项目刚开始基础工作，“地下室挖好了”。

汪友清进一步透露，5300万元的合同是按照合同节点来支付的，目前银都地产“只支付了一百几十万”。由于各类许可证在陈洪手上，项目无法继续，已经停工了。

对于该项目真正能够实现交房还需要投入多少钱，汪友清表示，后续还存在一系列的安装费用，比如水电、管网、消防、市政道路、保温、电梯、绿化、煤气等等，“至少还需要投入4000万元，加上土建的5300万元，一共没有9300万元做不成”。

汪友清还指出，“这还不是最终的费用”。以他的经验，物业、售楼部、广告费用、营销费用等后续支出，没有几百万做不到。此外，售楼还须缴纳营业税及附加、土地使用税、印花税等，仅营业税及附加就要收销售收入的5.7%，以2.16亿元计算约为1200万元。

“现在房子不好卖，这个地段也不好，能卖到8000元/平米，那是运气来了。”汪友清如是说。

《每日经济新闻》记者初步测算发现，若要完成汪友清所说的各项费用，后续实际投入高达1.2亿元，从建设到预售再到最终交房确认收入，耗时差不多要2年。另有市场人士估算，1.2亿元投入的融资成本至少要1000万元。此外，刘宝林2007年以来陆续投入了9150万元，虽然银都地产偿还了1800万元利息，但实际的本金和利息合计恐仍高达1个亿。

根据以上数据推算，怡景华庭项目从2007年以来的总投入将高达2.3亿元，总销售额2.16亿元，该项目存在亏损的风险。显然，对于这个无底洞，刘宝林不愿意越陷越深。

不过，对于上述算法，陈鸣在接受《每日经济新闻》记者采访时并不认同。她指出，银都地产跟新八建设集团签订的是3000万元的合同，“除了绿化什么的，包括土建、水电、幕墙都包括进去了。如果要合同可以找财务谢女士。”陈鸣预计，总共投资5000万元就可以完工。如果银都地产拿土地证去抵押，是可以借来资金完成工程的。对于银都地产现在的账面资金，陈鸣表示有“几百万”。

不过，银都地产财务人员谢女士的说法与陈鸣上述说法并不一致。谢表示，建筑合同不在她手上。新八建设集团的中标金额是3518万元，但只是土建，并不包括其他配套设施。对于银都地产现在账面上还有多少资金，陈鸣表示“不多”，只有“几十万”。

“我已经被陈洪套牢了。”刘宝林告诉《每日经济新闻》记者，一个地产项目投入过亿元，开发了五年多，也只是挖了个基坑。

刘宝林：网络攻击切断谈判通道/

这本来只是一个经济纠纷，但事态的发展却远没有这么简单。

目前，陈洪被通缉，已经藏匿了起来。但关于刘宝林的不利言论却在网络泛滥。

刘宝林召开媒体说明会是为了澄清不实报道，还自己一个清白。

陈洪家属召开媒体则是为了阐述“是债权关系不是股权关系”，以此来说明刘宝林与陈洪是一种债务的经济纠纷关系，不应该作为挪用公司资金的刑事犯罪而立案并网上追逃。

在刘宝林看来，网络上关于他的种种不利言论，均来自于幕后黑手。该幕后黑手雇佣“水军”发帖，其目的就是为了向刘宝林施压，达到公安局放弃对陈洪追逃的结果。

不过，大量的网络攻击已经很难使刘宝林主动放弃“维权”了。

“这些做法已经切断了我与陈洪协商、谈判解决问题的通道。”刘宝林告诉《每日经济新闻》记者，此时“撤退”无异于承认他确实有问题，“把协商的后路都封死了，只有让公安机关秉公办理了。”

实际上，债权股权的问题应该交由法院来判，这或许是彻底解决这场纠纷最好也是最公平的办法。

但长达五年的房地产开发，从楼市最辉煌的时刻拖到了楼市遭遇政策强压，刘宝林的亿元投入不但未能享受房地产景气带来的巨额财富增值，反倒被套入其中。

“我很信任陈洪，很欣赏他，不然怎么会投那么多钱给他呢？”在《每日经济新闻》记者对刘宝林的采访中，刘宝林多次提到这样的话，有无奈，有后悔，也有惋惜。

刘宝林与陈洪方面股权债权争议焦点分歧一：关于“特别约定”

◆陈方：中间人徐阿玲将其持有的银都地产360万元股权转让给楚昌投资前，曾签署一份 “特别约定”，徐阿玲写明其是为了促使银都地产与楚昌投资的合作，才在“无支付股权转让金”的情况下受让这部分股权，“实际不享有银都地产的股东权利”，并在合作完成后“无条件转回”。“特别说明”表明刘宝林受让的股权不具备股东效力。

◆刘方：刘宝林表示，“从未见过‘特别约定’”；陈洪之妹陈鸣也明确坦言，刘宝林应该不知道“特别约定”，“是徐阿玲骗了刘宝林。”此外，2007年9月30日，陈洪将其持有的400万元股权中的240万元股权转让给楚昌投资，但并未签署过类似“特别约定”的条款。

分歧二：关于股权低对价

◆陈方：楚昌投资受让的600万股银都地产股权，对价只有60元，说明这部分股权是抵押给刘的，而不是转让；此外，银都地产的《章程》等提到“楚昌投资优先分配利润960万元”，这也是债权债务关系的证据。

◆刘方：陈洪当时根本没有投入，所以才能用60元买了600万股，不存在股权抵押一说。

分歧三：关于“高利贷”

◆陈方：刘宝林在2009年开始向银都地产的借款中都附带了一个运输合同，属于高利贷，刘宝林与银都地产是债务关系，不是股权关系。

◆刘方：我是想让陈意识到融资成本很高，要加快项目的运作。两家公司之间的借款是很正常的，我是银都地产大股东，向自己公司放高利率“说不通”。