建立房企白名单、债务重组稳步推进……多重利好加持，地产股债齐迎大涨

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

11月21日，地产股迎来全线上涨。

A股方面，截至当日收盘，荣盛发展、金科股份、中迪投资、深振业A、大龙地产、三湘印象均涨停，新城控股、中南建设、城建发展、万通发展、苏宁环球的涨幅均超过5%。

地产债同样走高， “22龙湖03”“22龙湖02”“21龙湖04”“21龙湖02”“21龙湖06”“20龙湖04”“20龙湖02”“21金地01”“21金地03”均涨超10%。

消息面上，有市场消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持。

某头部房企人士告诉《每日经济新闻》记者，讨论白名单的监管层会议，并没有房企参加。“表明政府很着急，这利好行业。”

此前的11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月19日，证监会相关人士表示，证监会将贯彻落实中央金融工作会议和本次座谈会的部署要求，坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。

与此同时，11月21日地产股的普遍上涨，除了来自政策层面的因素外，也与近期融创中国、中梁地产等多家房企的债务重组取得进展有一定关系。

“今日地产股大涨，主要受到50家白名单房企的市场消息影响。这将有利于阻断风险传播链条，特别是处于违约边缘的企业，从而使得市场资金有了做多的情绪。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信接受每经记者采访时表示。

地产股债齐迎大涨

11月21日开盘，A股地产板块和港股内房股均迎来普涨。

截至当日收盘，A股地产板块中，荣盛发展、金科股份、中迪投资、深振业A、大龙地产、三湘印象均涨停，新城控股、中南建设、城建发展、万通发展、苏宁环球的涨幅均超过5%。

11月21日A股部分地产股表现 图片来源：东方财富APP

港股内房股方面，截至当日收盘，钧濠集团大涨超60%，融创中国、金奥国际、新城发展的涨幅均超过10%，中骏集团控股、绿景中国地产、三巽集团、旭辉控股集团、建业地产、雅居乐集团、碧桂园、中梁控股、绿地香港、天誉置业、宝龙地产的涨幅均超过5%。物业股也多数走强，领悦服务集团、恒大物业、旭辉永升服务、新城悦服务、万物云的涨幅均超过5%。

11月21日港股部分内房股表现 图片来源：东方财富 

地产债同样走高，截至当日收盘，“22龙湖03”涨超14%，“22龙湖02”“21龙湖04”“21龙湖02”涨超12%，“21龙湖06”“20龙湖04”涨超11%，“20龙湖02”“21金地01”“21金地03”涨超10%，“22龙湖01”“16金地02”涨超9%，“21龙湖05”涨超8%，“20龙湖06”涨超7%。

消息面上，据经济观察网，一份根据资产规模排序、仍处于正常经营中的房地产企业白名单正在被拟定，监管机构强调对白名单上企业的正常融资需求应当满足。这份白名单包括约50家不同所有制的国内房企。

白名单所提到的“正常经营”，是指公司尚未出现债务违约等情况。并提出了三个不低于：各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

易居研究院研究总监严跃进表示，白名单制度诞生于去年11月的“金融十六条”前后，是各地汇聚金融资源、保护优质房企的重要举措。“这次提及的白名单，显然有非常系统的配套内容，即‘三个不低于’。从这个标准来看，主要涉及三个层次，即包括各银行总体的房地产业务增速要更高、对非国有房企的房贷支持力度要更大、对开发商开发以及个人按揭贷款等领域都要加大支持。‘三个不低于’其实明确了非常清晰的操作标准，有助于各机构后续工作的开展。”

此前的11月17日，央行、金融监管总局、证监会三部门召开的金融机构座谈会强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资等。

11月19日，证监会相关人士表示，证监会将贯彻落实中央金融工作会议和本月17日座谈会的部署要求，稳妥做好相关风险处置和违规查处，坚持“一司一策”化解大型房企债券违约风险。

国金证券分析认为，供给端支持已蓄势待发。预计后续各金融机构对房地产业融资的支持力度有望加大，更多金融支持房地产的政策有望落地。供给侧的融资支持有利于缓解目前房企的信用收缩问题和现金流压力，有助于提振市场信心，促进房地产行业回归稳定发展。

“只要所有银行一致行动，才能避免大家都看空的局面。”李宇嘉指出，债权股权融资只是外部输血，关键还是自身造血功能，单靠外部输血解决不了问题。“过去高举高打时期的巨额融资，到了偿还的时候，需要同样大规模的销售兑现现金流，这才是最关键的。”

多家出险房企债务重组取得进展

需要注意的是，11月21日地产股的普遍上涨，除了来自政策层面的因素外，也与近期多家房企债务重组取得进展有着一定关系。

11月20日晚间，融创中国发布公告，宣布境外债务重组各项条件已获满足，并于当日正式生效，成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

随着重组生效，债权人约百亿美元的现有债务，将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。

相较于境内债，境外债的重组面临着债权人结构更多元且分布全球，境外法条、票据发行的不同要求等，难度更高。而融创中国在大型房企中率先完成债务重组全部流程，其重组本息约百亿美元，规模大，重组效率高，用时18个月，且通过创新性的方案设计，实现行业最大比例（45%）境外公开债的降债，对公司经营恢复起到重要作用，因此具有很强的行业示范性。

如今，随着境内、外公开市场债务的全部重组完成，融创中国整体化解约900亿元人民币的债务风险。

图片来源：融创中国公告

“债务重组完成后，需要尽快恢复正常经营。债务重组是以‘时间换空间’，对于出险房企而言，获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨。”中指研究院企业研究总监刘水向每经记者表示。

“融创债务重组成功对正在进行债务重组的房企具有借鉴意义，表明房企可通过与债权人协商达成共识来实现债务重组，缓解自身的债务压力并重新获得发展机会。”IPG中国首席经济学家柏文喜11月21日在接受每经记者采访时表示，这对其他正在进行债务重组的房企来说是一个积极的信号，可以鼓励他们与债权人进行更多的沟通和协商，寻求达成更加有利的债务重组方案。

每经记者注意到，11月以来，包括正荣、龙光在内的多家出险房企迎来了化债新突破。同时，中骏、旭辉等房企也表示，积极推进债务展期、重组。

11月1日，正荣地产发布公告，其境外整体债务管理方案取得重大进展，公司与债权人特别小组成员订立重组条款书。该债权人特别小组成员持有约占公司发行的优先票据及永续证券未偿还本金总额的27.1%。

11月2日，龙光集团公告称，有关磋商正在进行中，目前尚未就重组条款达成最终协议。正在探索与重组有关的多种结构，包括但不限于通过将若干金额的现有债务转为公司股份，以实现去杠杆化，公司将继续进行积极和具有建设性的对话，以尽快敲定重组方案的条款。

11月20日，中梁控股发布公告，截至目前，公司持有现有债务未偿还本金总额约92%的同意债权人已加入重组支持协议。通过有关加入，同意债权人已承诺采取一切必要的行动，其中包括在计划会议上就其于记录日期持有的所有现有债务的未偿还本金总额投票赞成计划。

“多家房企债务重组取得进展，这也表明房地产行业正在逐步走向健康、稳定和恢复，政策环境也在不断改善，为行业修复和未来发展奠定了更加坚实的基础。”柏文喜表示。

封面图片来源：视觉中国-VCG41155285322