专访 | 杭州市房协执行会长郭清：好房子从“加分题”变成“限时必答题”

每经记者｜包晶晶    每经编辑｜董兴生    

“好房子从一道可选的加分题，变成了一道必须在规定时间内完成的必答题。”杭州市房地产业协会执行会长郭清日前在接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访时说。

杭州市房地产业协会执行会长、滨江集团副总裁郭清 图片来源：受访者供图

8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门连发多份文件，围绕商品房销售制度、信贷管理等推出一揽子措施。事实上，在“8·28新政”前，全国首个省级“好房子”强制性地方标准——《浙江省住宅品质提升设计导则（试行）》出台，96项指标成为硬杠杠；更早前，杭州已率先出台《住宅品质提升设计导则》（以下简称《导则》），将“好房子”细化为116条可落地指标。

从“鼓励”到“强制”，行业正在经历什么？作为杭州市房地产业协会执行会长，也是滨江集团副总裁，郭清向记者深度还原了参与杭州《导则》编制全过程，并指出这一转变，正在重塑杭州楼市的竞争逻辑。

标准之变——从“形容词”到“硬指标”

NBD：杭州在全国率先构建了“1+N+1”品质住宅建设工作体系，出台《住宅品质提升设计导则》，将“好房子”从理念变成116条可落地的硬指标。杭州市房地产业协会在这个过程中扮演了什么角色？什么样的标准才算科学、可操作？

郭清：杭州市房地产业协会作为政府和企业之间的桥梁纽带，发挥了协同和推动作用。我们深度参与了《导则》的编制，组织在杭主要开发商提出了很多建设性意见，比如单元大堂、电梯轿厢应该配空调，加强隔音降噪，还有一些市场化的要求。

什么样的标准真正科学可操作？我认为有三个特征。第一是精准量化，要有可落地性。层高、板厚、隔墙这些具体指标，才能指导设计、施工和验收的全过程。第二是以人为本，解决居住痛点，比如隔音降噪。第三是适度超前，引领行业发展。

杭州的《导则》在很多方面走在了国标前面。例如楼板、分户墙厚度，以及电梯空调、单元大堂空调等细节上的更高标准，我们在参与《导则》编制时建议写入，后来被采纳了。需要说明的是，杭州住宅《导则》不覆盖所有楼盘，而是在土地出让环节注明了试点项目的才必须遵守。《导则》一共116条，其中108条是强制执行性的，这意味着电梯空调这些以前其他开发商不做的，现在也必须做了。

NBD：浙江省已发布全国首个省级“好房子”强制性地方标准，从“鼓励”到“强制”，对开发企业意味着什么？

郭清：好房子从一道可选的加分题，变成了一道必须在规定时间内完成的必答题。对开发企业来说既是严峻考验，也是转型升级、高质量发展的契机。谁能把这些硬指标转化为核心竞争力，谁就能占据先机。

对真心做产品的企业来说，这反而提供了更公平的竞争环境。更重视品牌的头部企业，压力其实小一些。例如以前某个细节的处理成本100元，有人不需要花，现在大家都要花了。所以我认为，强制标准相当于把杭州住宅品质的下限抬高了。

NBD：层高不小于3米、分户墙240毫米、楼板120毫米，这些“微小”的数字提升背后，反映了怎样的理念变化？

郭清：这些数字背后，是把“造房子”的逻辑变成了“造生活”的逻辑。层高增加到3米，安装空调、新风，有了更充足的空间，室内空间感和采光都明显改善。分户墙240毫米、楼板120毫米，主要是为了解决隔音降噪这个痛点。让住宅真正回归到人的本身——这是对好房子最朴素的定义：不仅要遮风挡雨，更要安放身心。

NBD：杭州把“好房子”建设纳入房企信用管理体系，试点项目要在土地出让前提交《住宅品质承诺书》，样板房“所见即所得”。怎么确保标准不沦为一纸空文？

郭清：杭州市住建委在整个《导则》编制过程中形成了一套闭环。

首先，在土地出让条件里就明确写明了是否要做“好房子”；其次，要求开发企业在方案设计阶段，形成“专篇”——针对108条强制规范逐条回应如何落实。后期图审也要进行专项检查，这是杭州特有的。

此外，杭州市质量监督总站还在编制“好房子的施工与验收标准”，从施工过程到交付全程指导，我也在参与，滨江集团也会提供大量经验参考。前端设计到竣工验收，再加上信誉考核——做得好的分到A、B档，做得差的到C、D档，就要扣信用分，影响资质。

产品之变——从“外在炫技”到“内在修为”

