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百强物企在管面积超100亿平米:去年业绩增速放缓, “带资进场”竞争模式受热议

每日经济新闻 2023-08-12 21:35:19

◎虽然高速增长的时代结束,物业行业的发展格局分散,但尚未形成寡头垄断局面,未来的市场竞争仍将更加激烈。百强企业在资源禀赋、自身拓展能力和服务实力、品牌势能上都具有更强的市场竞争力,市场份额和提升空间有望得到进一步提升。

每经记者 刘颂辉    每经编辑 魏文艺    

随着房地产行业走入深度调整,与之相关的物业管理行业,发展环境亦发生巨变,不少物业不得不告别对地产母公司的依赖,主动或被动地走向独立发展之路。

8月10日,由中物智库主办,昆明市物业管理行业协会协办,世纪金源服务作为支持单位,每日经济新闻作为媒体协办单位的“夯基聚力 行则将至”2023中国物业综合实力百强企业研究发布会在昆明举行,并发布了《2023中国物业百强企业研究报告》(以下简称《报告》)。

《报告》显示,物企规模增长普遍放缓,2022年样本上市物企在管面积达62.63亿平方米,增速由前两年同期的40.43%、50.39%放缓至18.85%。同期,营业收入和净利润增速放缓,增收不增利的现象显现。市场竞争激烈之下,部分头部物企在竞标时,不惜以“带资垫资入场”的不良竞争方式获取项目。

中物智库方面认为,物业管理行业是个值得长期发展的行业,行业的轻资产、抗周期性特征和发展逻辑并没有改变,因短期利益而影响公司的战略和定位是得不偿失的,只有做好基础服务,赢得客户口碑,才是长久发展之道。

2023中国物业综合实力百强企业研究发布会现场 图片来源:每经记者 陈利 摄

百强物企业绩增速放缓

《报告》显示,2022年,百强物企在管面积达101.83亿平方米,所占市场份额达27.50%。虽然高速增长的时代结束,物业行业的发展格局分散,但尚未形成寡头垄断局面,未来的市场竞争仍将更加激烈。百强企业在资源禀赋、自身拓展能力和服务实力、品牌势能上都具有更强的市场竞争力,市场份额和提升空间有望得到进一步提升。

报告期内,百强企业第三方在管面积达58.72亿平方米,占比57.67%。样本上市物企第三方在管面积持续提升,占比达61.27%,较上年增加1.46个百分点。

市场外拓成为业绩增长的动力,与国企及地方国企等达成战略合作、合资合作等轻资产合作模式逐步替代重资金的股权收购,是第三方拓展的重要方式之一。

百强物企在营业收入方面达到3196.63亿元,市场份额为21.37%。同期,样本上市物企营业收入2472.23亿元,增速由上年的44.38%放缓至19.38%,市场占有率较上年增加0.93个百分点至16.53%。

一方面,管理规模增速的放缓,导致基础物业服务收入增长放缓。另一方面,受地产行业下行、疫情等导致的行业回款难度大、防疫成本上涨和商誉减值等问题的影响,创收能力强和具有高毛利的增值服务业务大幅收缩,物业行业整体营收增速放缓。

昆明市物业管理行业协会秘书长唐晓林表示,房地产行业大周期拐点出现,未来的20年,附属于房地产的物业管理将调整到分化期。当前,行业正在告别旧的周期,开始新的周期。

“中国经济的运行正在发生系统而深远的改变,这个改变将导致物业管理基层系统的改变,企业原来的很多认知和规律将不再适用,企业的迷茫也将不断加大。”唐晓林认为,“时代变了,企业唯一要做的就是改变认知、顺势而为。”

在以往的印象里,物业管理行业属于第三产业,亦是劳动密集型行业。根据《报告》,报告期内,百强企业的营业成本为2528.46亿元,营业成本率达到79.10%,广义上的人工成本约占七成。

中物智库认为,物业管理行业对于智慧科技的探索至关重要,不仅将把员工从低效的重复工作中解脱出来,提升工作效率,也助力服务品质提升。

“带资入场”模式引热议

随着房地产行业供需关系发生重大变化,预计未来新房市场将见顶回落,物业服务增量时代将转入存量化时代。

《报告》指出,目前存量物业市场竞争尤为激烈,特别是对于部分重点城市、优质项目,往往会吸引多家头部物企竞标,为获取项目,部分物企不惜通过“带资入场”获取项目。此外,部分业委会对物业企业的要求愈加苛刻,要求物企提供高额的保证金,甚至垫资代付。

对此,第一服务执行董事兼CEO刘培庆认为,物业行业在一个混沌期,但是要高质量发展不应该带资进场,一个合同期结束后,如果投资的企业难以盈利甚至亏损,还需要把之前垫资的金额赚回来,可能会导致服务质量降低甚至更严重的后果。

佰川产融产业发展集团董事长王宏杰指出,物业管理行业要走高质量发展之路,关键在于回归客户,回归价值和回归专业本身。在为业主提供资产保值增值的基础上,创造更有价值的服务内容,比如说政务服务、金融服务和科技服务等。

“带资进场是不正常的低价位竞争方式,”王宏杰直言,这将是企业不关心客户、不关注价值之下使用的低质量的竞争手段,不值得行业广泛推荐,除非企业承诺的投入资金交给第三方监管机构。

绿地泉服务执行董事兼总经理温雪娜坦言,近年来,物业管理行业进入“内卷”时代,而“内卷”分为良性和恶性,“带资进场”即是恶性竞争的一种。

在中铁建物业党委书记、执行董事邓秋生看来,行业良性的“卷”是好事,表明物企在面对客户需求的过程中,能提供很多选择,对业主来讲是好事。另外,“卷”也会推动行业会越来越走向专业化,实现有质量、有特色、个性化的服务。

中物智库认为,不良竞争行为是变革和深度调整过程中暂时且很难避免的问题,而市场终会作出检验和筛选。长期来看,物企之间的竞争终将逐渐趋于理性、物业服务收费标准也将逐渐回归正常水平线。

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封面图片来源:每经记者 陈利 摄

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