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价高者得!16个城市取消土地限价,将如何影响楼市?

每日经济新闻 2023-11-11 00:10:35

每经记者 陈利    每经编辑 王月龙 陈梦妤    

又一城宣布取消土地限价。

11月9日,杭州市规划和自然资源局发布了新一批涉宅地块的挂牌出让公告,其中明确,本次挂牌出让的10宗地块均实行自由竞价,按照价高者得的原则确定竞得人。

另据中指院监测显示,截至目前,已有包括重庆、厦门、南京等16个城市宣布取消土地限价。

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集中供地时的土拍现场(图文无关)每日经济新闻资料图

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定,因此,从政策本身来看,土地限价的放开不会大幅刺激市场热度提升,“预计接下来土地市场还会维持三季度的整体水平和热度。”

就在11月9日,央行对外发布的《中国区域金融运行报告(2023)》表示,将适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,促进房地产市场平稳健康发展。

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时隔7年,“价高者得”又回来了

这是自2016年后,杭州土地出让再次恢复“价高者得”。

据《每日经济新闻》记者不完全梳理,从2012年10月至今,杭州土地市场竞拍规则经历了多次调整,除2015年9月至2016年6月曾采用“价高者得”的竞拍方式外,其余时间均采取了“限地价”,即当地块达到限定溢价率后,竞保障房、竞现房、竞自持、竞养老房等,房价、地价双限制则始于2019年7月。

而在此次取消“限地价”前,杭州土地出让实行地价、房价“双限”+摇号的土拍规则,溢价率不高于12%。

在放开土地限价的同时,杭州部分区域还取消了富阳、临安、临平、钱塘四个区域的新房限价,但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。

“从本次已公布的情况看,杭州土拍限价完全放开了,但新房限价调整主要在外围区域,主城四区以及萧山、余杭依旧限房价。这些主城区中的热门板块项目去化速度普遍较快,且项目热销与限价政策带来的一二手房倒挂有强关联性,若放开新房限价将对市场流速造成影响,有一定潜在风险。”中指研究院华东大区常务副总高院生表示。

其进一步表示,富阳、临安、临平、钱塘等放开新房限价后,这些区域的价格将回归市场逻辑,房企在开发项目时也能够更灵活制定价格。

实际上,目前新房仍限价的六个城区分布着杭州土地市场最热的板块,包括申花、江河汇、奥体、钱二等;不限价的四个区,住宅地块多以底价成交。

如10月27日,杭州限购调整后的首次拍卖,唯一一宗摇号地块就位于萧山区;9月27日8宗封顶成交的地块中除一宗位于临平老城区外,其余7宗全部来自限价区域。而在新房成交方面,随着“杭六条”的颁布,热门板块项目中签率持续走低。

据克而瑞统计显示,10月23日-10月29日时间段,位于上城区的芝澜月华轩,综合中签率仅约11.31%,前一期则是33.78%;西湖区的建发云启之江中签率从前一期的27.56%降至11.93%;滨江区的平晖府中签率从39.23%降至27.89%。

“对于一些地价房价都取消且地段优势还不错的区域,预计拿地方面的积极性会增加。”易居研究院研究总监严跃进分析指出,而地价的上升,客观上会引导市场预期,有助于促进购房心态的向好,利好房地产市场的交易活跃。

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多地已再现地王

截至目前,已有包括成都、济南、合肥、厦门等16个城市土拍官宣回归“价高者得”。

而在22个进行集中供地的城市中,目前仅有包括北京、上海、郑州、宁波、广州、深圳等6个城市未明确取消,不过宁波、广州和深圳自10月以来无新挂牌地块。

从已进行了首场土拍的城市情况来看,市场热度有所回升,部分城市“地王”再现。

如在11月2日,合肥取消限价后的首场土拍,三宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%。

其中,滨湖金融板块05号地块引来了多家房企激烈争抢,最终安徽高速以2876万元/亩、溢价率44.89%、总价33.88亿元高价收入囊中。至此,该这块地打破此前滨湖2655万元/亩、以及合肥2850万元/亩的单价纪录,成为合肥现如今单价最高的地块。

包河区BH202310号地块,同样吸引了保利、招商蛇口、伟星、建发、建工等10家房企争抢。最终由安徽置地以单价2662万元/亩、总价26亿元竞得。2662万元/亩的单价,同样也打破了2016年包河区建发雍龙府2250万元/亩单价记录,成为新的包河区单价地王。

此前的10月30日,济南土拍中,雪山A1地块、凤凰路住宅组团地块和彩石地块三组地块引来了多家房企争抢,激烈竞价。彩石地块竞价236轮,由保盛溢价率50.17%摘得;雪山A1地块竞价49轮,由中海溢价率6.38%摘得;凤凰路住宅组团地块竞价241轮,由中电建溢价率53.1%摘得,而241轮的竞价轮次,也刷新了济南自2018年以来土地竞价轮次最高纪录。

“整体来看,全国房地产市场整体依然面临一定压力,房企资金端改善不明显,取消土地地价上限,预计将对土地市场情绪产生一定积极影响,热点城市的核心地块热度或升温,优质地块竞拍出更高的价格,有利于地方增加收入,但在房企投资布局仍审慎下,预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。”中指研究院分析师孟新增认为,非核心城市或区域2023年以来土拍情绪延续低迷态势,短期土拍规则调整对市场的带动效果或有限。

克而瑞也在研报中指出,投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定,因此,从政策本身来看,不会大幅刺激市场热度提升,预计接下来土地市场接下来还会维持三季度的整体水平和热度。但土地限价的放开,会加剧土地市场冷热分化的局面,优质地块投资竞争度会加码。

此外,从企业端来看,央国企仍是拿地主力。如在合肥,尽管取消了地价限制,但参拍房企却大大减少,除龙湖、伟星等少数民企外,清一色的央企国企,未曾见到中小民企;在济南,竞争最为激烈的凤凰路住宅主团参拍房企同样是以央国企为主。

“‘央国企+城投+少量优质民企’的拿地格局不会改变。”克而瑞在研报中指出,一旦土地限价放开在多城执行,央国企的优势将进一步加大,但考虑到整体市场处在底部修复阶段,企业投资继续保持理性和谨慎态势。

记者|陈利

编辑|王月龙 陈梦妤 杜恒峰

校对|刘小英

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