二手房市场观察·西安 | 取消二环外限购次日，西安二手房降价房源减少三成多

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

“今天一早就有房东发消息来让我把挂牌价提高两万元。”西安德佑一门店经纪人张娟9月20日在电话中告诉《每日经济新闻》记者，两周前该房源挂牌价才刚刚下调了一万元。

9月19日，西安市住建局官方微信号发布消息称，从即日起二环以外区域取消限购，并全面推行“带押过户”。

值得一提的是，在该政策正式官宣前，西安新房价格已两度领跑全国。9月15日，国家统计局发布的数据显示，8月西安新房价格环比上涨0.4%，同比上涨1.9%，环比涨幅和三亚、海口并列全国第一。

二手房方面，据诸葛找房，截至9月21日，西安各个区二手房挂牌量总和已经达到16.9万套。其中，在二环外限购取消的次日（9月20日）即新增二手房挂牌3474套，比前一日新增挂牌量上涨8.07%；降价房源874套，比前一日下降31.61%。

“限购的宽松必然释放部分置业需求，尤其是改善置业客群。”克而瑞陕西分析指出，“真正释放置业需求，还需‘认房不认贷’、首付比例、利率等政策的真正全面落地执行。”

来源：西安住建官微

二手房成交量持续上扬

事实上，近期的西安二手房成交量呈现上扬态势。

据西安市住建局的统计，8月西安全市存量房（二手房）网签备案面积92.79万平方米，环比增长15.27%，同比增长41.84%。其中，住宅网签备案面积73.72万平方米（7495套），环比增长5.19%，同比增长17.73%。

这已是西安二手房市场连续两个月成交量上涨。在7月，西安二手住宅网签备案面积70.08万平方米（7086套），环比增长4.88%，同比增长13.03%。

此外，西安住建局公布的数据显示，截至2023年8月底，西安二手住宅已累计成交64425套，超过了去年全年的成交量。

西安灞桥区德佑一门店经纪人王田在第三方平台上告诉每经记者，这两个月二手房成交量确实有所回升，来看房的人也多了，8月份其所在门店二手房成交量就有10多套，9月份到现在已经超过上个月的成交量了。

“这与政策利好有一定关系，现在西安实行‘带押过户’，而且首套房最低首付比例为20%，二套房最低首付调整为不低于30%，如果首套房贷结清，二套房的首付比例也可降至20%。”王田表示，部分业主急于出售，在价格上议价空间相对较大。

反映到整体市场来看，国家统计局数据显示，7月西安二手房价格环比下降0.6%，同比下降1.1%；到了8月，这一降幅有所收窄，环比下降0.3%，同比下降0.9%，降幅均有所收窄。具体在面积段上，8月90平方米以下二手房源价格环比下降0.6%，90-144平方米房源环比下降0.2%，144平方米以上房源环比下降0.2%。

“不过随着成交量的连续上涨，加之二环外限购取消，这几天一些房源的议价空间在收窄，部分业户也调高了挂牌价，特别是一些位于二环核心区的房源。”王田表示。

“今天一早就有房东发消息来让我把挂牌价提高两万元。”张娟在电话中告诉每经记者，两周前该房源挂牌价才刚刚下调了一万元。

但需要注意的是，西安的二手房挂牌量同样在上升。诸葛找房网数据显示，截至9月21日，西安各个区二手房挂牌量总和已经达到16.9万套，其中在二环外限购取消的次日（9月20日），即新增二手房挂牌量3474套，比前一日新增挂牌量上涨8.07%；降价房源874套，比前一日下降31.61%。

打折优惠仍是市场主流

“这个月以来，看房的人就比之前有所增加了，虽然上周末还没有正式发文宣布取消二环外限购，但那两天就有100多组客户来看房。”9月20日，《每日经济新闻》记者以购房者身份在第三方平台上进行咨询时，高科麓湾国际社区一置业顾问张宇如是表示。

“当时就有传闻西安会取消限购，所以部分客户，特别是由于限购政策影响的客户就提前来看，等政策有变，一些客户看合适了可能就立马签合同了。”张宇说，9月19日放松限购政策出来后，第二天就有客户来咨询项目情况来。“虽然增长量还不多，等到这周末应该能更加明显。”

根据9月19日西安市住建局发布的消息，从即日起取消二环外区域限购政策。至于为何只取消二环外的限购措施？在克而瑞陕西看来，由于二环内市场份额较小，取消二环外限购，基本上意味着西安限购政策全面宽松。

来自克而瑞陕西的数据也显示，根据2018-2023年西安二环内住宅市场表现来看，由于土地资源的稀缺，住宅供求规模逐年缩减，年均成交规模60万-70万平方米，占比全市（主城区）的市场份额不超过10%。

“2023年二环内市场较为活跃的仅剩大明宫板块，大兴新区、其他版块多为老项目清盘或延迟备案。”而从价格层面来看，由于地段的稀缺性，改善项目的主力销售，价格逐年走高，2023年成交均价达到19000元/平方米，整体与主城区价格持平。

“限购的宽松必然释放部分置业需求，当然这部分需求主要集中在改善置业层面，刚需缺的是‘钞票’而非‘房票’。”克而瑞陕西分析表示，根据西安主城产品结构来看，主城成交面积段120-144平方米，而144平方米以上的面积段累计也在40%以上，可见改善需求的强劲。政策放开，或将进一步激活这部分有需求但没有购房资格的改善置业者。

不过，尽管市场预期有所扭转，但整体来看，目前开发商表现仍较为理性，打折优惠仍是市场主流，不少项目还推出了“首付分期”活动。如位于西安新房成交主流区高新区的天琴湾项目，首付仅需5万元，其余首付1年内付清；南飞鸿•玖玺大观首付仅需5%，其余首付分3次还清；万科•东望首期也仅需支付10%的首付。

另据美城机构统计，9月西安预计将有42盘8278套房源入市，主城区竞争压力进一步加大，其中高新区共计9盘1400余套房源，供货量最大。

而在8月，高新区也是西安新房成交的主力。根据克而瑞陕西数据显示，8月西安全市成交面积为77.92万平方米，环比上涨4成，其中高新区成交面积18.15万平方米，占比29%；成交均价则达到了25347元/平方米，双双领跑。这也使得8月西安新房价格持续上涨。9月15日，国家统计局发布的数据显示，8月西安新房价格环比上涨0.4%，同比上涨1.9%，环比涨幅与三亚、海口并列全国第一。

不过需要指出的是，在“认房不认贷”已在全国近40个城市施行时，目前西安还尚未官宣“认房不认贷”。克而瑞陕西表示，此次二环外区域的限购取消或将导致西安市场的分化进一步加剧，减少了限制的改善客户进一步向主城集中，外围区域的客户将进一步被分流，“外冷内热”的趋势将进一步加剧。“但真正释放置业需求，还需‘认房不认贷’、首付比例、利率等政策的真正全面落地执行。”

(应受访者要求，文中王田、张娟、张宇为化名)

【每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle】

封面图片来源：视觉中国-VCG211308489135