每经热评｜避免提前还房贷成为风潮 应做到利率“一视同仁”

每经评论员 薛晖

近期，提前还房贷难、排队还房贷等话题频频登上热搜榜单。然而，舆论场的声量虽然很高，但几乎都是现象描述。如哪个银行要排队还贷，哪个银行预约不上，哪些人还贷无门等。至于具体的还贷人数和金额，却没有权威数据。因此，相关分析，更多只能局限于个体感性层面。

尽管如此，相关各方对于这个问题还是应该足够重视。虽然提前还房贷并非新现象，每逢银行利息下行周期，总会有人选择提前还贷款。但这一次，仍有一些新现象值得关注。

就目前笔者所了解到的情况，提前还贷者至少包括以下三类人：

第一类是炒房客。

炒房客赢利是靠房价上涨后再高抛套现。近些年，由于“房住不炒”得到切实贯彻落实，炒房客生存空间不断被压缩。众所周知，从2022年开始，全国主要城市的房企都是停涨或下降，一二手房成交量也明显下行。因此，前几年入场的投资客有了选择离场的理由。

第二类人是贷款置换者。

本轮房贷利率下行较快，两年前房贷利率还在5%甚至6%以上，而现在部分地区已经可以做到3.7%。于是，市面上开始出现了贷款置换的生意。金融中介公司向贷款人推荐低息的消费贷或经营贷（最长不超过3年），部分人将新贷到的资金提前偿还部分房贷。通过贷款置换，可以降低大约2个百分点的利息。虽然以消费贷和经营贷置换房贷属于违规操作，但在利益驱动下，仍有人选择铤而走险。

第三类是有降低杠杆率需求的人。

之前，部分家庭负债规模较大，杠杆率较高。近两三年，受多种因素影响，经济增速承压，影响了部分人对未来收入、工作稳定性的预期。这种情况下，尽量减少负债就理所当然了。

不难看出，以上三类人的提前还贷，折射出了比较复杂的社会图谱。第一类情况符合国家“房住不炒”的要求，有利于房地产行业的健康发展。第二类情况，则属于套利行为。监管方需要做的，一是补漏洞，二要因势利导。至于第三类情况，则需要区分情况，认真研判。

去杠杆本是对房地产企业的要求。由于房企负债率偏高，危及金融安全，监管层多管齐下力促房企去杠杆。而对于住户部门来说，则需要区分对待。如果家庭负债率确实比较高，在力所能及的情况下，提前还房贷，降一降家庭杠杆率，也未尝不可。

但从整体来说，中国家庭的存款水平还是偏高的。尤其是去年以来，住户部门存款快速增加。央行最新公布的数据显示，2023年1月住户存款增加6.2万亿元，相当于2022年全年（17.84万亿元）的约34.75%。

近些年，政策面不断强调扩大内需的重要性，要让消费发挥经济增长主拉动力的作用。如果提前还房贷成为风潮，使得本没有降低负债率需求的家庭也跟风加入，将本来计划用于其他消费的资金，用来提前偿还房贷，那无疑是不利于扩大内需，不利于构建“双循环”新发展格局的。

因此，对于第三种情况，监管方面应该审慎研究。按笔者的意见，大可以让之前房贷利率较高者享受如今购房者同等待遇。如此，银行固然会损失一定的利润，但有利于维护金融秩序稳定，防范风险于未然。同时，也能够让居民家庭有更多资金用于消费，起到扩大内需的作用。