每日经济新闻 2023-11-13 17:00:35
◎“对于很多市场化的企业而言，还是面临着诸多资产证券化的瓶颈，这是一个行业课题。在当前的阶段，不管是类REITs、私募REITs、公募REITs，形式虽有所不同，但都归结为由资产经营收益决定资产价值的逻辑，都需要‘整体设计、分阶段实施’。”
每经记者 刘颂辉 包晶晶 每经编辑 魏文艺
“无论是商业出圈还是破圈，商业的创新始终是永恒不变的话题。”
近日，天津现代集团总裁张刚在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，“商业资产在跨界全周期管理之中，有两个容易被忽略的管理部分——计划管理的节奏和资产类型的结构。在资产管理的不同时期，如何把资产价值做到最大化，非常考验运营者。既要懂资本，又要懂资产，还要懂商业，三者皆通才能很好地实现商业资产的全周期管理。”
作为商业地产界的“实力战将”，张刚在就任天津现代集团总裁之前，曾任新加坡凯德商用总经理、香港中信资本副总裁、蓝光文商旅集团董事长兼总裁，有着逾22年商业资产行业高层管理工作经验。
2020年，张刚成功操盘上海蓝光中心“类REITs”发行，成为当年国内成功发行的首单资产证券化产品。时隔3年，该单产品从底层资产的高价值、高收益，到资管产品的整体设计，以及投资方的双GP操盘、运营方的梯度分成模式，对当下商业资产管理行业仍然有着重要的借鉴意义。
从蓝光上海中心“类REITs”的成功发行，到今年10月26日首批4单消费基础设施REITs项目获得证监会和沪深交易所同时受理，行业经历了相当长的试水期。2023年下半年，公募REITs开始加速多元化扩容，但对于大部分商业地产企业而言，审批端、项目端、需求端仍然面临诸多挑战。
“对于很多市场化的企业而言，还是面临着诸多资产证券化的瓶颈，这是一个行业课题。”
张刚给出了实践建议：在当前的阶段，不管是类REITs、私募REITs，还是公募REITs，形式虽有所不同，但都归结为由资产经营收益决定资产价值的逻辑，都需要“整体设计、分阶段实施”。
“在‘投资-开发-运营-证券化退出’的全周期管理的整体认知基础上，从投资可行性落地开始后的所有操作环节和对关键指标进行校对纠偏，通过管理的规范性和体系化支撑，企业根据自身资质、资产情况、运营状况等因素，可以选择适合自身的资产证券化模式去推进实施。”
回到商业运营的本质上来，观点指数认为，企业管理层需要对市场前景做出准确预判，并在此基础上制定适应自身发展的战略。同时，增强项目运营能力，运营好旗下的优质资产，才能实现长期健康可持续的发展目标，在商业道路上走得更稳、更远。
对此，张刚表示。“商业运营应当‘以终为始’，核心逻辑首先要基于运营的项目精准定位，再对建筑设计、空间功能、氛围营造、业态结构、服务特色等方面开展工作。”
新项目如此，更新的项目升级换代更是如此。天津现代旗下的乐宾百货，曾是一家传统的老百货商场，在没有国际一线奢侈品牌加持的背景下，紧扣年轻消费者的消费趋势，经过不断资产升级改造之后玩出了新花样。如商场一楼好几个只有几十平方米的黄金珠宝店铺，年销售额均超过亿元。同行业拥有众多奢侈品牌的综合商业体，在这个细分市场上也无法与之抗衡。“买黄金珠宝到乐宾”已然成了年轻人首选消费目的地，乐宾百货也成为天津潮流商业地标。
“原因是什么？首先是精准定位；其次是选择优势业态和品类结合新媒体的线上线下互动，与时俱进打造与众不同的体验感，围绕消费者的消费变化不断创新。”
在张刚看来，无论是乐宾百货的成功升级转型，还是天津国际金融中心、四季酒店的高质量运营，都离不开资产价值管理。“资产价值管理的重点是运营创造价值，价值获取、价值创造、价值支撑、价值传播是有机的，一旦形成体系，将会对资产管理行业产生极大的助力。”
封面图片来源：观点网
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