NBD：限价放开后，杭州楼市进入以产品力为核心的新阶段。你观察到的最大变化是什么？

郭清：7个字——好看、好用、好生活。

门头、示范区、装修，颜值都提高了，这就是好看。杭州市场有句话——“酒店住宅化，住宅酒店化”，也有一定道理，高奢酒店顶级设计师的美学设计，住宅借鉴过来，整体表现和限价时代相比，产生了翻天覆地的变化。就连普通商品房立面、公区也更好看了，石材、铝板、陶板、金属构件、中式瓦，各类用材都更讲究。

“好用”层面，去年还在“卷”配置，今年各家房企对户型的研究比去年更深了。一是空间感受，一是收纳，还有住户的获得感，例如飘窗、设备平台、阳台面积，实得率确实比以前大很多。

再看“好生活”，泳池、健身房、儿童乐园、篮球场等等，现在基本成为行业标配，未来可能还有室内网球场、羽毛球场、高尔夫，还有四点半课堂、小剧场，生活的配套确实不一样了。

NBD：好房子“内卷”已经渗透到每个细节，这种全方位的“卷”对准了客户真正长期的核心需求吗？未来产品升级应该往哪走？

郭清：买房可能是老百姓一生中最大的一笔投资，其中一项核心需求，就是房子随着家庭结构的变化而变化。例如139平方米的四房，随着孩子长大、离巢，是否能改为三房甚至两房？但受限于方方面面，在结构上很难做到极度灵活。

那么现在市场上产品都在“卷”什么？无非是装修标准从5000元提到6000元、7000元，公区配套再增加，但根本性的变化没有。未来的方向，可能是随着人口变化，空间可以灵活匹配，尽管报规、审批、技术上都有难点，但这才是真正的升级方向。

NBD：对资源有限的中小房企，在强制标准下怎么提升产品力？会受到挤压吗？

郭清：杭州还是很公平的市场。中小企业只要定位准确，同样能找到生存空间。

最典型的例子是兴耀。一方面兴耀参与合作开发，另一方面定位清晰，产品主要针对年轻人。从区域布局角度看，兴耀在钱塘区域深耕，地价相对便宜，一次性投入少，可以做得更精细，对年轻人的需求把握得更准。

机制之变——如何让“好房子”可持续

NBD：你曾提醒行业警惕“盲目配置豪华配套”带来的长期运维成本风险。“好房子”必然意味着高房价、高物业费吗？

郭清：杭州限价放开初期，开发商还不知道客户真正要什么，只能朴素地认为——“做得更好一点”。在实际竞争中，有些配套硬件如果A项目有、B项目也有，那么C项目没有，就会处于劣势，竞争太激烈了。

但这么多作为“销售的道具”的配套，有些硬件已经经过实践检验，如泳池、健身房、儿童游乐区，肯定是长期受欢迎的；而私宴厅、水吧、茶室这些新配套，目前每个楼盘都配，以后使用频率有多高？杭州从2024年10月放开限价，这些项目今年底明年初陆续交付，到时候才知道。

对于运维，我担心的不是物业费高低，而是协同问题。开发企业与物业服务企业能够紧密融合的话，交付后发现问题，能够立即沟通改进，物业的毛利会低一点，但不会亏。如果协同性不好，物业费无法支撑运维成本，物业公司会选择退出，最终还是会损害业主的权益。

NBD：怎么建立一套长效机制，让开发商愿意持续造“好房子”？杭州有什么经验值得借鉴？

郭清：归根结底还是市场驱动。杭州在二线城市中肯定是最好的市场之一，滨江、绿城之外，建发的灯塔产品、中海玖序、金茂的金誉满堂、保利“天”系……央企国企都把顶级产品线拿到杭州来，说明杭州有容量消化，也说明竞争足够激烈。

现在就是买方市场。如果一组客户预算600万元到800万元，他会每个新盘都去看。最后选的，一定是他认为最好的。

在杭州不做好房子，就没人选择。一个项目可以浑水摸鱼，两个三个项目就现原形了。

房协在其中能做什么？我们会组织会员单位去好的项目参观交流。今年也启动了专家公益讲座，比如浙江大学建筑系副教授、浙江省声学学会常务副理事长张三明教授的讲座，来自各家开发商七八十位专业领域负责人参加，效果很好。接下来还会请更多专家来讲景观。房协作为平台，一方面是组织交流互动，另一方面是请专家讲课，惠及所有会员企业。

NBD：如果用一句话描绘“好房子”普及后的未来，会是什么？

郭清：我觉得用戚金兴董事长（滨江集团董事长）的话最合适——什么叫好房子，就是你待在家里就不想出去，待在外面想要回家。