2023年中期业绩展示稳健实力，绿城中国获多家机构正面评级

绿城中国(03900.HK)公布2023年中期业绩后，多家境外机构连日来陆续给予绿城中国正面评级：花旗在8月29日发布研究报告，重申绿城中国“买入”评级，并将目标价由11.3港元上调至11.5港元；穆迪对绿城中国评级Ba3，展望“稳定”；标普评级为BB-，并在2023年5月已将公司评级展望由“稳定”上调至“正面”。

中银证券则在8月28日给予绿城中国“买入”评价，认为其上半年核心净利稳步增长，整体盈利能力改善，拿地强度显著提升且财务稳健，预计今年成长性可期。

2023年8月28日，绿城中国（03900.HK）召开线上中期业绩发布会，2023年上半年，公司实现收入569.8亿元（人民币，下同），净利润46.4亿元。公司股东应占利润25.45亿元，较2022年同期大幅增长41.3%。

绿城中国董事会主席张亚东分析：“目前房地产市场进入新的发展阶段，出现了四个重要变化：发展阶段已经从增量时代进入存量时代，供求关系从供不应求到供过于求；市场结构从刚需为主变成改善为主；房屋功能需求从原来金融属性占重要地位到回归居住属性。绿城下一步更需要接近的目标是，作为产品主义者，为以后的社会、为以后的客户提供更好的房子，满足大家对美好生活的需求。”

上半年销售额增长19% 权益销售额首次升至第九

中期业绩显示，今年上半年，绿城实现全口径销售额1342亿元，同比增长19%。其中自投销售982亿元，同比增长16%；权益金额约633亿元，同比增长40%，权益占比上升11%达到64%。合同销售、自投销售、权益销售三榜单均位列全国前十，特别是权益销售，今年上半年首次升至第九名，合同销售位列第七名。

对此张亚东表示，绿城看重销售总规模，更看重投资规模，最看重权益规模，“没想到权益规模这么快进入TOP10，随着投地权益比的上升，权益规模也会持续提升。”

值得注意的是，报告期内，绿城中国交付项目个数、户数均创新高，累计交付107个项目、7万余户，其中自投项目交付时间较合同约定时间平均提前30天。此外，绿城中国上半年销售回款率保持109%高位，上半年平均首开去化率82%，较2022年末提升7个百分点，有效地支撑现金流及再投资。

超高的首开去化率得益于标杆级的产品力、优秀的开发运营能力和灵活精准的营销策略，面对新形势，绿城中国再次强调了“TOP10中的品质标杆”这一战略目标，各项工作都紧紧围绕“最懂客户、最懂产品”两个战略支点。2023中国房地产顾客满意度调查中，绿城中国以91.2分持续领跑行业，在所进驻的16座城市满意度第一，7座城市忠诚度第一。

基于此，绿城中国在战略核心城市的市场地位持续巩固，一二线城市销售额占比85%，其中，在杭州、宁波、西安、北京等近20个核心城市销售排名占据当地前十，获得市场高度认可。

管理层透露，下半年绿城中国可售货源充足，截至2023年6月30日，自投项目可售货值约1955亿元（不含2023年下半年新获取项目当年可推盘货值），一二线城市占比达80%。同时，累计已售未结转金额约3114亿元，为实现全年业绩奠定了坚实基础。

内生力驱动 盈利能力稳步改善

截至6月30日，绿城中国有银行存款及现金(包括抵押银行存款)687.82亿元，净资产负债率70.2%，一年内到期借贷余额为310.6亿元，占总借贷的21.8%，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.2倍，现金流较为充裕，债务结构合理。

执行总裁耿忠强在业绩会上表示，“绿城中国在保证财务安全第一这个原则的前提下，进一步提升资金的使用效率。公司会确保净资产负债率处在一个安全的水平，严控在80%以下。”

值得注意的是，截至今年6月30日，绿城中国累计发行境内债券78.09亿元，截至8月25日，已累计发债108.59亿元。境内公开发债平均发行期限为1.48年，平均利息成本为3.74%。与此同时，与国有及股份制银行完成三年期境外融资共6.46亿美元，在近年来房地产行业海外债几乎“封冻”的大环境下，这三笔内保外贷业务难能可贵。

中金公司最新一份研报指出，绿城中国内生力驱动，质与量双优；国金证券对其中报总结为“投销聚焦深耕、业绩同比改善”。

中银证券认为，绿城中国目前已经形成了以下五大竞争优势：一是公司从纯民企向混合所有制房企转变，融资成本大幅降低，财务结构迅速改善，优势更加突显；二是公司在土拍市场逐渐恢复热度的背景下，能够依靠较低的融资成本获得优质土储，率先抢占市场修复先机，近两年企稳的拿地利润率和充沛的高能级城市土储为业绩增长奠定坚实的基础；三是绿城“品质为先”的品牌口碑领跑行业，为公司带来可观的溢价空间和较快地去化速度；四，公司兼顾项目周转，注重管理红利，同时激励机制完善，人均效能不断提高；最后，在行业深度调整的过程中涌现出的代建需求也将助力公司迎来新的发展机遇。

国盛证券则对权益比提升推动业绩增长进行了高度认可。“2022年以来公司新获取项目利润率表现亮眼，这部分项目或将在明后年逐步进入结转周期，对公司业绩产生积极影响。此外，公司近年来积极提升项目权益比，期内公司归母净利润占净利润比重已回升至54.8%，考虑剔除汇兑损失后占比会更高，保障公司未来结转业绩表现。”国盛证券指出。

当前，行业整体仍处于下行期，对于绿城中国而言，丰厚而优质的土储、精准市场研判及营销策略、领先的产品力和交付力等，为公司带来了持续的高去化率、回款率和较快的项目周转速度；同时作为头部混合所有制企业，绿城盈利水平增长、融资渠道通畅，始终不改稳健的底色，未来发展可期。正如张亚东所说：“绿城在四个变化中已经占了先机，都在往好的方向上发展，这给了绿城很大底气，也给了我们很强的信心。”

（免责声明：文中机构分析不作为投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）