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购房者入市动能不足 4月多城二手房成交回落

每日经济新闻 2023-05-11 22:18:28

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

在经历了“金三”的成交量高位后,多城二手房市场在“银四”出现大幅回落。

公开数据显示,4月份,上海二手住房成交17334套,环比下降26.71%;北京二手房住宅网签13997套,环比下跌37.3%;杭州二手住宅成交5883套,环比下降32.7%;南京二手房成交11318套,环比下跌13%;合肥二手房成交量2127套,环比暴跌40%……

价格方面,据诸葛数据研究中心监测数据,4月100个重点城市二手住宅市场均价为15662元/平方米,环比下降0.15%,较上月扩大0.05个百分点;同比下降0.4%,较上月扩大0.13个百分点。

“一季度,前期积压需求集中释放叠加部分入学购房需求释放,热点城市二手房市场成交快速上升,成交量处在2019年以来同期高位。而4月份受挂牌量持续走高影响,二手房价格承压,多数城市价格环比下跌。”

5月10日,中指研究院市场研究总监陈文静在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,二手房市场的城市分化较为明显,4个一线城市二手房价格环比均上涨,表现相对稳健;二线城市和三四线代表城市的二手房价格环比分别下跌0.18%和0.22%,价格表现走弱。”

陈文静指出,伴随着前期积压需求的快速释放后,4月份购房者入市动能不足,各城市二手房活跃度普遍回落。整体来看,4月二手房成交量的回落,一方面受季节性因素影响,另一方面也是积压需求带动的高基数下的正常回落。

与此同时,购房者的热情在数据表现上同样直观。58安居客统计显示,4月全国40城二手房购房需求热度出现较大幅度的回落,看房需求热度指数为0.65,环比上月下跌了16.7%。

“在持续保交楼、旧改房票只能购买新房等一系列利好新房市场的政策加持之下,二手房市场相对就冷清了不少。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示,二手房市场景气度指数在4月出现明显拐头向下走势,并且已跌至偏冷和冰封的临界值,主要也是需求不足导致。”

上海:成交量跌三成

原本3月份就着急看房的宋女士,如今也有些“笃悠悠”了——每个周末看一两套房,如果楼层朝向不符合自己要求,也就不看了。“帮父母置换房子,既然市场比较稳定,那就慢慢选。”

“小阳春”热情过后,成交量开始显出疲态。来自同策研究院的数据显示,4月上海二手房成交1.72万套,环比下跌28%。

价格方面,据诸葛找房统计,4月上海二手住宅市场均价为73998元/平方米,环比上涨0.45%,环比涨幅较上月扩大0.06个百分点。至此,上海二手住宅市场均价已连续平稳上涨14个月。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,“4月二手房成交量虽然比3月下降了约7000套,但还是符合上海二手房交易稳健的基调。尽管没有达到2万套的水平,但还算是在合理的区间内运行。如果低于15000套,那就意味着整个市场真的比较‘冷’了。”

工作在一线的房产中介们,对于上海二手房市场的感受更为直观。

“门店成交量比2月、3月差一点,但也还可以,只比3月份减少了10%左右。带看比较多,很多客户该买还是在买。主要是刚需和置换改善等需求,投资客少。”21世纪不动产上海某门店的李小忆告诉记者。

相比成交量,4月份上海二手房挂牌量继续高位盘整。据卢文曦介绍,上海每周新增的二手房挂牌量在1.3万套左右,从绝对值来看,依旧处于高位。

“实际上,房东卖了都是要买的,挂牌量大只能说明置换需求大,不能说明供过于求或市场下滑。对于房东来说,挂牌价格都定得比较高,但如果挂了很久卖不出,看着同类房源挂牌多也会降价。目前市场,要楼层好、房型好、没有硬伤的房子,加上定价合理,才具备卖出去的可能。”李小忆告诉记者,“买房人心态很稳,因为价格稳定,一定要挑到自己喜欢的、满意的、性价比高的房子,才会下手。”

北京:短期存下降压力

在3月二手房市场大规模释放下,4月北京二手房成交活跃度下降,同环比双双转降。据诸葛数据研究中心监测数据显示,4月北京二手住宅成交13928套,环比下降34.65%,同比下降1.2%。不过,从月均成交水平来看,2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套,较2022年同期上升15.46%。

在链家购房平台上,海淀区新外大街的一套三居室挂牌价900万元,单价近11万元/平方米。“这套房刚刚登记第4天,大概有12组客人看过。”北京当地中介赵凌峰5月10日对记者说,“这是比较热门的房源,业主置换时已经预定了房子,所以交易周期给不了很长,价格还有空间。”

5月11日,记者再次打开链家APP,发现上述房源价格已经下调至885万元。

“北京现在80%~90%的人买卖房子,都是换房,手里拿着五六百万现金买房的客户群体特别少,所以现在市场上没有太大的价格波动余地,属于一个稳定期。”

3月,北京二手房成交量22192套,2月份也有15315套,4月成交量快速萎缩,但挂牌量却仍在上升。陈文静分析认为,购房者议价空间变大,二手房成交节奏出现一定放缓趋势,北京“一区一策”试点尚未真正落地,短期存在一定政策优化预期,或对二手房市场活跃度起到带动效果。

另一方面,前4月北京新房市场热火朝天,新建商品住宅成交17931套,同比上涨39.8%。不过,供应却同比下跌33.6%,房山、顺义的多个高性价比刚需盘热销,也抢走了一部分刚需。

