上海二套房首付比例降至4成，取消各类套总价条件，业内预计“12月下半月成交量将迎来明显上涨”

每经记者 刘颂辉    每经编辑 陈梦妤    

12月14日，上海市住建局等四部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》（下称《通知》），自12月15日起施行。

《通知》显示，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

同日，上海优化差别化住房信贷政策，一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

根据最新政策，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在上海自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

上海静安二手房小区 每经记者 刘颂辉 摄 

取消各类套总价条件

住房贷款首付比例和利率“双降”有何特殊之处？

上海易居房地产研究院统计，在此次调整之前，上海首套房首付比例最低为35%，二套房非普通住宅为70%，普通住宅为50%，自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山区域也同样执行这个标准。

调整之前，上海对于普通住房的标准，在容积率方面需是五层以上（含五层）的多高层住房，不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积小于或等于140平方米。最受购房者关注的是价格条件方面，内环以内需是小于或等于450万元/套，内外环之间小于或等于310万元/套，外环以外小于或等于230万元/套。

58安居客研究院院长张波指出，从普通住宅的调整来看，上海采取和深圳类似的方式，只考虑单套的建筑面积，不考虑房屋单价，这本身会大大增加市场上普通住宅的占比，可有效降低交易税费，对于首套刚需及改善住房都有益处。尤其大量中心城区，高单价、但面积低于144平方米的一二手三房受益最为明显，结合二套房首付下调，会明显拉动一波改善需求的入市积极性。

从首付比例的调整来看，上海在统一降低二套房首付的基础上，对于五大新城及宝山、金山的二套首付比例及LPR加点都有更大尺度的下调。这对于外围区域的新房去化将起到积极作用，目前上海外围的供应量明显偏大，并且金山奉贤等地的去化速度一直偏慢，政策的差异化表现更突出了调控的精准化，对于上海楼市整体热度提升将起到较大作用。

预计成交量将迎来明显上涨

上海易居房地产研究院认为，此次调整优化房地产政策，将降低上海居民购房门槛。

以600万元总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元首付款支出。

房贷利率下降，将直接降低购房者的月供或按揭贷款成本，减轻房贷利息负担。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

同时，如果是购买二手房，将减少住房交易成本。普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。

以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

今年9月初，上海调整优化“认房不认贷”政策，市场出现“看房潮”，但是经过两个月，市场继续出现回调。

上海链家研究院监控数据显示，11月，上海全市共成交新建商品房5300套，环比增长4%，同比下降44%；成交均价65162元/平方米，环比下降9%，同比增长1%。全市共成交二手房1.41万套，环比增长6%，同比下降13%；成交均价40693元/平方米，环比持平，同比下降3%。

张波预计，12月下半月，上海一二手成交量将迎来一波明显上涨。

封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