年报解读 | SOHO中国2022年由亏转盈，违约事件得到解决，将继续出售若干商业物业

每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

3月23日晚间，SOHO中国（HK00410，股价1.32港元，市值68.63亿港元）发布潘石屹辞任后的首份年报。

根据2022年报，报告期内SOHO中国实现营业收入约17.75亿元，同比增长1.9%；权益股东应占净利润约6120.8万元，同比由亏损转为盈利；毛利率约81%，较上一年度提高1个百分点；净资产负债率约43%，平均借贷成本约4.7%。

SOHO中国表示，受新冠疫情反复及市场情绪的影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年12月31日，集团投资物业平均出租率下降至约76%；完成11.8万平方米新签面积以及9.5万平方米续租与扩租。

来源：SOHO中国2022年报

将继续采取措施出售若干商业物业

SOHO中国的营收由租金收入及出售物业单位两部分构成。

租金收入方面，2021年SOHO中国实现收入约17.42亿元，同比2020年（约15.38亿元）增长约13%。

出售物业单位方面，2021年报告期内并无相关收入，而2020年这一数据约为6.54亿元，租金收入是其2021年的全部收入来源。

不过2022年，SOHO中国租金收入为17.45亿元，出售物业收入0.3亿元，这一栏空白重新被填上。

来源：SOHO中国2022年报

除去出售物业单元收入，SOHO中国2022年租金收入与2021年持平。

年报显示，SOHO中国目前在北京和上海还有九大物业，分别是北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOII、丽泽SOHO、银河及朝阳门SOHO，以及上海SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。其中，北京丽泽SOHO出租率已经达到86%。

SOHO中国管理层表示，已制定计划，并将继续采取措施出售若干商业物业。

5968万元违约借款展期至6月30日

不过，SOHO中国面临一定债务偿还压力，年报也首次披露了一次债务展期。

截至2022年12月31日，SOHO中国净流动负债为156.77亿元，银行借款及其他借款为161.85亿元，但非受限的现金及现金等价物约3.46亿元。

SOHO中国在年报中披露，2022年12月，公司因逾期支付总额为5968.2万元的借款（违约借款）本金而就该等借款出现违约。该等借款及其剩余按照原合同约定在2023年12月31日之后到期偿还的借款在内的全部借款余额为6.68亿元，由于可能会被银行要求立即偿还，因此于2022年12月31日将其重分类为流动负债。

上述违约事项亦会触发集团若干其他银行借款65.51亿元于2022年12月31日出现交叉违约。

2023年3月20日，集团与相关银行签署补充协议，将违约借款的偿还展期到2023年6月30日。前述违约和交叉违约因此得到解决。

正在协商现有借款重组或新增融资

值得注意的是，核数师罗兵咸永道对这份财报“无法表示意见”。

除上述违约和交叉违约事件外，罗兵咸永道还提到，SOHO中国子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付由北京望京公司开发的望京SOHO专案塔1和塔2的相关土地增值税17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。土地增值税的滞纳导致北京望京公司合计23.81亿元银行贷款本金及利息出现交叉违约（和前述发生交叉违约的借款合称交叉违约借款）。

罗兵咸永道认为，进一步而言，当地税务机关可能采取其他强制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。“该等情况连同显示存在重大不确定事项，可能对贵集团能否持续经营构成重大疑问。”

SOHO中国表示，已审慎考虑集团的未来流动资金及表现以及其可动用的资金来源。管理层已经或将采取若干计划及措施以减轻集团的流动资金压力及改善其现金流量，包括但不限于已与包括现有主要贷款人在内的若干金融机构积极沟通，协商集团现有借款的重组或新增融资；将持续竭力说服违约借款和交叉违约借款的人不对集团采取任何行动，以要求立即偿还有关借贷的本金及利息。根据与该等贷款人的最新沟通，彼等目前无意对集团采取任何行动，以要求立即还款。

管理层也表示，将持续与当地税务机关协商并沟通一致税款及相关滞纳金的缴纳计划；将继续采取积极措施控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流。

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封面图片来源：视觉中国-VCG211101835839