天亿马八折“抄底”深圳写字楼 记者实探：为毛坯空置房，低价为协商所得

天亿马购置的写字楼单元为空置毛坯房图片来源：每经记者王帆摄 在深圳知名的华侨城商圈，豪掷超过6700万元，一次性购买1200平方米的写字楼房产。如此大手笔的投资，发生在上市不到两年的天亿马（SZ301178，股价34.38元，市值22.68亿元）身上。 近期，天亿马拟变更上市募投资金用途购置房产，引发市场关注，关注焦点在于变更募资用途的审慎性、大面积购买房产的必要性，以及远低于市场价的购房单价的公允性。 这笔交易实际成交单价约5.3万元/平方米，低于该写字楼历史成交价和周边市场价，被投资者认为是“抄底”买楼。天亿马也因此收到深交所关注函，被问询变更募资用途购房的必要性和合理性、价格的公允性。 8月21日，《每日经济新闻》记者走访了所涉写字楼——侨城一号，试图探寻天亿马所购置房产的实际情况、市场价值和价格行情。 变更募资用途在深圳买楼 天亿马是一家智慧城市解决方案提供商，主要应用物联网、大数据、云计算、GIS、人工智能等为客户提供信息技术解决方案。公司于2021年11月上市，总部位于广东汕头。2022年，公司实现营业收入4.39亿元，同比减少5.98%；归母净利润为3956.27万元，同比减少28.92%。 8月3日，天亿马发布公告称，将变更IPO募投项目实施主体、实施地点及部分募集资金用途，公司拟将原募投项目中“大数据应用技术中心建设项目”扩展升级为“深圳综合运营中心项目”，将实施地点变更为深圳市南山区；同时取消原“营销服务体系升级建设项目”并将其募集资金合并用于“深圳综合运营中心项目”的建设；将募投项目实施主体变更为公司全资子公司深圳市互联精英信息技术有限公司。 变更后的募投项目“深圳综合运营中心项目”投资总额为9956.36万元，主要支出为场地购置费6786万元（包含中介费和契税），其余为场地装修及家具费、软硬件设备购置费、安装调试费、研究开发费用等。 上述拟购置的场地，位于深圳市南山区侨城一号广场大厦27层03、05、06、07、08号房，合计1280.01平方米，由此计算购买单价为5.3万元/平方米。 天亿马购置房产所在的侨城一号写字楼图片来源：每经记者王帆摄 公告一出，股吧社区涌现了不少投资者的讨论声——“南山哪还有5万的，至少都7万了”、“在深圳最低位，5万多抄底深圳核心区的房产”。 图片来源：股吧截图 天亿马买楼的深圳南山区，是深圳高新科技产业聚集地，坐落着深圳大学、深圳大学城、深圳市高新技术产业园，腾讯等头部科技企业也落户于此。2022年南山区以超8000亿的经济总量排在深圳11区之首。该楼盘所在的华侨城片区，也是南山区的热门商圈。 一家汕头的企业，为何要在深圳买楼？何况一买楼，就是六千多万的大手笔。此外，天亿马原募投项目中的位于深圳市福田区的大数据应用技术中心建设项目，拟购置的房产面积仅为350平方米，如今变更后扩大到1280平方米，其中的必要性和合理性在哪？ 8月8日，深交所向天亿马下发关注函，要求公司结合近年员工人数变动情况说明本次变更后拟购置场地面积较变更前大幅增长的原因及合理性，与公司业务发展需要及人员配置情况的匹配性；结合深圳地区业务发展情况、业务拓展需求、人员配置、服务人员数量及目前场地租赁情况等，说明购置标的房产的原因及必要性；结合公开市场可比建筑物交易价格，量化分析本次房产交易价格是否公允。 现场实探：销售人员确认天亿马在此购买房产 8月21日，《每日经济新闻》记者来到侨城一号写字楼，写字楼整体风格高档。天亿马所购置的27楼部分单元，均为毛坯空置房，墙壁上有物业粘贴的“空置房闲置记录表”，从窗户可以眺望深圳湾和欢乐谷主题乐园。 天亿马购置的写字楼单元为空置毛坯房图片来源：每经记者王帆摄 记者获取的一份侨城一号推介PPT显示：“该项目高260米，是华侨城片区最高的建筑，且居侨香路首排的位置，昭示性好，坐享区域规划利好。” 