险资频繁减持地产股背后：积极配置写字楼等实体项目资产，从增量市场转向存量市场

每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

嗅觉极其灵敏的险资，已经对地产股做出了选择。

11月13日，保利发展发布股东集中竞价减持股份结果公告，泰康人寿减持总股本的0.74%，持股比例降至6.31%。

几天前，中国平安发布澄清公告，称截至目前并未持有碧桂园的股份。而在市场巅峰时期，中国平安认购了碧桂园22.36亿股新股份，涉资62.97亿港元，占碧桂园已发行股本的9.90%。今年6月末，中国平安还在碧桂园股东名单之列，持股比例5.04%。

据东方财富统计，今年三季度，险资还减持了万科A、招商蛇口等地产股。

多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，险资属于长期投资，他们更看重长期收益。但近期部分房企发生债务违约，严重打击了投资者对房企健康持续经营的信心，且上市房企股票价格持续大幅下降，险资减持房企股权及债券，规避及隔离投资风险。

但值得注意的是，险资并未将目光完全从房地产市场移开，正积极布局其他领域，如存量市场和养老领域等。

悄悄撤离不再做股东

近年来险资多通过二级市场购买上市房企股份，或者通过上市房企定向增发进行投资。

Wind数据统计显示，截至10月31日，险资现身142只个股前十大流通股东，合计持股222.27亿股，合计持股市值达1766.66亿元。而在地产股方面，险资持有金地集团股数位于数量榜榜首，为15.40亿股。

同策研究院研究总监宋红卫在接受每经记者采访时表示，当前许多企业面临着短期债务风险和现金流爆雷的风险，这也是险资选择撤离原因之一。总的来说，险资撤离房地产的趋势反映了当前市场的复杂性和不确定性。

IPG（中国）首席经济学家柏文喜则向记者表示，近一年来，险资撤离房地产的情况较为明显。与去年同期相比，险资撤离房地产的数量和规模都有所增加。这表明险资对于房地产市场的风险和不确定性有所担忧，因此选择撤离。

尽管开发领域的投资机会在减少，但并不意味着险资放弃了房地产市场，它们只是从增量市场向存量市场转移。宋红卫解释道，“在开发领域挣快钱的机会已经减少，而持有型物业的收益逐渐变得可观。”

直接出手做房东

但是，在大宗不动产交易市场，险资表现了极高的热情，甚至交易高峰时，仅三天时间内就有超百亿元交易额。从投资类型来看，险资布局以商业酒店、产业园区、办公楼宇等物业为主。

此前，中邮人寿以42.46亿元接手大悦城位于北京的中粮置地广场；世茂宣布中国人寿旗下子公司以39.1亿元接手珠海世茂新领域51%股权，而珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目。

9月底，上海万达广场置业有限公司的股权关系发生变更，大连万达商管正式退出，大家保险成为其第一大股东。另据业内消息，大家保险此前已经接手了大连万达商管旗下上海松江万达广场、江门台山万达广场和青海西宁万达广场3个项目。

据睿和智库统计显示，年初至今，就有友邦人寿、平安人寿、泰康人寿、建信人寿、太保寿险等先后进行了大额不动产投资。其中，友邦人寿对上海市北外滩89街坊项目的累计新增出资额超74亿元。

中指研究院企业研究总监刘水表示，当前房地产市场深度调整，商业不动产价格低迷，险资在积极购买配置写字楼、购物中心等实体项目资产，未来一二线城市核心地段的商业不动产具有较强升值空间，当前险资加大配置也是时机。

“除此之外，险资还直接购买房地产相关REITs，如保租房REITs、购物中心REITs等，该类资产收益稳定，风险较小。”

宋红卫则指出，在利率下行的大背景下，持有型物业的投资收益逐渐变得可观。存量市场中的优质商业和办公项目具有稳定的收益和良好的发展前景，是险资目前关注的重点。

“现在不仅是险资在向存量市场转移，一些外资和国内资本也在做同样的选择。”宋红卫还提到了另外一种投资方式——通过REITs投资存量市场，“这不仅可以获得分红和资产升值收益，还能为险资提供更多的投资选择。”

柏文喜也表示，险资在减持甚至清仓地产股后，可能会选择投资房地产领域的租赁市场、物业管理等领域，这些领域相对较为稳定，收益也较为可观。此外，险资也可能选择投资于房地产产业链上下游的企业，例如建筑、建材等领域，这些领域同样具有较为稳定的收益和较低的波动风险。

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