企业观察｜当下物企上市还是好时机？深业物业三次递交招股书，盈利能力难题待解

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

过去两年，深业物业都是当年第一家向港交所递交招股书的物企。

递表两度失效后，近日，深业物业更新招股说明书。实际上，今年2月深业物业上市计划已取得了突破性进展，获得了境外发行上市备案通知书，拟在港股上市并发行不超过5198万股股份，备案通知书有效期限为12个月。

据瑞恩资本，按照2023年3月31日生效境内企业境外上市备案新规，企业选择香港H股上市，原大小路条已成为历史。企业境外上市可直接递交招股书，而大路条将被“备案通知书”代替。

作为2024年物业行业冲刺IPO第一股，深业物业能否在12个月内顺利完成赴港上市事宜？

当下物企上市还是好时机？

从已发布年报的57家财报数据可以看出，楼市持续调整对物业行业的影响还在持续。14家物企2023年营收下滑，占比25%；30家物企净利润率不足10%，占比超过5成。

估值方面，当下无论是已上市物企的市值，还是资本市场给出的拟上市物企估值，相较于高峰时期也近乎腰斩。

那么，一年多内三次递表的深业物业为何执意上市？当下是否为好时机？

深业物业是深圳控股（0604.HK，股价1港元，市值88.99亿港元）全资子公司，隶属于深圳国资委。深业物业有意上市还可追溯到8年前，深圳控股董事长吕华等人曾公开指出，要在“十四五”期间将物业集团打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”，并为此进行了大规模分拆和整合。

2021年9月18日，深业物业将各个实体进行整合，与南方地产、泰然集团、泰富物流、深业置地、农科集团等订立增资协议。

分拆整合之后，深业物业规模猛进。根据招股书，2023年末，深业物业总签约建筑面积约8410万平方米，在管项目总数为513个，在管总建筑面积约为8050万平方米，覆盖中国47个城市和14个省份。其中，粤港澳大湾区在管总建筑面积约为5280万平方米，占在管总建筑面积的65.6%。

深业物业表示，未来预计全业态物业管理、商业运营及城市服务市场的总收入将持续增长，至2027年的复合年增长率为8.5%。

对于募资用途，深业物业称，主要用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟，于未来3-5年投资2860万-6500万元收购6-7间目标公司；其次将用于优化数据化服务平台及购买新设备；以及提升商业运营服务影响力等。

同策研究院研究总监宋红卫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前股市整体行情较为低迷，并非物业公司上市的好时机，物业板块受到房地产行业下行压力的影响，股价处于较低水平，很多物业公司股价连续低于1元，面临退市风险。此外，资本市场对于物业公司上市的态度也发生较大变化，原来物业板块都是高估值，且发行后股价连续走高，但从近两年的情况看，上市后破发概率很高。

“无论如何，物业板块是离开发业务最近的业务。对于深业物业而言，在房地产行业进入存量时代后，物业板块仍然是现金奶牛，每年都会产生大量现金流，这对集团整体业务协同发展是有利的。”宋红卫强调。

盈利能力挑战

当下物企想实现盈利，更考验功底。

2019年至2021年，上市物企的毛利和净利润均值均保持高速增长，但从已发布的2023年上市物企年报来看，物企盈利能力出现分化，行业整体毛利率微降，净利率微增，而具有商管性质的物企毛利率往往较高，盈利能力更强。

从业务拆分来看，当下深业物业在盈利性更高的商管物业上并不占优势。

根据招股书，深业物业分为城市及产业园区服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三个业务部门。

其中，城市及产业园业务近三年管理面积占比逐年提升，而住宅及商业物业营收占比逐年减低。

截至2023年末，城市及产业园服务占比最高，合共管理269个城市及产业园区项目，在管建筑面积合共达到约4820万平方米，占在管总建筑面的59.9%。

住宅物业管理服务在管建筑面积合共达到约2860万平方米，占在管总建筑面积的35.5%。商业物业运营合共管理71个商业物业项目，在管建筑面积合共达到约370万平方米，占在管总建筑面积的4.6%。

这一营收分布，使得深业物业统计公布的三年毛利率不及预期，也不及同期拿到上市备案书的泓盈服务。

据招股书，2020年-2022年，深业物业同期毛利率分别约为15.1%、13.0%、14.4%，净利率分别为5.70%、3.46%、3.98%。同期泓盈服务毛利率分别为29.39%、24.86%、23.00%，对应净利率为12.44%、9.46%、10.14%。

对此深业物业表示，在业绩记录期间，我们的业务和经营业绩受到我们的业务组合及我们整合资源及优势提供不同服务产品的能力的影响。不同业务线的毛利率各不相同，通常取决于我们在不同合同安排下所提供的服务类型、收取的费用和承担的成本。

作为一家区域性物企，大湾区对于深业物业的营业收入有着举足轻重的影响，在整体业务中占了较大比例，并且这一比例还在逐年上升。据招股书，2022年及2023年，深业物业来自大湾区的收入为16.29亿元、18.29亿元及21.63亿元，分别占相关期间总收入的75.7%、77.9%及79.8%。

封面图片来源：视觉中国-VCG211461430752