房地产行业2024年展望：政策聚焦化风险，加速行业新均衡（海通证券研报）

每经AI快讯，2024年1月15日，海通证券发布研报点评房地产行业。 2023年部分真实数据与我们2022年底预测大致无差，投资端数据出现较大误差。我们在2022年底对2023年销售的预测数据基本在范围之内，而新开工、建筑工程、房地产开发投资等投资类数据出现较大偏差。我们对于2023年投资数据的预测，一方面认为疫情放开后企业投资意愿会出现一定改善，一方面认为行业会积极展开停工项目的复工复产，从而使得投资数据在2022年基数上实现小幅增长。但是很遗憾，虽然我们判断一旦以上假设不成立，行业投资存在失速风险（体现在预测2023年投资累计增速下限-3.8%，新开工面积累计增速下限-5%），但市场下行速度仍然超过预期，房地产投资增速、新开工面积增速截至2023年11月分别是-9.4%和-21.2%。 对2024年的主要展望： 政策关注供给侧，重点防范行业风险。我们认为中央经济工作会议已经表达对2024年要求，即？坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。？考虑到会议将房地产问题主要放置在？持续有效防范化解重点领域风险？章节，体现对当前房地产稳定高度重视。此外关于？三大工程？提法，涉及？加快推进保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等？，可一定程度稳定投资，确保多层次供给体系可有序合理。 以上高层会议发言使得我们认为2024年行业在供需两侧仍将出台更多扶持政策，以确保市场进入平稳健康状态。稳定行业发展信心，杜绝行业重大风险，稳定企业主体运营，革新行业发展模式已经成为目前市场工作核心。基于以上因素，我们认为对于2024年的房地产开发贷款、房地产按揭贷款、保交楼资金、三大工程投放资金均应该保持信心。以上资金到位将对房地产投资增速、销售金额增速和施工投入起到正面拉动。基于以上判断逻辑，我们认为乐观和悲观预期下2024年施工增速在-0.8%和-10.2%、对应投资增速在-2.7%和-10.7%。 需求侧政策效果叠加，后半段销售或将企稳。从趋势而言，2023年岁末销售在低基数基础上仍同比下跌。2024年年初对应销售高基数，在2023年岁末销售低迷的影响下同比变动趋势承压。进入2024年中后段，行业在政策稳需求、去库存、降供给的指导下，市场销售或存在降价放量，问题逐步出清。与此同时，如一线城市2023年9月初出台的认房不认贷政策，也需时间传导置换链条。稳需求政策层层加码，我们认为这类政策效果在2024年会更加显现。 乐观和悲观预期下2024年新开工增速在-8%和-15%，土地购置金增速-7%和-11.7%。全年销售金额乐观、中性和悲观预测在-4.5%、-9.1%和-14.8%。 我们认为行业内优质蓝筹企业估值偏低，继续看好行业三阶段信用修复。1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团；H股-中国海外发展、华润置地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的置业；2）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务；3）文旅：华侨城A；4）园区：张江高科。 风险提示：1）2024年在开发商去库存压力下，房价下行是主要风险。2）房企融资压力目前有边际改善，但不排除2024年仍有企业出现信用风险。3）三大工程实际落地资金难以观测，对行业投资修复效果有待观察。 (来源：慧博投研) 免责声明：本文内容与数据仅供参考，不构成投资建议，使用前请核实。据此操作，风险自担。 (编辑 曾健辉)