“整体来看,短期内北京二手房成交规模存在下降压力,但随着政策优化预期的增强,二手房市场仍有望保持一定活跃度。”陈文静表示。

南京:学区房明显降温

据我爱我家研究院数据显示,4月南京全市二手房成交11318套(含高淳、溧水),环比下跌13%。

不过,4月南京二手房新增挂牌量7514套,环比减少42.2%。我爱我家南京研究院认为,一方面是因为部分业主趁年初高峰期已将房源挂出;另一方面也是因为市场预冷,不少业主在观望楼市走势,谨慎挂牌。位于南京市主城区的云锦美地,目前挂牌量大约90套。“这算是比较正常的量,即使是2018年挂牌量最低谷的时候也有七八十套。南京2月份这波成交量上涨,主要是2022年年底想买又没买的客户,过完年正好交易,所以说2月份有一个小井喷。还有一个原因是很多需要学区房的人,在这个时间点必须要买了。”南京当地房产中介潘莉娜告诉记者。

价格方面,4月南京二手房成交均价达30628元/平方米,相较3月份环比下跌1.9%。我爱我家南京研究院认为,由于3月份处于学区房交易高峰期,学区房价格通常情况下都会高于一般住宅价格,从而使二手房市场交易均价高于通常。4月份价格下降,与学区房交易高峰结束也有着很大关系。“4月新增挂牌房源均价为33637元/平方米,环比下滑5.3%,也是近一年来的绝对低谷值。”

在潘莉娜看来,“正常情况下,房东都不愿意降价很多,除非有特殊需求急卖的情况下才可能大降,这也是有一种互相间的博弈吧。业主也会参考上半年和去年底的成交价格,比如云锦美地这个103平方米的户型,最高峰时可卖到520万元,后来曾有过480万元成交的情况,大部分业主都觉得太便宜不能接受。”

从成交周期走势来看,4月南京二手房客户平均成交周期46.2天,环比减少8.9天;房源平均成交周期188.4天,环比也缩短7.6天。这也说明,当前市场环境下,南京二手房买卖双方的成交意向度都较高,整体成交节奏明显加快。

杭州:成交量跌破万套

杭州市场新房、二手房的分化,比其他城市更为明显。据杭州贝壳研究院数据,包含临安和自主成交数据,4月份杭州二手房成交量为7635套,环比3月份破万套的成交量下跌约30%,不过同比去年4月份增长量达82%。另一方面,为了缓解二手房去化压力,杭州4月起连续多个区域实行“一区一策”的楼市精准化调控政策。

4月14日,钱塘区的下沙街道和河庄街道加入差异化限购的范围,即外地户籍只需1个月社保即可购买该区域内新房或二手房,本地户籍无需社保,购买二套房不受落户5年限制。至此,杭州钱塘区全域放松限购。4月23日,杭州临平区将临平街道加入临平区限购放宽区域,这意味着外地户籍只需1个月社保即可购买该区新房或二手房。

同时,4月份杭州住房公积金优惠政策再次调整,多子女家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的,贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。

从成交结构上看,杭州4月二手房市场热销楼盘仍以近郊刚需楼盘为主,成交均价多在30000元/平方米以内。这类楼盘普遍为次新房,周边配套较成熟,距离核心区较近且有小户型,总价可控制在300万元以内。而4月杭州新房成交套数TOP10项目,普遍为近郊板块,单价在25000元/平方米左右,套均面积为110平方米左右的刚改项目。

“当前杭州二手房挂牌量处在历史高位,二手房价格下行压力加大,购房者持币观望情绪进一步加重,短期来看杭州二手房成交规模或继续走低。”

合肥:二手房难卖了

与一线城市不同的是,合肥二手房交易更容易被市场情绪影响。

贝壳数据显示,4月合肥二手房成交量仅2127套,与2月份的3532套相比,暴跌40%。回看近4个月合肥的二手房成交量可以发现,自从2月份成交量份飙升之后,合肥的二手房成交量正在逐月下跌。

记者从贝壳APP上看到,合肥4月份二手房新增供应保持平稳,但新增带看出现了非常明显的冲高回落。在2月份,新增带看猛升至33.4万次,到了3月份增速放缓,为36.7万次;而4月份直接降到27.8万次,降幅达24%。

值得注意的是,4月初合肥已经调整了购房政策,对持有安徽省居住证(或电子居住证、安徽省居住证确认单)且居住地址在安徽省合肥市的非本市户籍居民家庭,可在合肥市限购区域购买1套住房。此外,有60岁及以上成员、或有未成年子女的二孩及以上多子女户籍居民家庭,可购买第3套住房。

5月10日,在合肥从事中介行业12年的张晓龙告诉记者,“外地户籍办个居住证就能买房,现在只剩下限购两个字没拿掉了。”

不过,在合肥频频加推新盘、一二手房价格倒挂的背景下,二手房对于刚需和改善型需求的吸引力进一步下降。据不完全统计,仅4月份,合肥就有5342套新房源入市。据张晓龙介绍,在合肥4月份为数不多的二手房成交中,约50%成交房源是学区房,30%是改善型住房,剩下的20%是刚需。“二手房里面成交主要还是学区房撑起来的。”

“其实政策都已经到底,只是传导到市场还需要一定的时间。但房东现在心态很稳,反正房价已经是跌无可跌了。”张晓龙表示,“当你关注了一个月的房子还在卖;关注了两个月、三个月,这套房子还没卖掉,你肯定觉得不能买,所以现在市场处于胶着状态。”

据安居客统计,近半年合肥二手房价格走势平稳,4月份均价为16222元/平方米,较3月份的16158元/平方米略有上涨;而去年12月,合肥的二手房均价为16265元/平方米。

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