房企观察 | 中建智地的喜与忧

每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

2022年初，中建智地这个名字才第一次出现在各大机构的房地产榜单上。

而今年的北京楼市，中建智地可谓顶流般的存在，从水立方的新项目发布会到与喜茶的项目联名产品，赚足了话题度。

根据中诚信国际的相关评级报告，中建智地2022年营收是113.24亿元，净利润为6.92亿元。截至今年上半年，中建智地总资产为372.26亿元，净资产为74.45亿元。

不过，从最终的网签转化统计看，中建智地在大本营北京的项目也是喜忧参半，有2021年一炮而红的1051套网签套数销冠，也有去年取证的个别项目网签比例最低仅约32%。

中建国贤府项目现场 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

有项目网签去化约32%

2021年是中建智地独立在北京全面亮相的第一个年头。

据中指研究院的统计，2021年，中建智地以91.1亿元的权益销售金额排在北京区域榜第16位，以27.1万平方米权益销售面积位列北京区域第8位。

另据公开资料，中建宸庐首开推售176套房源，去化159套，销售额8.8亿元，首开去化率达90%。

那一年，凭借京西印玥和中建宸庐两个项目，中建智地迅速在北京市场打开了局面。尤其是京西印玥项目，据中指研究院数据，该盘以当年1051套网签成为当年北京市纯新盘中的销售套数销冠，同时也以32.9亿元网签金额位列2021年北京市纯新盘第7位。

尝到京西印玥的甜头之后，2021年10月13日，中建智地以14.6亿元将房山拱辰FS00-0111-0018地块收入囊中，溢价率为8.15%。两个月后的12月27日，中建智地再次出手，经过28轮竞价，以18.63亿元的上限价格竞得房山拱辰FS00-0111-0017、0019地块，这两个地块分别是现在的学府印悦一二期。

在后来的2022年北京首批集中供地中，中建智地又以8.1亿元竞得房山区拱辰街道办事处FS00-LX05-0045地块，建设用地面积32057.19平方米，可售住宅楼面价约1.58万元/平方米。这一地块即如今的春和印象项目，备案价为4.3万-4.67万元/平方米。

学府印悦与京西印玥、春和印象项目均位于房山区良乡板块，几成“三足鼎立”之势。略有不同的是，学府印悦和春和印象未能延续京西印玥的凶猛销售势头。

根据北京市住建委最新数据，目前学府印悦项目，2022年3月6日取证的725套房，网签数为467套，成交均价约4.05万元/平方米，网签率约64%；2022年9月24日取证的515套房，网签数为278套，成交均价约3.96万元/平方米，网签率约54%。

学府印悦网签情况 图片来源：北京市住建委官网

春和印象方面，2022年8月26日取证的618套房，网签数为197套，网签率约32%，成交均价约3.97万元/平方米。

春和印象网签情况 图片来源：北京市住建委官网

有某央企开发商相关人士曾向每经记者表示，事实上，结合北京市场网签的滞后性，叠加今年“认房不认贷”政策后的适应期，置换客群释放购房资格和资金的周期变长，各项目的网签去化速度均受到了一定程度影响。

杀入北京市场前十

不过，这并没有阻拦中建智地继续在北京加大布局力度的决心。

今年2月，中建智地以17.2亿元底价竞得房山区良乡大学城主园区FS00-0120-0023地块，销售指导价4.5万元/平方米。这个地块即如今的国贤府项目，是中建智地在北京的首个府系高端产品。该项目今年6月18日开盘，首开官宣销售323套，总销售额15.2亿元。

国贤府项目网签情况 图片来源：北京市住建委官网

据北京市住建委官方数据，3月25日取证的房源批次，目前网签套数141套，成交均价约4.32万元/平方米；8月30日取证的房源批次，目前网签47套。

《每日经济新闻》记者此前曾采访过国贤府相关负责人，据其透露，项目整体去化已经达到约60%-70%。

今年4月，中建智地以40.4亿元拿下朝阳区孙河乡前苇沟002、003地块，一个月后公布了案名中建璞园。此后，作为“9•1北京新政后首个开盘项目，9月2日首开劲销21.8亿元，9月2日-3日累计认购300+套”，中建璞园还发布过相关成交喜报。

目前，中建璞园8月4日取证的房源批次，网签数是34套，成交均价约7.35万元/平方米。

中建璞园项目网签情况 图片来源：北京市住建委官网

7月19日，中建智地联合体以27亿元底价竞得昌平东二旗0003地块，住宅楼面价2.55万元/平方米，销售指导价6万元/平方米。这个项目即中建智地在北京的第二座国贤府——北京国贤府，前段时间还在水立方做了一场声势浩大的项目发布会。

今年1-10月，据中指研究院数据，中建智地以78亿元权益拿地金额排名第28位；全口径新增货值达到184亿元，排名第43位。值得一提的是，中建智地还以134亿元销售业绩杀入北京市场前十，排名高于区域内的绿城、金地、龙湖等。如果从权益销售业绩看，中建智地的名次还要拉升4位，以124.1亿元排名第6位。

今年前10月北京房企权益销售金额榜 图片来源：中指研究院

此外，2022年，中建智地还以203.8亿元销售额排在第89位，到今年前10个月，中建智地的排名已经来到第62位，销售额215.3亿元。

资产规模居中建一局之首

中诚信国际在最新一期的中建一局信用评级报告中提到，公司房地产投资与开发业务主要由子公司中建智地置业有限公司经营，项目开发区域主要分布在北京、天津、海口及江苏省二、三线城市。

2022年，公司新开工面积同比大幅增长，房地产业务规模持续扩张。受房地产市场复苏进程缓慢的影响，公司签约面积同比下降，但由于当期新增均价较高的北京市中建宸园项目带动销售均价同比增长。

评级报告还指出，2023年1-6月，公司新开工面积处于较低水平，且期间无项目竣工，销售均价在中建宸园项目的带动下进一步上升。

截至2023年6月末，中建一局对外提供按揭担保81.27亿元，全部为公司为商品房承购人向银行抵押借款提供的担保。

根据该份报告，中建智地2022年营收是113.24亿元，净利润是6.92亿元。截至今年上半年，中建智地总资产为372.26亿元，净资产74.45亿元，这一规模在中建一局各主要子公司中排名第一。

封面图片来源：每经记者 陈梦妤 摄