21年深耕，与深圳同频：星盛商业的“生长哲学”，藏在星河COCO Park的19年里

文/初晨

2025年，深圳经济特区迎来建立45周年，亦是“十四五”规划收官之年、经济总量冲刺4万亿元的关键节点。

这座从“速度之城”迈向“质量之城”的先锋城市，其高质量发展的画卷中，离不开诸多像星盛商业这类长期扎根鹏城的生动笔触。

19年前，当深圳福田CBD还被贴上“商业荒漠”的标签时，星盛商业的首个项目——深圳福田星河COCOPark以国内首个情景式公园购物中心的姿态破局，用6000㎡下沉式星空广场与12条探索内街，重新定义了商业空间与城市生活的关系。

19年后的今天，这座商业体年客流量超3000万人次，成为深圳年轻力的“说明书”，更见证了星盛商业从单一项目运营到全国性商业管理标杆的蜕变。

21年与45年的交织，是星盛商业与深圳共生共长的缩影。

从福田星河COCO Park的空间革命、品牌迭代到生态共生，到星盛商业聚焦大湾区、深耕华东的战略布局，再到“品质年”“首店经济”“数智化运营”的持续深耕，这家企业始终以商业智慧回应城市需求，用一个个项目编织起与深圳、与湾区的紧密联结。

在深圳迈向国际消费中心城市的进程中，星盛商业的故事，既是一部商业地产的进化史，更是一座城市与企业双向奔赴的生动注脚。

与城市共生，福田星河COCO Park的19年生长密码

19年，可以让一片滩涂崛起为都市核心，也能让一个商业体从破局者，成长为城市共生体。深圳福田星河COCOPark的19年，恰是星盛商业与深圳同频生长的最佳注脚。

2006年，当福田CBD高楼林立却商业配套滞后时，星盛商业以公园式商业的大胆构想，让福田星河COCO Park打破传统封闭商场的“盒子桎梏”。

其中，6000㎡下沉式星空广场串联12条内街，将“Creativity（创意）”与“Originality（原创）”融入“COCO”基因，以“Park”传递自然休闲哲学。

这一设计不仅响应了深圳花园城市的建设导向，更填补了CBD公共休闲空间的空白，当年首批引入的JUSCO超市、百老汇影城等品牌，一夜之间重塑了深圳商业格局。

换言之，它让商业空间首次成为城市公共生活的核心载体，也为星盛商业埋下了“与城市共生”的种子。

此后的19年，福田星河COCO Park始终踩准深圳发展的节拍。

21世纪10年代“深圳质量”战略提出后，它以“城市绿洲”理念重塑空间，引入Dior、Lancôme等14家国际美妆品牌填补高端空白，落地华南首家乐高旗舰店等30+首店，带动客流增长42%，用首店经济点燃消费升级引擎。

2023年疫情结束通关后，它以港币支付、跨境消费券吸引12%～15%港客高频到访，让“1小时生活圈”从概念变为日常；而面对深圳“培育国际消费中心城市”的目标，它又跳出购物边界，将星空广场酒吧街延伸为“不打烊生活带”，让商业空间生长出生活的温度。

如今的福田COCOPark，早已超越商场的定义。

它是Z世代的潮流磁场，泡泡玛特S级店、Switch体验中心吸引年轻客群；是CBD白领的“第二生活场”，B1层轻食区成为高频打卡地；更是全龄段的城市客厅，年均百场免费艺术展、爵士音乐会让逛商场成为“无门槛美学体验”。

更难得的是，它用19年客流大数据反哺城市治理——为福田区优化夜间公交、增设共享单车点提供依据，开创了商业反哺城市的协作样本。

从“商业荒漠”中的破局者，到深度绑定城市的共生体，福田星河COCO Park的19年证明：最好的商业地标，从不是冰冷的建筑，而是能接住城市每个时代心跳的“共情容器”。

星盛商业这一“与城市共生”的基因，并非偶然。星河控股集团作为星盛商业的母公司，自1988年便扎根深圳，以“城市运营引领者”的身份同步特区发展，旗下现已形成产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务覆盖产业运营、地产开发、商业管理等多元领域，布局全国30余座城市，总资产超千亿元，且连续五年保持AAA主体信用跟踪评级、连年绿档运营。

可以说，正是星河控股集团在深圳积累的30余年城市开发经验、稳健的资金实力与“长期主义”理念，为星盛商业从福田星河COCO Park的单点突破，到后续全国化布局提供了坚实的资源支撑与战略协同。

始终以“聚焦”为关键词，未来布局依然与城市发展同频

如果说福田星河COCO Park是星盛商业与深圳共生的起点，那么20年的战略深耕与稳健扩张，则勾勒出这家企业“与城市共生长”的全貌。

从2004年成立专业团队，到2025年成为行业标杆，星盛商业的每一步都与深圳、与中国商业地产的发展同频。

回顾星盛商业过去20年的发展历程，可以较为清晰地了解到，这家企业是以“聚焦”为关键词。

早期以深圳为大本营，凭借福田星河COCO Park的成功经验，逐步构建起COCO Park（城市级）、COCO City/iCO（区域级）、COCO Garden（社区级）、第三空间完整产品线。

2023年，面对市场变化，星盛商业提出“战略聚焦”与“区域聚焦”策略，将核心资源锚定大湾区与华东区，这一调整并非收缩，而是‘做深做精’的差异化布局。

在深圳，除福田星河COCO Park外，深圳星河WORLD·COCO Park以“都市漫游地”定位升级，通过星空广场运营、潮流IP展吸引年轻客群；龙华星河iCO从“社区生活中心”转型“她经济生活引力场”，引入海底捞创新店、覔书店等品牌，成为轻资产运营的标杆。

在“聚焦”之外，星盛商业以“品质”为核心持续迭代。

2024年“品质年”计划中，星盛商业推行“大服务体系”，从优化租户组合到升级空间场景，从更新4台空调主机、16台水泵提升环境舒适度，到通过“星管家”商户平台、COCO Club会员系统实现数智化管理。

据悉，星盛商业目前会员超600万，会员销售占比超30%，数智化能力成为运营的重要支撑。同时，星盛商业敏锐捕捉首发经济风口，2024年福田星河COCO Park落地17档IP活动，其中8档全国首展、4档华南首展，带动客流与销售双位数增长；“大抢节”“嗨星嘉年华”等全国联动IP，部分活动实现销售同比提升46%、客流提升52%的亮眼成绩。

面向未来，星盛商业的布局依然与城市发展同频。

2025年，深圳光明星河COCO City计划于年底亮相，深圳星河WORLD·COCO Park二期将同步推进，前者填补光明商业空白，后者以25万㎡体量打造“产城商住”融合样本。

星盛商业集团总裁陈群生曾表示：“我们不追求‘大而全’，而是‘小而美’的可持续。让每个项目都成为当地消费者的心头好，与城市共同生长。”

而这种策略，实质也是与其控股母公司星河控股集团稳健、长远发展的步调保持着同频步伐。星河控股董事长黄楚龙曾直言：“星河要做500年，不做500强”，这份对长期稳健发展的执着，正是星盛商业不断前行的力量源泉。

从深圳起步，向湾区扩张，星盛商业的21年，是中国商业地产从“规模扩张”到“品质深耕”的缩影。在深圳特区45周年、“十四五”规划收官之年的节点上，这家企业正以“商业智慧构筑城市繁荣”的理念，继续书写与城市共生的新篇。