楼市“银十”收官：北京上海新房销售同比增长 18个重点城市二手房成交量同比增长17.5%

每经记者｜包晶晶    每经编辑｜董兴生    

“金九银十”收官，2026年楼市正式进入年末冲刺。

下半年以来，全国房地产市场在筑底回暖中延续分化，中指研究院发布的最新数据显示，10月份百城新房销售面积同比下降，但一线城市整体增长。二手房市场则继续保持活跃，10月全国18个重点城市成交同比增长17.5%。价格层面，10月百城新建住宅均价17316元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.02%。百城中32个城市新房价格环比上涨，7个城市持平。

中指研究院分析师孟超在总结近期房地产市场趋势时指出：“购房贷款贴息政策有助于降低居民购房成本，叠加房企年底推盘促销及核心城市优质项目入市，预计对新房成交形成一定支撑，但整体延续筑底态势；二手房成交有望保持一定活跃度，但受市场预期仍偏弱影响，二手房价格预计维持小幅下跌的波动态势。”

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新房成交冷热不均：北京上海增长，广州深圳下降

中指研究院数据显示，10月，全国100城新房销售面积同比下降15%，但一线城市自二季度以来整体保持增长。其中，北京新房成交面积同比增幅达到24%，上海同比增长4%，广州和深圳新房成交面积同比分别下降6%和12%。

中原地产首席分析师张大伟分析，10月北京新房、二手房累计成交双双跑赢去年同期。新建商品住宅网签4753套，环比微涨1.7%，延续9月以来的热度。前10个月新建商品住宅累计网签37939套，同比上涨8.4%。

“上海楼市‘银十’成色十足，刚改与高端改善双线发力，为年末行情开了个好头。”上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，“10月后半月随着市场供应放量，成交出现了连续反弹，实现月末翘尾。一方面‘日光盘’明显增多，不限于首次改善产品，千万元级的改善产品也在加入，市场呈现多头并进格局；另一方面，市场信心持续恢复，尤其是近期不少外资机构研报显示，上海、深圳房价上涨预期在不断提升，会给潜在买家更多心理暗示，加快购房决策，预计年末两个月成交有望稳在当前水平。”

市场多方认为，多个城市成交规模的减少与供应未能持续有关。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，广州、深圳“金九银十”新房表现偏弱，主要有三个原因：

“一是推盘明显减少，10月份两地新推盘同环比降幅都在50%以上，导致新房交易不及预期。这与9月份推盘增长，提前透支供应有关。”李宇嘉分析，“以深圳为例，9月共12个项目取得预售证，新增住宅2029套，供销比达1.44，供应充足，但去化承压。10月仅7个项目入市，共1368套房源，供应量较9月减少约三分之一。”

“二是贴息政策下，符合贴息标准的二手房房源占比在60%以上，新房不到30%。三是现房销售制度压制了供给节奏。10月份由于对在途项目、历史遗留项目如何处理存在不确定性，能否按旧预售规则销售还不明确，特别是银行能否按旧规则（预售申请后即可放款）执行还有腾挪空间，各大房企普遍观望，等待细则明确后再申请预售。”

新房供应普遍收缩，上海逆势放量

与广州、深圳类似，供应减少的情况在多个城市均有出现。

据普睿地产研究，2026年10月，全国重点50城市新建住宅新增供应面积598万平方米，环比下降63.9%，同比下降27.8%。这是年内仅高于2月的次低水平，也是近3年10月的最低值。

此外，从各能级城市变化看，供应收缩的压力正在从低能级向高能级转移。其中一线新房供应同比下降10%，二线城市同比降幅最深，达41%；三四线城市供应同比持平，也是唯一没有缩减的层级。从前10个月累计供应来看，50城合计供应9214万平方米、累计同比下降20%，其中二线累计下降23%、一线下降21%、三四线下降12%，同样是三四线城市降幅最小。

具体城市来看，50城中，上海是唯一逆势放量的一线城市——环比增长31%，同比增长36%。10月单月仅上海、太仓等5个城市供应环比正增长，其余45城持平或下降。同比口径下，19个城市供应同比为正，集中在阳江、郴州等基数极低的三四线城市。

18个重点城市二手房成交同比增长17.5%

二手房方面，中指研究院监测的18个重点城市1—10月二手住宅成交123万套，同比增长7.3%；10月单月，18城二手房成交11.6万套，同比增长17.5%，其中上海二手房成交同比增长35%，连续8个月同比增长；北京同比增长8%，深圳同比增长4%。

安居客上海对“网上房地产”网签数据的统计显示，10月上海二手房网签（全口径）24653套，创近10年同期成交量的第二高。

图片来源：安居客上海

在价格层面，10月单月，百城二手住宅均价12376元/平方米，环比下跌0.61%，同比跌幅为6.72%。百城之中仅肇庆二手房价格上涨，东营持平，其余城市仍有微小跌幅。

对于10月份北京二手房市场表现，北京链家研究院分析师冷会向《每日经济新闻》记者表示，10月北京市二手住宅网签13081套，同比增长8.2%，环比下降17.0%。10月份工作日数量少于正常月份，网签量下降是正常现象。实际上，10月份二手房市场热度较9月份有所提升，链家实际签约量环比有小幅增长。价格走势则总体平稳，多数城区价格保持稳定或略有波动。

关于“金九银十”二手房的量、价表现，李宇嘉指出：“一方面，近期部分业主主动将挂牌价从160万元~170万元下调至150万元以内，‘以价换量’进入贴息门槛；另一方面，9—10月份供需两端出现了错配。”

他进一步分析：“在供给端，由于一线城市二手房价环比连续反弹，加上前期降价盘和低价盘的消化，以及对市场将触底的判断较多，导致二手房挂牌量开始减少。第三方监测数据显示，4个一线城市9月末挂牌量合计41.18万套，较4月末的42.53万套减少1.35万套，降幅3.19%。苏州、天津、佛山等新一线城市挂牌量也在下降，令业主信心增强，要么提高或保持报价、降低议价空间，要么撤牌、转租。但需求端对上述变化的消化情况并不乐观，导致高价房源难以成交，低价房源成交占比增加。另外，现房销售制度发布以后，市场上有关供给将减少的判断，也让一部分业主不再降价出售，导致供需错配。”

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