在一楼，记者以意向购房者的身份咨询了侨城一号的销售人员，其表示：“我们8月初的时候成交了一个27楼（的客户），成交价格大概是5万多。”该人员用手机向记者展示了天亿马公告截图，确认天亿马在27楼购买房产。 据该人员透露，侨城一号公开的对外报价是每平方米6.5万元到6.8万元。记者计算得知，天亿马成交的价格相当于打了八折。 不仅是低于公开报价，天亿马的成交价格还低于近期同写字楼的交易记录。据天亿马8月19日对深交所关注函的回复，侨城一号办公楼最近交易记录售价超过6万元/平方米。此外，周边区域甲级写字楼的售价均不低于6万元/平方米，例如方大城为6万元/平方米，华润前海大厦为8.7万元/平方米，世贸前海中心为9万元/平方米。 图片来源：关注函回复公告截图 对于天亿马为何能低价成交，上述侨城一号销售人员表示：“实际成交价格是要谈的。很多东西都需要沟通，比如说客户这边有诚意，老板坐下来聊，聊下来的话，最终也没有说一定锁死这个价格（指公开报价）。” 记者还从上述销售人员处了解到，2020年侨城一号的成交价格在6.5万元/平方米左右，可见近期侨城一号的销售价格较往年下降了不少。而对于当下购买写字楼是否属于“抄底”行为，该人员表示：“如果说作为自用是可以的，但做投资的话，这一两年写字楼市场价格不会有很大的上涨。基本上（客户）都是买过来自用多一点。” 8月23日，天亿马董秘李华青微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，能以较低的价格购置房产主要是“市场大环境、双方友好协商”的原因。其同时表示，由于公司在深圳租赁的办公场地今年到期，本次购置的写字楼预计于今年底前投入使用。 公司称购房有助于吸引人才、降低成本 针对变更募投资金用途，以及购置房产的合理性与必要性，天亿马在8月19日回复深交所关注函中进行了详细说明。 首先，针对自2021年上市后原募投项目未能继续推进的原因，天亿马称近年来全国房地产市场受政策调控影响有下行趋势，公司基于谨慎原则未购置场所并相应延后招聘工作，导致原募投项目未能实施；2022年，我国经济发展受到了诸多超预期因素的影响，行业整体景气度下降，公司为避免盲目扩张风险导致未能及时实施相关募投项目建设，同时开展募投项目实施准备工作的过程中存在公司办公场所租赁、装修及招聘等工作受限的情形。 其次，对于近期变更募投项目的原因，公司称随着经济发展实现稳步增长，房地产行业回归平稳发展，原募投项目未能实施的因素已基本消除。购置房产有助于优化公司办公场地，持续增强公司稳定性，提升公司品牌形象，培养和吸引高端人才，提升技术研发实力，扩大市场份额。 公司还提到，购置办公场地也有现实的考虑。例如，作为总部位于汕头的公司，天亿马2020至2022年度大湾区的销售收入分别为1599.16万元、4470.38万元和6616.79万元，收入增长显著，公司将募投实施地点转移至深圳，积极布局大湾区业务。此外，2023年6月公司新增广图粤科团队37人，业务整合后研发人员计划集中至深圳的研发中心，公司原有的深圳办公场所已不能满足公司现有的办公及展示需求，故深圳场地需求增加。 第三，在成本方面，天亿马称购置房产使得经营成本降低。公司表示，本次变更新增营销中心场地购置，场地的年租金测算约为273.89万元。如果购买该办公场地，购置房屋资金约为6786万元；如按30年计提折旧，残值率5%，则预计年折旧额为214.89万元，低于可比物业的年租金273.89万元，购买该房产优于租赁。 不过，购买房产后，天亿马也面临资产流动性降低的风险。公司在公告中指出，公司购置办公场地后，总资产规模增加，固定资产占总资产的比例上升，可能导致企业的资产流动比率下降，偿债能力降低，也会影响企业对外部环境变化的快速反应和调节能力，增加了企业的经营风险。由于固定资产变现能力的限制，可能会导致支付困难。但由于其物业地处广东省深圳市较核心地带，可以资产抵押贷款获得流动资金。同时，企业可以通过合理的资金筹划等措施将该风险控制在安全范围内。