绿城中国：2023年营业收入逆势创五年新高 清零永续债筑牢安全底线

2023年，中国房地产市场依然处于深刻的结构性调整之中，全国商品房销售额同比下降6.5%，房地产开发投资同比减少了9.6%。市场表现不均衡，土拍分化加剧，居民的购房信心亟需增强，众多因素共同考验着房地产企业的综合竞争力。

绿城中国前瞻自省，在困顿的行业环境中，果断告别以“扩量”为主的粗放式发展，转而向以“提质”为主的内涵式发展转变，经过多年的改革、改变、改进，努力补齐各项短板：权益占比快速提升，夯实利润提升基础；“清零”永续债，堵住侵蚀利润的缺口；改善财务结构，进一步筑牢安全底线。在行业深度调整的这几年，绿城成为一股难能可贵的正能量。

2023年，绿城中国总营业收入达到1313.83亿元（人民币，下同），在行业深度调整的大环境下同比增长3.3%，创近5年来的新高。2023年度，绿城中国实现归母净利润31亿元，同比增长13%。

销售迎难而上“现象级”红盘频出

2023年，绿城中国合同销售约人民币3,011亿元，回款率超100%。在一二线城市，绿城的新开去化率高达82%。这一系列数据背后，是市场颇为关注的“绿城现象”。

绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，“在杭州大本营实现了合同销售631亿元，在中指研究院杭州市全口径销售榜单排名第二。在高端改善类、城市低密类，和主流产品上分别出现了现象级的红盘。”

杭州馥香园4开4罄，单盘销售额99亿元，车位也同样告罄；芝澜月华轩首开后29天，住宅和车位双双售罄，销售金额71亿元。咏溪雲庐2023年11月首开便成为四季度杭州低密度住宅成交总金额、套数、成交面积的三冠王。此外玉海棠月均流速大约340套，达到了同期竞品的三倍多。

在上海，绿城凭借全口径合同销售额208亿元，首次进入上海销售榜前5名。

行业和消费者最为关注的“繁花三章”——2023年8月初获取的沁兰园、留香园和春晓园三个项目，拿地80天开放示范区、132天开盘，一周之内三盘齐开，26天内推售5次，总共新增120亿的认购。这一热度仍然延续到了2024年，3月20日，备案均价每平方米16.3万元的绿城外滩兰庭公布了摇号结果：166套房源共吸引了448组认筹，认筹率高达269.9%。

李骏透露：“‘繁花三章’以价值营销引领，整合拉通了三个项目的管理资源，打造了既统一又各具差异化的项目定位，形成了有节奏、有序列的联动操盘的模式。这三个项目产品、战法、业绩齐头并进，创了上海的新纪录。”

绿城的“第三重地”西安，2023年实现合同销售124亿元，蝉联城市销冠。年度重点项目“海棠三章”是绿城首部唐风作品落地西安，凤鸣、春熙和映月海棠超万方的权威实景前置呈现，首开以后三个半月实现了合同销售超过38亿。

此外，绿城在浙江省内的重点城市均取得了优异的销售业绩，与天津、长沙、济南等城市共同支撑了2023年的业绩完成。

截至2023年12月31日，公司累计已售未结转金额约2565亿元，其中权益金额1712亿元。管理层预计2024年即将结转的全口径总计1673亿元，权益口径1064亿元，还有部分将在2025年和2026年及以后实现。

投资“量质双优” 权益比进一步提升

据管理层透露，2023年公司新增38个项目，总建筑面积约557万平方米，预计新增可售货值达约人民币1,425亿元，同比提升了两个名次，登上新增货值榜第六名。

值得一提的是，在新增货值中，一二线城市货值占比达到84%，而北京、上海、杭州三个城市货值占比高达58%。不仅如此，绿城中国在新拓项目的权益比又上升了5个百分点，达到74%。

同时，综合能力持续精进，总体的运营效率较2022年提升了18%。在三大机构评比当中，产品力保持领先，客户满意度持续行业领先，ESG的评级维持a级。

管理层认为，2023年度投资实现了“量质双优”。

为了实现这一目标，绿城中国投资坚持“收敛”“聚焦”“深耕”，秉承现金流排布的投资策略，狙击投资机会型城市，做到投一成一。同时进一步向市场安全的区域集中，增强抗风险能力，继续提升新投项目的权益比，巩固未来的利润率。从新获取的38个项目来看，有26个新项目当年实现开盘占比达到68%，新拓1,425亿元当中，有39%在当年实现了销售转化，达到549亿元，2022年这个数字是501亿元。

难能可贵的是，2023年所获得的项目平均净利润率超过8%。

在营销端，加大抢收的力度，在整个行业销售金额缩水6.5%、销售面积缩水8.5%的前提下，绿城中国的权益销售额排名同比提升了三位，达到1276亿元。2023年新项目首开去化率达到82%，较2022年上升了7个百分点，回款率超过百分百，维持行业高位。

对于2024年，李俊表示：“2024年我们工作的4个关键词是共克时艰，稳中精进、提质增效，全质发展。绿城中国更需要回归企业的经营本质，坚守最懂客户、最懂产品，六品协同全面发展，扎实地推进全品质高质量可持续发展。未来的主要策略是规模上动态守住行业Top10，同时打造品质标杆以及行业的特而美。”

清零永续债绿城的 “新低”与“新高”共筑安全底线

事实上，2023年绿城中国在财务方面最值得关注的，是清零了永续债。

这一动作从2021年开始，跨越了3个财务年度，终于在2023年上半年绿城偿还了最后一笔15亿元境内永续债，用执行总裁耿忠强的话说，“彻底堵住了一个侵蚀利润的缺口。”

耿忠强还透露，“目前债务融资结构方面，银行借款占比进一步提升至73.3%，约1,070亿元；剩下的债务共计有389亿元。其中一年内到期的借款为325亿元，占比22.3%，维持低位。”

对比绿城近5年的财报不难发现，其平均融资成本快速下降，从2019年的5.3%、2020年的4.9%、2021年的4.6%和2022年的4.4%，进一步下降至4.3%，4年来累计下降100个基点，处于历史新低。

与此同时，包括营业收入在内，绿城中国多项财务指标创出历史最好值：截至2023年末，货币资金734亿元、经营性现金流同比增长58%达到230亿元，成为行业深度调整周期下少有的业绩表现。

稳健的财务表现也给绿城带来了通畅的融资渠道，2023年绿城成功发行境内债139亿元，结构均衡、多点开花，其中包括25亿元公司债、58亿元中票、供应链ABS30亿，供应链abn（资产支持票据）26亿，综合的发行利率3.93%，剩余的发行额度有355亿元，仍较为充裕。

3月26日，摩根士丹利发布报告表示，绿城去年未入账毛销售达2565亿元，加上今年物业销售及较低的资产减值损失，预计2024年至2026年盈利复合年增长率将介于10%至15%之间。摩根士丹利维持对绿城中国的“增持”评级。花旗也上调绿城中国目标价至10.3港元并给予“买入”评级。

（免责声明：文中机构分析不作为投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）